izale-i Şuyu(Ortaklığın Giderilmesi) Davası2026:Süreç,Masraflar ve Satış

İçindekiler

• 1. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Nedir? Tanımı ve Kapsamı
• 2. Hukuki Dayanak ve Yasal Mevzuat Çerçevesi
• 3. Davayı Kimler Açabilir? Taraf Ehliyeti ve Zorunlu Dava Arkadaşlığı
• 4. Ortaklığın Giderilmesi İçin Gerekli Şartlar ve Koşullar
• 5. İzale-i Şuyu Sürecinin Başlatılması ve Temel Aşamalar
• 6. Dava Öncesi İlk Adımlar, Hazırlık ve Zorunlu Arabuluculuk
• 7. Detaylı Prosedür ve Yargılama Aşamaları
• 8. Dava Dosyasına Sunulması Gereken Belgeler ve Evraklar
• 9. Yetkili Makam, Mahkemeler ve Satış Memurluğu
• 10. İzale-i Şuyu Davasında Süreler ve Zamanaşımı
• 11. 2026 Yılı İçin Masraflar, Harçlar ve Avukatlık Ücreti
• 12. Ortaklığın Giderilmesi Sürecinde Sık Yapılan Hatalar
• 13. Karara İtiraz, İstinaf ve Temyiz (Kanun Yolları)
• 14. Emsal İzale-i Şuyu Davaları ve Yargıtay İçtihatları
• 15. İzale-i Şuyu Kapsamında Güncel Gelişmeler (2024-2026)
• 16. Hissedarlara Pratik Öneriler ve Uzlaşma Taktikleri
• 17. İzale-i Şuyu Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
• 18. Sonuç ve Genel Değerlendirme

Gayrimenkul ve miras hukuku alanında en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında, birden fazla kişinin aynı mülk üzerinde hak sahibi olmasından kaynaklanan anlaşmazlıklar gelir. Taşınmazların kullanımı, kiraya verilmesi veya satışı konularında ortaklar (paydaşlar veya mirasçılar) arasında mutabakat sağlanamaması, hukuki bir müdahaleyi zorunlu kılar. İşte bu noktada izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası devreye girerek, mülkiyet üzerindeki kilitlenmeyi hukuki yollarla çözer. 2026 yılı itibarıyla güncellenen yasal düzenlemeler, değişen harç tarifeleri ve özellikle zorunlu arabuluculuk kurumu gibi yeni uygulamalar, bu davanın seyrini ve stratejisini doğrudan etkilemektedir. Bu kapsamlı rehberde, ortaklığın giderilmesi sürecinin nasıl işlediğini, masrafların kim tarafından karşılanacağını, icra yoluyla satış prosedürlerini ve hissedarların hak kaybına uğramamak için dikkat etmesi gereken tüm kritik detayları adım adım inceleyeceğiz.

1. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Nedir? Tanımı ve Kapsamı

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) kurallarına tabi olan taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklık durumunu, mahkeme kararıyla ve adil bir biçimde sona erdiren yenilik doğurucu (inşai) bir dava türüdür. Bu dava sonucunda malın fiziki olarak bölüştürülmesi (aynen taksim) veya icra dairesi/satış memurluğu aracılığıyla satılarak bedelinin paydaşlara dağıtılması sağlanır.

Hukuk sistemimizde mülkiyet hakkı, anayasal güvence altına alınmış en temel ayni haklardan biridir. Ancak birden fazla kişinin aynı eşya üzerinde malik olması durumu, eşyanın yönetimi ve tasarrufu konusunda sıklıkla krizlere yol açar. Geleneksel hukuk dilinde “şuyu” kelimesi “ortaklık, paydaşlık, yaygın olma durumu” anlamına gelirken, “izale” kelimesi “giderme, ortadan kaldırma” anlamını taşır. Dolayısıyla izale-i şuyu, kelime anlamı olarak “ortaklık durumunun ortadan kaldırılması” demektir.

Kapsam açısından değerlendirildiğinde, izale-i şuyu davası sadece tapulu taşınmazlar (ev, arsa, tarla, dükkan vb.) için değil, aynı zamanda motorlu taşıtlar, banka hesaplarındaki paralar, kıymetli evraklar ve hatta ticari işletmelerin demirbaşları gibi taşınır mallar için de açılabilir. Ancak pratikte ve mahkeme istatistiklerinde bu davanın %90’ından fazlası, miras yoluyla intikal eden tapulu taşınmazlar üzerindeki uyuşmazlıklardan kaynaklanmaktadır. Miras bırakanın vefatı ile birlikte yasal mirasçılar, terekeye dahil olan mallar üzerinde kanun gereği “elbirliği mülkiyeti” şeklinde ortak olurlar. Elbirliği mülkiyetinde, mirasçıların belirli bir pay oranı tapuda görünse de, malın fiziki olarak neresinin kime ait olduğu belli değildir ve mal üzerinde tasarrufta bulunmak (örneğin satmak veya ipotek tesis etmek) için tüm mirasçıların oybirliği şarttır. Oybirliğinin sağlanamadığı durumlarda ise izale-i şuyu davası, düğümü çözen yegane yasal araçtır.

Bu davanın en temel özelliği, kazananı veya kaybedeni olan klasik bir eda davası olmamasıdır. İzale-i şuyu davası, davanın tüm tarafları (hem davacı hem de davalılar) için benzer hukuki sonuçlar doğurur. Mahkeme, sadece davacının değil, tüm ortakların menfaatini gözeterek ortaklığı sonlandırır. [İLGİLİ YAZI: Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi Davası]

2. Hukuki Dayanak ve Yasal Mevzuat Çerçevesi

Ortaklığın giderilmesi davasının temel hukuki dayanağı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 698. ve 699. maddeleridir. Davanın usul kuralları, yargılama süreçleri ve yetki/görev tanımları ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) çerçevesinde şekillenmektedir.

Türk hukuku, kural olarak hiç kimsenin kendi iradesi dışında bir ortaklığı sürdürmeye zorlanamayacağı ilkesini benimsemiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Paylaşma İstemi” başlıklı 698. maddesinin 1. fıkrası bu durumu açıkça hüküm altına alır: “Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.” Bu madde, paydaşlara tanınmış mutlak ve vazgeçilmez bir haktır. Hatta kanun, paylaşmayı isteme hakkının feragat sözleşmeleriyle sonsuza dek ortadan kaldırılamayacağını belirtir. Ortaklar kendi aralarında “idame-i şuyu” (ortaklığı sürdürme) sözleşmesi yapsalar dahi, TMK Madde 698/2 gereği bu sözleşmeler en fazla 10 yıllık bir süre için geçerli olabilir.

Paylaşımın nasıl yapılacağı ise TMK’nın 699. maddesinde düzenlenmiştir. Maddeye göre paylaşım, öncelikle tarafların kendi aralarında anlaşmasıyla (rızai taksim) yapılır. Eğer anlaşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin talebi üzerine hakim, malın aynen bölünerek (aynen taksim) paylaştırılmasına karar verir. Ancak malın aynen bölünmesi, malın değerinde önemli bir kayba yol açacaksa veya fiziki/hukuki imkansızlıklar varsa (örneğin imar mevzuatına aykırılık), mahkeme malın açık artırmayla satılarak bedelinin paylaştırılmasına hükmeder.

Usul hukuku açısından ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) devreye girer. HMK’nın 4. maddesinin 1. fıkrasının (b) bendi uyarınca, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme kesin olarak Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Bu davalarda “Basit Yargılama Usulü” (HMK m. 316 vd.) uygulanır; yani dilekçeler aşaması sadece dava dilekçesi ve cevap dilekçesinden ibarettir, cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçeleri bulunmaz. Bu durum, davanın daha hızlı sonuçlanmasını amaçlayan yasal bir düzenlemedir.

3. Davayı Kimler Açabilir? Taraf Ehliyeti ve Zorunlu Dava Arkadaşlığı

İzale-i şuyu davasını, söz konusu mal üzerinde tapuda veya yasal belgelerde pay sahibi (malik/hissedar) olarak görünen herkes tek başına veya diğer ortaklarla birlikte açabilir. Bu davalarda, davacı dışında kalan tüm diğer paydaşların davalı olarak gösterilmesi yasal bir mecburiyettir (Maddi Hukuktan Kaynaklanan Zorunlu Dava Arkadaşlığı).

Ortaklığın giderilmesi davalarında “aktif husumet ehliyeti” yani dava açma hakkı, sadece ayni hak sahiplerine tanınmıştır. Tapu sicilinde ismi geçmeyen, ancak harici bir sözleşmeyle hak iddia eden kişiler bu davayı açamazlar. Miras kalan bir mal söz konusuysa, mirasçılık belgesinde (veraset ilamı) adı geçen her bir yasal veya atanmış mirasçı bu davayı açmaya yetkilidir. Payın büyüklüğü veya küçüklüğü dava açma hakkını etkilemez; tapuda %1 paya sahip olan bir kişi dahi, %99 paya sahip olan diğer kişilere karşı izale-i şuyu davası açarak malın satışını veya taksimini talep edebilir.

Bu davanın en kritik usul hukuku kurallarından biri “Zorunlu Dava Arkadaşlığı” müessesesidir. Mahkemenin ortaklığı bitirecek geçerli bir karar verebilmesi için, mal üzerindeki tüm hak sahiplerinin davada taraf olarak yer alması şarttır. Örneğin; 10 mirasçısı olan bir tarlada, 1 mirasçı dava açıyorsa, geriye kalan 9 mirasçının tamamını dava dilekçesinde davalı olarak göstermek ve her birine dava dilekçesini usulüne uygun olarak tebliğ ettirmek zorundadır. Eğer davalı olarak gösterilmesi gereken paydaşlardan biri vefat etmişse, ölü kişiye karşı dava açılamayacağından, vefat eden paydaşın mirasçılık belgesi alınmalı ve davanın o kişinin mirasçılarına yöneltilmesi sağlanmalıdır.

Yargıtay kararlarında istikrarla vurgulandığı üzere; taraf teşkili tam olarak sağlanmadan (yani tüm ortaklar davaya dahil edilip kendilerine savunma hakkı tanınmadan) izale-i şuyu davasında esasa girilerek karar verilmesi, mutlak bir bozma nedenidir. Uygulamada, yurt dışında yaşayan veya adresine ulaşılamayan paydaşlar nedeniyle tebligat süreçleri uzayabilmekte, bu gibi durumlarda ilanen tebligat (gazete ilanı yoluyla tebligat) veya yurt dışı tebligat prosedürleri işletilmektedir. Ayrıca, mal üzerinde intifa hakkı sahibi olan kişilerin (çıplak mülkiyet başkasında, kullanım hakkı başkasında olan durumlar) doğrudan dava açma hakkı bulunmamakla birlikte, davanın sonucundan etkilenecekleri için davaya dahil edilmeleri veya durumdan haberdar edilmeleri gerekebilir.

4. Ortaklığın Giderilmesi İçin Gerekli Şartlar ve Koşullar

Ortaklığın giderilmesi davasının esastan kabul edilebilmesi ve incelenebilmesi için ortada geçerli bir paylı veya elbirliği mülkiyeti bulunması, malın paylaşılmaya hukuken ve fiilen elverişli olması ve ortaklığı sürdürme yönünde geçerli bir hukuki engelin (idame-i şuyu sözleşmesi veya tahsis) bulunmaması şarttır.

Mahkemenin ortaklığın giderilmesi talebini inceleyebilmesi için ilk şart, dava konusu olan malın (taşınır veya taşınmaz) tapu, trafik veya ilgili sicillerde davacı ve davalılar adına müştereken veya iştirak halinde kayıtlı olmasıdır. Eğer mülkiyet konusunda devam eden başka bir dava (örneğin; tapu iptal ve tescil davası, muris muvazaası davası, tenkis davası) varsa, mahkeme genellikle o davanın sonuçlanmasını bekler. Hukuk dilinde buna “Bekletici Mesele” (HMK m. 165) denir. Zira mülkiyetin kime ait olduğu kesinleşmeden, malın satışına veya taksimine karar verilemez.

Bir diğer önemli şart, zaman bakımından uygunsuzluk olmamasıdır. TMK 698/3 maddesi uyarınca “Paylaşma, uygun olmayan zamanda istenemez.” Uygun olmayan zaman kavramı, dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde değerlendirilir. Örneğin, tarımsal nitelikli bir arazide ürünlerin tam hasat edilmek üzere olduğu bir dönemde, ürünler toplanmadan aceleyle satış veya taksim istenmesi, diğer paydaşları zarara uğratacağı için uygun olmayan zaman olarak kabul edilebilir ve mahkemece dava bu gerekçeyle geçici olarak reddedilebilir.

Hukuki engellerin bulunmaması şartı ise genellikle şu üç durumda karşımıza çıkar:

• Sürekli Bir Amaca Özgülenme: Mal, paydaşlar tarafından ortak ve sürekli bir kullanım için tahsis edilmişse (örneğin, iki komşu parselin ortak kullandığı kuyu veya ortak avlu), bu alanlar için izale-i şuyu istenemez.
• İdame-i Şuyu (Ortaklığı Sürdürme) Sözleşmesi: Paydaşlar, tapu siciline de şerh verdikleri resmi bir sözleşme ile ortaklığı belirli bir süre devam ettirme kararı almışlarsa, bu süre dolmadan dava açılamaz (Maksimum 10 yıl).
• Tarımsal Arazilerin Bölünemezlik Sınırı: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince, tarım arazilerinde belirlenen asgari büyüklüklerin altına düşülecek şekilde “aynen taksim” yapılamaz. Ancak bu durum, malın “satış suretiyle” ortaklığının giderilmesine engel değildir; sadece fiziki bölünmeyi engeller.

Ayrıca, dava konusu taşınmaz üzerinde bir muhdesat (örneğin; arsa üzerine ortaklardan sadece biri tarafından kendi parasıyla yapılmış bir bina, ekilmiş ağaçlar vb.) varsa ve bu muhdesatın aidiyeti konusunda ortaklar arasında ihtilaf çıkarsa, bu durum doğrudan izale-i şuyu mahkemesinde çözülemez. Muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia eden ortak, asliye hukuk mahkemesinde “Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası” açmalı ve bu davanın sonucunu izale-i şuyu dosyasına sunmalıdır. [İLGİLİ YAZI: Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir ve Nasıl Açılır?]

5. İzale-i Şuyu Sürecinin Başlatılması ve Temel Aşamalar

İzale-i şuyu davası süreci, güncel hukuki belgelerin derlenmesi, dava şartı olan arabuluculuk aşamasının tamamlanması ve ardından yetkili Sulh Hukuk Mahkemesine dava dilekçesinin sunularak harçların yatırılmasıyla resmen başlar. Süreç, keşif, bilirkişi raporları ve nihai kararın kesinleşmesiyle satış aşamasına geçer.

Bir izale-i şuyu davasının yaşam döngüsü, hukuki ve teknik birçok aşamayı barındırır. Süreci başlatmak isteyen davacının atması gereken temel adımlar kronolojik olarak şu şekilde işler:

Öncelikle hazırlık safhası tamamlanmalıdır. Dava açılacak taşınmazın veya malın mülkiyet durumunu gösteren güncel tapu kayıtları, takyidat belgeleri (üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı olup olmadığı) incelenir. Malın miras yoluyla kalmış olması halinde, ilgili Sulh Hukuk Mahkemesinden veya Noterden veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınması zorunludur. Dava dilekçesi, tüm bu bilgi ve belgeler ışığında, tarafların kimlik ve adres bilgilerini tam olarak içerecek şekilde özenle hazırlanmalıdır.

Dava dilekçesinin mahkemeye verilmesi ve tevzi bürosundan numara almasıyla dava açılmış sayılır (Tevzi tarihi davanın açıldığı tarih kabul edilir). Mahkeme ilk olarak tensip zaptı (hazırlık tutanağı) düzenler. Tensip zaptıyla birlikte mahkeme; ilgili Tapu Müdürlüklerine, Nüfus Müdürlüklerine ve Belediyelere müzekkereler (resmi yazılar) yazarak malın mülkiyet ve imar durumunu sorar. Aynı zamanda dava dilekçesi, tüm davalılara tebliğe çıkarılır ve onlara cevap vermeleri için 2 haftalık kesin süre tanınır.

Taraf teşkili sağlandıktan ve kurum yazışmaları tamamlandıktan sonra mahkeme, uyuşmazlığın mahallinde incelenmesi için Keşif kararı alır. Keşif günü hakim, mahkeme katibi ve alanında uzman bilirkişilerden (genellikle inşaat mühendisi, ziraat mühendisi, harita/kadastro mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanı) oluşan bir heyet, taşınmazın bulunduğu yere gider. Bilirkişiler, malın değerini, imar durumunu ve en önemlisi “aynen taksim” (bölünerek paylaştırma) şartlarına uygun olup olmadığını incelerler.

Bilirkişi heyetinin mahkemeye sunacağı rapor, davanın kaderini belirler. Eğer rapor “taşınmazın aynen taksimi mümkündür” diyorsa, mahkeme malı payları oranında bölerek taraflara verir. Ancak uygulamada çoğu zaman (binalarda bağımsız bölüm sayısının ortak sayısına uymaması veya arsaların imar planı gereği daha fazla bölünememesi gibi sebeplerle) aynen taksim mümkün olmaz. Bu durumda mahkeme, “ortaklığın umum arasında açık artırma yoluyla satış suretiyle giderilmesine” karar verir. Verilen kararın İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) ve Temyiz (Yargıtay) denetiminden geçerek kesinleşmesi ile yargılama aşaması biter, icra ve satış aşaması (Satış Memurluğu süreci) başlar.

6. Dava Öncesi İlk Adımlar, Hazırlık ve Zorunlu Arabuluculuk

2023 yılında yapılan yasal değişiklikle birlikte, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı (zorunlu) hale getirilmiştir. Arabuluculuk sürecinden geçmeden doğrudan dava açılması halinde, mahkeme davayı esasa girmeden usulden reddedecektir.

Dava açmayı planlayan bir hissedarın veya mirasçının ilk yapması gereken hazırlık, 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile HMK’ya eklenen arabuluculuk zorunluluğunu yerine getirmektir. Bu yenilik, mahkemelerin iş yükünü azaltmak ve aile içi husumetleri mahkeme koridorlarına taşınmadan barışçıl yollarla çözmek amacıyla getirilmiştir. 2026 yılı itibarıyla bu kural katı bir şekilde uygulanmaktadır.

Zorunlu Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler? Davacı adayı, taşınmazın bulunduğu veya kendi yerleşim yerindeki Adliye Arabuluculuk Bürosuna başvurarak süreci başlatır. Başvuruda, diğer tüm hissedarların isim, soyisim ve biliniyorsa iletişim ve adres bilgileri büroya sunulur. Sistem üzerinden otomatik olarak atanan arabulucu, tüm taraflarla iletişime geçerek onları ortak bir toplantıya (fiziki veya telekonferans yoluyla) davet eder. Arabulucu, taraflara malın satışı, devri veya paylaşımı konusunda bir anlaşma zemini sunar. Örneğin; hissedarlardan birinin diğerlerinin payını satın alması (hisse devri) bu aşamada sıklıkla başvurulan bir çözüm yoludur.

Arabuluculuk süreci kural olarak 3 hafta içinde sonuçlandırılmalıdır; zorunlu hallerde arabulucu bu süreyi en fazla 1 hafta uzatabilir (Toplam 4 hafta). Görüşmeler sonucunda taraflar anlaşırlarsa, düzenlenen anlaşma belgesi mahkeme kararı (ilam) hükmündedir ve doğrudan tapuda işlem yapılmasını sağlar, dava açmaya gerek kalmaz. Ancak ortaklardan biri bile toplantıya katılmazsa veya toplantı yapılıp da fiyatta/paylaşımda anlaşılamazsa, arabulucu “Anlaşamama Son Tutanağı” düzenler. İşte bu tutanağın ıslak imzalı veya e-imzalı aslı, izale-i şuyu dava dilekçesinin ekine zorunlu olarak konulmalıdır. Aksi takdirde dava, HMK madde 114 ve 115 gereğince dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. [İLGİLİ YAZI: Gayrimenkul Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Süreci]

Arabuluculuk dışındaki dava öncesi hazırlıklar arasında; hisseleri belli olmayan ölü mirasçıların tespiti için nüfus kayıtlarının çıkartılması, vasi atanması gereken kısıtlı bir ortak varsa (örneğin akıl sağlığı yerinde olmayan veya cezaevinde olan bir hissedar) Sulh Hukuk Mahkemesinden vasi kararlarının alınması ve belediyeden taşınmazın güncel imar/çap durumunun gayriresmi olarak sorgulanması yer alır. Dava süreci uzun ve teknik olduğundan, hak kaybı ve fahiş masraflarla karşılaşmamak adına bu hazırlık aşamasında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek alınması büyük önem taşır.

7. Detaylı Prosedür ve Yargılama Aşamaları

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) yargılama prosedürü, dava dilekçesinin mahkemeye sunulması, taraf teşkilinin sağlanması, keşif ve bilirkişi incelemesinin yapılması ve nihai kararın verilerek satış aşamasına geçilmesinden oluşan çok adımlı teknik bir süreçtir. Sürecin ilerleme hızı, büyük oranda paydaş sayısına, tebligatların ulaşılabilirliğine ve taşınmazın hukuki durumuna bağlı olarak şekillenmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında basit yargılama usulü uygulanır. Bu durum, dilekçeler aşamasının daha kısa tutulmasını ve davanın esasına daha hızlı girilmesini hedefler. Süreç uygulamada aşağıdaki temel adımlarla ilerler:

• Dilekçe ve Tevzi: Davacı veya vekilinin, gerekli harçları yatırarak dava dilekçesini yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi tevzi bürosuna sunması ile dava resmen açılmış olur.
• Tensip Zaptı Hazırlığı: Mahkeme, ilk incelemesini yaparak tensip tutanağı (hazırlık evrakı) düzenler. Bu tutanakta, ilgili tapu sicil müdürlüklerine, nüfus müdürlüklerine ve belediyelere yazılacak müzekkereler yer alır.
• Tebligat Aşaması: Tüm davalı ortaklara dava dilekçesi, zorunlu arabuluculuk tutanağı ve mahkemenin tensip zaptı tebliğ edilir. Tarafların iki hafta içinde cevap dilekçesi sunma hakkı doğar.
• Kurum Yazışmaları: Taşınmazın güncel tapu kaydı, takyidatları (haciz, ipotek, intifa vb.), kadastro çapı ve güncel imar durumu ilgili resmi kurumlardan mahkeme dosyasına celp edilir.
• Ön İnceleme Duruşması: Taraf teşkili sağlandıktan sonra mahkeme ön inceleme duruşması yapar. Bu aşamada tarafların anlaşıp anlaşmadığı son kez sorulur ve uyuşmazlık noktaları tespit edilir.
• Keşif Kararı ve İcrası: Uyuşmazlık konusu taşınmazın başında hakim, katip ve uzman bilirkişilerle (inşaat, ziraat, harita mühendisleri vb.) fiili inceleme (keşif) yapılır.
• Bilirkişi Raporu: Bilirkişi heyeti, taşınmazın değerini, niteliğini ve en önemlisi “aynen taksim” edilip edilemeyeceğini belirten detaylı bir raporu mahkemeye sunar.
• Raporlara İtiraz: Taraflara tebliğ edilen bilirkişi raporuna karşı, yasal süresi (genellikle 2 hafta) içinde itiraz etme hakkı tanınır. Gerekirse mahkeme ek rapor talep edebilir.
• Tahkikatın Sona Ermesi ve Karar (Hüküm): Tüm delillerin toplanmasının ardından mahkeme tahkikatı bitirir ve nihai kararını açıklar (Aynen taksim veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi).

Yargılama Aşaması	Aşamanın İçeriği ve Amacı	2026 Yılı Tahmini Süre Beklentisi
Taraf Teşkili ve Tebligatlar	Tüm mirasçıların/paydaşların davadan haberdar edilmesi ve savunma haklarının kullandırılması.	3 – 6 Ay (Yurtdışı tebligatlarda 1 yıla uzayabilir)
Kurum Müzekkereleri	Tapu, nüfus ve belediye kayıtlarının dosyaya kazandırılması.	1 – 2 Ay
Keşif ve Bilirkişi Raporu	Taşınmazın değerinin ve aynen taksim imkanının teknik heyetçe tespiti.	3 – 4 Ay
Karar ve Gerekçe	Mahkemenin ortaklığın giderilme yöntemine hükmetmesi ve kararı yazması.	1 – 2 Ay

8. Gerekli Belgeler ve Evraklar

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemeye sunulması gereken temel belgeler; dava dilekçesi, güncel tapu kayıtları, miras yoluyla intikal varsa mirasçılık belgesi (veraset ilamı) ve dava şartı olan arabuluculuk son tutanağının aslıdır. Evrakların eksiksiz olarak dosyaya sunulması, usulden ret riskini ortadan kaldırır ve yargılama sürecinin aylar sürecek gereksiz beklemelere girmesini engeller.

Dava dosyasının güçlü ve eksiksiz olması, yetkili mahkemenin işlemi hızlandırması açısından kritik öneme sahiptir. İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açarken standart olarak hazırlanması gereken evrakların listesi şöyledir:

• Arabuluculuk Anlaşamama Son Tutanağı: 1 Eylül 2023’ten itibaren zorunlu dava şartı olan bu belgenin ıslak imzalı aslı veya e-imzalı kopyası dilekçeye eklenmelidir. (Aksi halde dava usulden reddedilir).
• Dava Dilekçesi: HMK Madde 119’a uygun şekilde, tüm davalıların açık kimlik ve adres bilgilerinin, dava konusunun, vakıaların ve hukuki delillerin belirtildiği dilekçe.
• Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı): Eğer taşınmaz miras yoluyla kalmışsa ve elbirliği (iştirak halinde) mülkiyeti söz konusuysa, ölen kişinin yasal mirasçılarını gösteren noterden veya Sulh Hukuk Mahkemesinden alınmış resmi belge.
• Güncel Tapu Kayıt Örnekleri: Dava konusu taşınmazı veya taşınmazları açıkça belirten (İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel bilgileri içeren) tapu senedi fotokopileri veya e-Devlet/WebTapu çıktıları.
• Kimlik Belgesi: Davacının T.C. kimlik kartı fotokopisi.
• Vekaletname (Avukat ile temsil ediliyorsa): Davacıyı temsil eden avukat adına düzenlenmiş, ilgili yetkileri içeren ve baro pulu yapıştırılmış onaylı vekaletname örneği.
• Zorunlu Harç ve Masraf Makbuzları: Dava açılırken tevzi bürosundan veya UYAP üzerinden ödenen başvuru harcı, peşin harç ve gider avansını gösterir dekontlar.
• Taşınmazın Fiziksel Durumunu Gösteren Belgeler (Opsiyonel): İmar çapı, krokiler, emlak vergisi beyannameleri veya varsa taşınmazın mevcut fotoğrafları (Keşif aşamasında mahkemeye yol göstermesi amacıyla).

Belge Adı	Nereden Temin Edilir?	Dosyadaki İşlevi / Önemi
Arabuluculuk Tutanağı	Adliye Arabuluculuk Bürosu	Mutlak dava şartıdır, eksikliği davanın reddine yol açar.
Mirasçılık Belgesi	Noterler veya Sulh Hukuk Mahkemesi	Aktif ve pasif husumet ehliyetini (taraf teşkilini) kanıtlar.
Tapu Kayıtları	Tapu Müdürlüğü / e-Devlet	Dava konusu malın aidiyetini ve üzerindeki şerhleri gösterir.
İmar Durum Belgesi	İlgili İlçe Belediyesi	Taşınmazın “aynen taksim” şartlarına uygunluğunu gösterir.

9. Yetkili Makam ve Mahkemeler

İzale-i şuyu davalarında görevli mahkeme 6100 sayılı HMK uyarınca kesin olarak Sulh Hukuk Mahkemeleridir; yetkili mahkeme ise davanın konusu taşınmazın bulunduğu yer (ilçe) mahkemesidir. Kararın kesinleşmesinin ardından ise satış ve ihaleye ilişkin tüm idari işlemler mahkemenin yetkilendirdiği Satış Memurluğu (veya İcra Dairesi) tarafından yürütülür.

Hukukumuzda “görev” ve “yetki” kuralları birbirinden farklıdır. Görev kuralı kamu düzenindendir ve davanın her aşamasında mahkemece re’sen (kendiliğinden) dikkate alınır. Yetki ise davanın coğrafi olarak hangi adliyede açılacağını belirler. Ortaklığın giderilmesi davasında yetki ve görev kurallarının ihlal edilmesi durumunda, mahkeme yetkisizlik veya görevsizlik kararı vererek dosyayı ilgili yere gönderir ve bu durum aylar süren zaman kayıplarına yol açar.

HMK Madde 4/1-b: “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları görürler.”

Yetki hususu ise aynı kanunun “Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki” başlıklı maddesinde çok net bir şekilde düzenlenmiştir.

HMK Madde 12/1: “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”

Bu yasal düzenlemeler ışığında yetkili makamlar şunlardır:

• Görevli Mahkeme: Davanın malvarlığı değeri (taşınmazın 1 Milyon TL veya 100 Milyon TL olması) fark etmeksizin her zaman Sulh Hukuk Mahkemesidir.
• Kesin Yetkili Mahkeme: Dava konusu arsa, tarla veya ev hangi il/ilçe sınırları içindeyse, oranın Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Örneğin, tarafların tümü İstanbul’da yaşasa bile, miras kalan tarla Rize’de ise dava Rize Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmak zorundadır.
• Birden Fazla Taşınmaz Durumu: Eğer farklı il ve ilçelerde bulunan birden fazla taşınmaz için tek bir dilekçe ile izale-i şuyu istenecekse, HMK Madde 12/3 gereği taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabilir.
• Satış Memurluğu: Yargılama bitip mahkemenin kararı kesinleştiğinde satış işlemi için dosya Satış Memurluğu’na tevdi edilir. Adliyelerde genellikle ayrı bir Sulh Hukuk Mahkemeleri Satış Memurluğu bulunur. Satış memuru yoksa, bu görevi icra müdürlükleri üstlenir.
• Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf): Yerel mahkeme kararlarına karşı yapılacak itiraz merciidir.
• Yargıtay: İstinaf mahkemesi kararlarına karşı, yasal sınırlar dahilinde başvurulacak en üst denetim ve temyiz merciidir.

10. Süreler ve Zamanaşımı

İzale-i şuyu davaları, doğrudan doğruya mülkiyet hakkına dayanan davalar olduğu için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmaksızın, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti durumu devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Ancak davanın açılması zamanaşımına tabi olmasa da, davanın kendi içindeki usuli işlemler (cevap süresi, itiraz süreleri) kesin ve bağlayıcı sürelere tabidir.

Birçok vatandaş, miras kalan taşınmazlar için “aradan 20 yıl geçti, artık dava açamam” gibi yanlış bir algıya sahiptir. Mülkiyet hakkı zamanla yok olan bir hak değildir. Fakat davanın seyrini ve tarafların hak kaybına uğramamasını belirleyen çok önemli usul süreleri bulunmaktadır. Özellikle 2026 yılı uygulamalarında elektronik tebligat ve UYAP üzerinden yapılan işlemlerde süreler çok katı uygulanmaktadır.

Dikkat edilmesi gereken temel süreler ve usul işlemleri şu şekildedir:

• Cevap Dilekçesi Süresi: Dava dilekçesinin davalı tarafa tebliğ edilmesinden itibaren iki (2) haftadır. Bu süre içinde davalılar, itirazlarını ve aynen taksim veya muhdesat gibi taleplerini mahkemeye sunmalıdır.
• Arabuluculuk Süresi: Zorunlu arabuluculuk aşaması en fazla 3 hafta, zorunlu hallerde arabulucu tarafından 1 hafta uzatmayla toplam maksimum 4 haftada tamamlanmak zorundadır.
• Bilirkişi Raporuna İtiraz: Keşif sonrası hazırlanan ve taraflara tebliğ edilen bilirkişi raporuna karşı beyan ve itirazda bulunma süresi tebliğden itibaren iki (2) haftadır.
• Muhdesat İddiası İçin Süre Verilmesi: Eğer bir paydaş taşınmaz üzerindeki binanın veya ağaçların kendisine ait olduğunu iddia ederse, mahkeme bu kişiye Asliye Hukuk Mahkemesinde “muhdesatın aidiyeti davası” açması için kesin bir süre (genellikle 2 hafta) verir.
• İstinaf Başvuru Süresi: Sulh Hukuk Mahkemesinin verdiği gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki (2) hafta içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulmalıdır.
• Satış İsteme Süresi: İzale-i şuyu kararı kesinleştikten sonra taraflardan biri, kararın infazı için (satış için) Satış Memurluğuna başvurmalıdır. Bu kararın icraya konulması (satışın istenmesi) için genel ilam zamanaşımı olan 10 yıllık süre geçerlidir. 10 yıl içinde satış istenmezse mahkeme ilamı geçerliliğini yitirir.

11. Masraflar ve Harçlar

2026 yılı itibarıyla izale-i şuyu davası masrafları; maktu başvuru harcı, peşin karar harcı, gider avansı (tebligat ve keşif masrafları), bilirkişi ücretleri ve yasal avukatlık asgari ücret tarifesinden oluşmaktadır. Bu davalarda başlangıçta tüm masraflar davayı açan (davacı) tarafından ödense de, davanın sonunda oluşan toplam yargılama giderleri, taşınmazın satış bedeli üzerinden tüm ortaklara tapudaki payları oranında yansıtılır.

Ortaklığın giderilmesi davalarında masraf yapısı, diğer dava türlerinden oldukça farklıdır. Mahkeme, davayı “kazanan” veya “kaybeden” mantığıyla değil, tüm paydaşların yararına bir sonuç doğurduğu prensibiyle hareket eder. Bu nedenle yargılama masrafları sadece davacıya yüklenmez, davanın sonunda malın değeri üzerinden herkesin hissesine göre bölüştürülür.

Dava sürecinde karşınıza çıkacak masraf kalemleri şunlardır:

• Başvuru ve Maktu Karar Harcı: İzale-i şuyu davası nispi (taşınmazın değerine göre değişen) harca değil, maktu (sabit) harca tabidir. 2026 yılı Harçlar Kanunu Genel Tebliği’ne göre belirlenen sabit bir başvuru ve peşin harç ödenir.
• Gider Avansı: Davalı sayısına, yapılacak posta ve e-tebligat işlemlerine, ilgili kurumlara yazılacak müzekkerelere göre belirlenen bir avanstır. Mahkeme veznesine peşin yatırılır.
• Keşif Harcı ve Bilirkişi Ücretleri: Mahkeme heyetinin taşınmaz başına giderek inceleme yapması için yatırılan araç/yolluk ücreti ve atanan uzman bilirkişilere (mühendisler, değerleme uzmanları vb.) ödenecek olan inceleme ücretleridir. Dava masraflarının en büyük kalemini oluşturur.
• Avukatlık Ücreti: Eğer davacı kendisini bir avukatla temsil ettiriyorsa, 2026 yılı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinde (AAÜT) Sulh Hukuk Mahkemeleri için belirlenen maktu vekalet ücretine hak kazanır. Davacı haklı çıkıp satış gerçekleştiğinde, bu yasal vekalet ücreti de paydaşlardan hisseleri oranında kesilerek davacıya ödenir. Ancak avukat ile müvekkil arasındaki özel vekalet sözleşmesinden doğan nispi oranlı (%10-%15 vb.) ücret, tamamen ikili bir anlaşmadır.
• Satış Harcı ve İhale Damga Vergisi: Karar kesinleştikten sonra mal ihaleyle satılırsa, alıcıdan ihale bedeli üzerinden Binde 5,69 (KDV hariç) damga vergisi, ayrıca KDV alınır. Satış bedeli üzerinden devlete ödenen tahsil harcı da (genellikle %11,38 civarı) toplam bedelden kesilir.

Masraf / Harç Türü	Ödeme Zamanı	Kim Tarafından Ödenir?
Başvuru ve Peşin Harç	Dava açılırken (Peşin)	Davacı öder, süreç sonunda hisselere göre dağıtılır.
Gider Avansı ve Tebligatlar	Dava açılırken (Peşin)	Davacı öder, süreç sonunda hisselere göre dağıtılır.
Keşif ve Bilirkişi Ücreti	Keşif kararı sonrası (Ara karar)	Davacı (veya talep eden davalı) öder, süreç sonu dağıtılır.
KDV ve Damga Vergisi	İhale kesinleştiğinde	İhaleyi kazanan Alıcı öder.

12. Sık Yapılan Hatalar

İzale-i şuyu sürecinde en sık karşılaşılan hatalar; dava öncesi zorunlu arabuluculuk şartının atlanması, vefat etmiş mirasçıların tespiti yapılamadan taraf teşkilinin eksik bırakılması ve taşınmazın üzerinde bulunan binalara (muhdesat) ilişkin aidiyet iddialarının mahkemeye zamanında sunulmamasıdır. Bu hatalar, on binlerce lira masraf yapılmasına rağmen davanın reddedilmesine veya yıllarca sürüncemede kalmasına neden olur.

Hukuki temsilin profesyonelce yapılmadığı dosyalarda, mahkemelerin iş yükü de göz önüne alındığında, küçük usul hataları davanın kaderini baştan değiştirmektedir. Özünde basit gibi görünen ortaklığın giderilmesi davalarını çıkmaza sokan belli başlı hatalar şunlardır:

• Arabuluculukta Eksik Taraf Gösterimi: Davacı, arabuluculuk başvurusunda tapudaki paydaşlardan sadece bazılarını gösterip, diğerlerini unutursa arabuluculuk süreci geçersiz olur. Arabuluculuğa tüm hissedarlar taraf olarak eklenmelidir.
• Ölü Kişiye Karşı Dava Açmak: Tapu kaydında sağ görünen ancak gerçekte vefat etmiş paydaşların nüfus kayıtları kontrol edilmeden dava açıldığında, mahkeme davacıya vefat eden kişinin mirasçılarını bulması ve davaya dahil etmesi (taraf teşkili) için süre verecektir. Bu durum davayı en az 1 yıl uzatır.
• Muhdesat İddiasının İhmal Edilmesi: “Arsa hepimizin ama üzerindeki üç katlı evi sadece ben yaptım” şeklindeki bir iddianın, sıradan bir beyanla değil, Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak bağımsız bir dava ile ispatlanması gerekir. Bu iddia zamanında ileri sürülmezse, ev de arsa ile birlikte satılır ve evin parası tüm mirasçılara bölünür.
• Satış Aşaması İçin Takip Yapmamak: Mahkemenin izale-i şuyu kararı vermesi, malın hemen satılacağı anlamına gelmez. Satışın gerçekleşmesi için ilgilinin ayrıca “Satış Memurluğuna” dosya hazırlayıp başvurması ve satış avansını yatırması gerekir. Çoğu vatandaş kararı alıp beklemekte ve sürecin kendiliğinden işleyeceğini zannetmektedir.
• Hissedarın Açık Artırmaya Katılmaması: İhale sürecinde hissedarlar da dışarıdan 3. kişiler gibi açık artırmaya girerek kendi mallarını satın alabilirler (şufa hakkı benzeri). Üstelik hissedarlar, ihalede kendi paylarına düşen oran kadar teminat yatırmaktan muaftır. Bu avantajın bilinmemesi, malın düşük fiyata yabancılara gitmesine sebep olur.
• Aynen Taksimin Zorlanması: İmar kanunu ve tarım arazilerinin bölünemezlik sınırları ortadayken, inatla “aynen taksim” istemek yargılama maliyetlerini artırmaktan başka bir işe yaramaz.

13. İtiraz ve Kanun Yolları

Sulh Hukuk Mahkemesinin verdiği izale-i şuyu kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren iki (2) hafta içinde tarafların Bölge Adliye Mahkemesine (İstinaf) başvurarak kararın hukuka uygunluğunun denetlenmesini isteme hakkı vardır. İstinaf incelemesi sonucunda verilen kararlara karşı ise, miktar ve konu itibarıyla yasal sınırlar dahilinde Yargıtay nezdinde temyiz yoluna gidilebilir.

Yargılamanın ilk derece mahkemesinde (Sulh Hukuk) sona ermesi, satışın hemen başlayabileceği anlamına gelmez. Ortaklığın giderilmesi kararlarının icra edilebilmesi (Satış memurluğuna gönderilebilmesi) için kararın kesinleşmesi şarttır. Kararın kesinleşmesi için tüm olağan kanun yollarının tüketilmiş olması gerekir.

• Gerekçeli Kararın Tebliği: Mahkeme, kısa kararı duruşmada açıkladıktan sonra yaklaşık 1 ay içinde ayrıntılı gerekçeli kararını yazar ve bu karar davanın tüm taraflarına resmi olarak tebliğ edilir.
• İstinaf Yolu (Bölge Adliye Mahkemesi): Gerekçeli kararı tebliğ alan her bir taraf, 2 haftalık yasal süre içerisinde istinaf dilekçesini vererek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep edebilir. İstinaf harçlarının yatırılması zorunludur.
• İstinafın Reddi ve Temyiz (Yargıtay): Eğer istinaf mahkemesi, yerel mahkemenin kararını doğru bularak istinaf başvurusunu esastan reddederse ve taşınmazın/malın değeri o yılki temyiz kesinlik sınırının üzerindeyse, bu sefer kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay’a temyiz başvurusunda bulunulabilir.
• Kararın Kesinleşmesi: Dosya Yargıtay’dan onaylanarak (onanarak) dönerse veya taraflar yasal itiraz süreleri içinde istinaf/temyiz hakkını kullanmazsa (süreyi kaçırırlarsa), karar hukuken “kesinleşir”. Mahkeme kaleminden “Kesinleşme Şerhi” alınır.
• İhalenin Feshi Davası: Kanun yolları sadece mahkeme kararı için değil, satış işlemi için de geçerlidir. Karar kesinleştikten ve mal ihaleyle satıldıktan sonra, ihaleye fesat karıştırıldığı veya usulsüzlük yapıldığı iddiasıyla İcra/Satış memurluğu işlemine karşı 7 gün içinde “İhalenin Feshi Davası” açılabilir.

14. Örnek Davalar ve İçtihatlar

Yargıtay içtihatları, izale-i şuyu davalarında özellikle muhdesatın aidiyeti, aynen taksimin uygulanabilirliği, tapu şerhlerinin durumu ve taraf teşkilinin sağlanması konularında Sulh Hukuk Mahkemelerine kesin ve bağlayıcı sınırlar çizer. Uygulamada kanun metinlerinde tam olarak karşılığı bulunmayan veya muğlak kalan birçok husus, Yargıtay’ın kökleşmiş kararlarıyla şekillenmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemelerin nasıl karar verdiğini ve Yargıtay’ın hangi hukuki meselelere dikkat ettiğini anlamak için bazı güncel emsal kararları incelemek faydalı olacaktır:

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2021/4502, K. 2022/118, Tarih: 12.01.2022 “Ortaklığın giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda ortaklar arasındaki hukuki ilişkiyi sona erdiren, tüm paydaşlar için benzer sonuçlar doğuran davalardır… Mahkemece taraf teşkili sağlanmadan, davalıların mirasçıları davaya dahil edilip kendilerine savunma hakkı tanınmadan işin esasına girilerek hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

Yukarıdaki karar, “Zorunlu Dava Arkadaşlığı” kavramının ne kadar katı uygulandığını göstermektedir. Taraflardan biri eksikse, yıllarca süren davalar Yargıtay’dan usul yönünden geri dönebilmektedir.

Bir diğer önemli emsal konu, taşınmaz üzerindeki yapılarla (muhdesat) ilgilidir:

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/1432, K. 2019/3314, Tarih: 04.04.2019 “Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç vb. bütünleyici parçaların (muhdesatın) bir kısım paydaşlara ait olduğu konusunda paydaşlar arasında ittifak yoksa ve bu konuda muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılmışsa, izale-i şuyu mahkemesi bu davanın sonucunu HMK Madde 165 gereği ‘bekletici mesele’ yapmalıdır. Zira satış bedelinin paylaştırılmasında, muhdesatın kime ait olduğu oranlamayı doğrudan etkileyecektir.”

Bu içtihat, arsa değerinin ayrı, üzerindeki binanın değerinin ayrı hesaplanarak adil bir paylaşım yapılması gerektiğine işaret eder. Arsa değeri tüm paydaşlara bölünürken, bina sadece onu yapan paydaşa verilmeli (oranlamaya göre) ve satış bu bedel oranlarına göre yapılmalıdır.

15. İzale-i Şuyu Kapsamında Güncel Gelişmeler (2024-2026)

Hukuk sistemimizde, özellikle gayrimenkul ve miras uyuşmazlıklarının çözümünde büyük rol oynayan izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davaları, 2024-2026 döneminde usul ve icra hukuku bakımından ciddi devrimsel yeniliklere sahne olmuştur. Bu yeniliklerin temel amacı, yargılamayı hızlandırmak, hissedarların malvarlığı değerlerini korumak ve mahkemelerin üzerindeki aşırı iş yükünü hafifletmektir. Güncel gelişmeleri yakından takip etmek, davanın stratejisini belirlemek açısından hayati önem taşır.

1. UYAP Üzerinden Elektronik İhale (E-Satış) Sisteminin Tamamen Oturması: 2024 yılından itibaren icra ve satış memurluklarında fiziki ihale usulü tamamen terk edilmiş ve tüm açık artırmalar Elektronik Satış Portalı (UYAP e-Satış) üzerinden yapılmaya başlanmıştır. 2026 yılı itibarıyla bu sistemin getirdiği en büyük avantaj, satış bedellerinin maksimize edilmesidir. Eskiden sadece adliye koridorlarında bulunan kısıtlı bir kitlenin katılabildiği ihalelere, artık Türkiye’nin her yerinden yatırımcılar çevrimiçi olarak teminat yatırıp teklif verebilmektedir. Bu durum, ortaklığın giderilmesi sonucu satılan taşınmazların gerçek piyasa değerini, hatta bazen rayiç bedelin üzerindeki rakamları bulmasını sağlamıştır.

2. Zorunlu Arabuluculuk Kurumunun İçtihatlarla Şekillenmesi: 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren ve ortaklığın giderilmesi davaları için dava şartı olan zorunlu arabuluculuk uygulaması, 2024 ve 2025 yıllarında Yargıtay kararlarıyla sınırları netleşen bir kurum haline gelmiştir. Artık mahkemeler, arabuluculuk sürecine eksik taraf katılımı (tüm hissedarların arabuluculuk tutanağında yer almaması) durumunda dosyayı doğrudan usulden reddetmektedir. 2026 yılı istatistikleri, arabuluculuk sayesinde hisse devri veya rızai taksim sözleşmeleri ile çözüme kavuşan dosya sayısında ciddi bir artış olduğunu göstermektedir.

3. Tarım Arazilerinin Bölünemezlik Sınırlarında Uygulama Sıkılaşması: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında, tarım arazilerinin aynen taksim (bölünerek paylaştırma) taleplerinde İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüklerinin görüşleri çok daha katı hale gelmiştir. Özellikle miras yoluyla intikal eden tarım arazilerinde, “ehil mirasçıya devir” veya “ekonomik bütünlük” ilkeleri ön plana çıkarılarak, arazinin bölünmesi yerine asgari tarımsal büyüklüğün korunması amacıyla doğrudan satış kararları verilmesi yönündeki yargı eğilimi 2026 yılında da devam etmektedir.

4. Masraf ve Harç Tarifelerindeki Güncellemeler: Yüksek enflasyonist ortamın yansımaları olarak, 2026 yılı Hazine ve Maliye Bakanlığı Harçlar Kanunu Genel Tebliği ve Adalet Bakanlığı Gider Avansı Tarifesinde önemli artışlar yapılmıştır. Özellikle tebligat ücretleri ve bilirkişi asgari ücret tarifelerindeki yükselişler, dava açarken mahkeme veznesine yatırılması gereken peşin harç ve gider avanslarının ciddi boyutlara ulaşmasına neden olmuştur. Ancak nihayetinde bu masrafların satış bedelinden karşılanacak olması, mülk sahiplerinin dava açma iradesini kırmamaktadır.

16. Hissedarlara Pratik Öneriler ve Uzlaşma Taktikleri

Ortaklığın giderilmesi, teknik olarak mahkeme eliyle yürütülen bir süreç olsa da, hissedarların dava öncesinde ve dava sırasında alacağı stratejik kararlar, elde edilecek maddi kazancı doğrudan etkiler. Hak kaybı yaşamamak, süreci gereksiz yere uzatmamak ve masrafları minimize etmek için şu hususlara dikkat edilmesi büyük önem taşımaktadır:

• Coğrafi ve Fiziki Engelleri Önceden Analiz Edin: Mahkemeden “aynen taksim” talep etmeden önce taşınmazın fiziki durumunu değerlendirin. Örneğin, Rize gibi arazi yapısının son derece engebeli, parsellerin küçük, dağınık ve eğimli olduğu bölgelerde, bir çay bahçesinin veya fındıklığın yasal sınırlara uygun şekilde fiziken bölünmesi imar mevzuatı gereği neredeyse imkansızdır. Bu tür coğrafyalarda sürecin başından itibaren “satış suretiyle ortaklığın giderilmesi” stratejisine odaklanmak, gereksiz bilirkişi masraflarından ve zaman kaybından kurtaracaktır.
• İhaleye Katılımda Teminat Muafiyetini Kullanın: Dava sonucunda malın açık artırmayla satılmasına karar verilirse, hissedarların ihaleye üçüncü kişiler gibi girme hakkı vardır. Üstelik hissedarlar, tapudaki hisse oranları İİK uyarınca belirlenen %10’luk ihale teminat bedelini karşılıyorsa, teminat yatırmadan doğrudan ihaleye katılıp pey sürebilirler. Kendi malınızı ucuza kaptırmamak için ihaleyi mutlaka takip edin ve bütçeniz elveriyorsa teklif verin.
• Muhdesat (Bina/Ağaç) İddialarını Hızla Belgelendirin: Ortak bir arsa üzerinde sadece sizin inşa ettiğiniz bir ev veya ektiğiniz meyve ağaçları varsa, izale-i şuyu davası açılmasını beklemeden veya dava açılır açılmaz Asliye Hukuk Mahkemesinde “Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti” davası açın. Aksi takdirde, sizin emek ve sermayenizle yapılan binanın değeri tüm ortaklara payları oranında dağıtılır ve ciddi bir maddi zarara uğrarsınız.
• Arabuluculuk Aşamasını “Hisse Devri” İçin Fırsata Çevirin: Zorunlu arabuluculuk toplantısını formalite icabı bir adım olarak görmeyin. Mahkeme masrafları, satış harçları, damga vergisi ve avukatlık ücretleri hesaplandığında, malın toplam değerinden ortalama %10-15 civarında bir yasal kesinti yapılacaktır. Bu kesintiyi devlete ve masraflara ödemek yerine, paydaşlar kendi aralarında makul bir değerlemede anlaşıp tapuda hisse devri yaparlarsa her iki taraf da kârlı çıkar.
• Ölü Kayıtları ve Adresleri Güncelleyin: Dava açmadan önce e-Devlet veya tapu müdürlükleri üzerinden diğer hissedarların sağ olup olmadığını kontrol edin. Eğer hissedarlardan biri ölmüşse ve veraset ilamı çıkarılmamışsa, dava sürecinde tebligat krizi yaşanır. Kendi imkanlarınızla ölü hissedarın mirasçılık belgesini çıkarıp, davayı doğrudan yaşayan mirasçılara yöneltmek süreci aylar, hatta yıllar bazında kısaltır.

17. İzale-i Şuyu Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası ne kadar sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasının süresi, dosyaya taraf olan hissedar sayısına, tarafların adreslerinin güncelliğine ve taşınmazın hukuki durumuna göre değişiklik gösterir. Tüm tarafların yurt içinde yaşadığı ve tebligatların hızlıca yapıldığı sorunsuz bir dosyada yargılama yaklaşık 1 ila 1,5 yıl sürer. Ancak vefat etmiş paydaşların bulunduğu, yurtdışı tebligatlarının gerektiği veya aynen taksim yönünde detaylı bilirkişi incelemelerinin yapıldığı durumlarda bu süre 2 ila 4 yıla kadar uzayabilmektedir. Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından gelen İcra/Satış Memurluğu aşaması (ihale süreci) ise ortalama 6 ila 8 ay sürmektedir.

Dava açmak için hangi belgeler gereklidir?

İzale-i şuyu davası açmak için HMK kurallarına uygun olarak hazırlanmış bir dava dilekçesi en temel şarttır. Bunun yanında; uyuşmazlığa konu malın güncel tapu veya tescil kayıtları, taşınmaz miras yoluyla intikal etmişse Sulh Hukuk Mahkemesi veya noterden alınmış mirasçılık belgesi (veraset ilamı), davacının kimlik fotokopisi, dava avukat aracılığıyla takip edilecekse vekaletname gereklidir. En önemli husus ise, 1 Eylül 2023 itibarıyla zorunlu dava şartı olan “Arabuluculuk Anlaşamama Son Tutanağı”nın aslı veya e-imzalı suretinin dilekçeye eklenmesi zorunluluğudur.

2026 yılında izale-i şuyu davası masrafı ne kadardır?

2026 yılı harç tarifelerine göre izale-i şuyu davası, taşınmazın değerine (nispi harca) değil, maktu (sabit) harca tabidir. Dava açılışında peşin karar harcı, başvuru harcı ve gider avansı olarak davalı sayısına bağlı olarak ortalama 4.000 TL ila 8.000 TL arasında bir başlangıç masrafı doğar. Ancak ilerleyen aşamalarda yatırılması gereken keşif harcı, araç/yolluk ücreti ve uzman bilirkişi ücretleriyle birlikte toplam yargılama masrafı ortalama 20.000 TL ila 45.000 TL bandına ulaşabilir. Unutulmamalıdır ki, davanın sonunda mal satıldığında, baştan yapılan tüm bu masraflar satış bedelinden kesilerek (hisseleri oranında) tüm ortaklara yansıtılır.

Ortaklığın giderilmesi başvurusu nereye ve nasıl yapılır?

Dava süreci öncesinde zorunlu olarak uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu veya davacının yerleşim yerindeki Adliye Arabuluculuk Bürosuna başvuru yapılır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki (ilçedeki) Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır. Birden fazla farklı ilçede taşınmaz varsa, içlerinden herhangi birinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Başvuru, fiziksel olarak adliye tevzi bürolarından yapılabileceği gibi, e-imza veya mobil imza sahibi vatandaşlar ve avukatlar tarafından UYAP Vatandaş/UYAP Avukat portalı üzerinden tamamen elektronik ortamda da yapılabilir.

İzale-i şuyu davasına katılmazsam veya itiraz etmezsem ne olur?

Dava dilekçesi usulüne uygun olarak tebliğ edildikten sonra davaya cevap vermemeniz veya duruşmalara katılmamanız davanın seyrini durdurmaz. Hukuken, davacının iddialarını reddetmiş sayılırsınız ancak mahkeme eksiklikleri resen tamamlayarak yargılamaya devam eder. Eğer taşınmaz üzerinde sizin yaptığınız bir ev veya diktiğiniz ağaçlar varsa ve siz duruşmaya katılıp itiraz (muhdesat iddiası) sunmazsanız, bu varlıkların değeri de tüm hissedarlara paylaştırılır ve ciddi bir maddi hak kaybı yaşarsınız. Ayrıca, karara istinaf süresi içinde itiraz etmezseniz karar hakkınızda kesinleşir.

Ortaklığın giderilmesi davasında zamanaşımı süresi nedir?

İzale-i şuyu davaları doğrudan doğruya mülkiyet hakkına (ayni hakka) dayandığı için hiçbir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Paylı mülkiyet veya miras bırakanın ölümüyle başlayan elbirliği mülkiyeti (şuyu durumu) devam ettiği sürece, aradan 10, 20 veya 50 yıl geçse dahi her zaman bu dava açılabilir. Ancak davanın kendi içerisindeki usuli işlemlerde; cevap dilekçesi sunma, bilirkişi raporuna itiraz etme veya kararı istinafa taşıma gibi adımlar için HMK’da öngörülen kesin sürelere (genellikle 2 hafta) harfiyen uyulması yasal bir mecburiyettir.

İzale-i şuyu davasında ortaklar (hissedarlar) ihaleye girebilir mi, avantajları nelerdir?

Evet, mahkeme kararı kesinleşip mal Satış Memurluğunca açık artırmaya çıkarıldığında, tüm ortakların ihaleye katılma ve teklif verme hakkı vardır. Bu durumun en büyük avantajı teminat muafiyetidir. Normal şartlarda ihaleye katılacak dışarıdan üçüncü kişilerin, malın muhammen (tahmini) bedelinin %10’u oranında nakit teminat yatırması şarttır. Ancak hissedarın tapudaki payının değeri, bu %10’luk teminat tutarını karşılıyorsa, hissedar sisteme hiçbir para yatırmadan doğrudan teklif verebilir. İhaleyi kazanması durumunda ise kendi hissesine düşen bedeli ödemez, sadece diğer hissedarların payına düşen parayı yatırarak mülkün tamamının tek sahibi olur.

18. Sonuç ve Genel Değerlendirme

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davaları, ülkemizde mülkiyet çekişmelerini adil, şeffaf ve kesin bir şekilde çözen en etkili hukuki yoldur. Birden fazla kişinin aynı mülk üzerinde söz sahibi olmasının getirdiği idari kilitlenmeler, taşınmazın çürümesine, ekonomik değerini kaybetmesine ve çoğu zaman aile içi derin husumetlere yol açmaktadır. Yasakoyucu, “hiç kimsenin ortaklığı sürdürmeye zorlanamayacağı” ilkesinden yola çıkarak, bu dava türünü paydaşlara mutlak bir kurtuluş reçetesi olarak sunmuştur.

Bu makalede adım adım incelediğimiz üzere, sürecin temel dinamikleri şu şekildedir:

• Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasının usulüne uygun şekilde tüketilmesi mutlak dava şartıdır.
• Yetkili ve görevli mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
• Hukuki süreçte “Zorunlu Dava Arkadaşlığı” kuralı gereği, tüm paydaşların (vefat edenlerin ise mirasçılarının tamamının) dosyaya taraf olarak eklenmesi zaruridir.
• Dava sonunda yargılama masrafları sadece davacıya yükletilmez, malın satış değerinden payları oranında tüm ortaklara dağıtılır.
• Fiziki şartlar ve imar durumu elverişli ise öncelikle aynen taksim; aksi halde UYAP üzerinden e-ihale ile satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.

Gayrimenkul hukukunun bu teknik ve detayı bol alanında yapılacak ufak bir usul hatası (eksik taraf teşkili, muhdesat itirazının kaçırılması, yetkisiz mahkemede dava açılması), davanın yıllarca uzamasına veya usulden reddedilerek tüm masrafların boşa gitmesine sebep olabilir. Hissedarların, malın gerçek değerini bulması ve ihalenin usulüne uygun sonuçlanması için süreci en başından itibaren titizlikle yönetmesi elzemdir.

Sürecin başından sonuna kadar hiçbir yasal hakkınızı kaybetmemek, ihalelerde oluşabilecek riskleri bertaraf etmek ve davanızı en hızlı şekilde neticelendirmek adına hukuki destek almanız büyük önem taşır. Mülkiyet haklarınızın korunması ve uyuşmazlıkların profesyonel çözümünde, Eyüpoğlu & Işıkgör Hukuk Bürosu olarak uzman avukat kadromuzla yanınızdayız.

Av. Ömer Faruk Eyüpoğlu

---

Yasal Uyarı

Bu makale genel bilgilendirme ve hukuki okuryazarlığı artırma amacıyla hazırlanmış olup, yayımlandığı tarih (2026 yılı) itibarıyla güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde kaleme alınmıştır. Sitede yer alan bilgi ve değerlendirmeler kesinlikle hukuki mütalaa veya avukatlık tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Her hukuki uyuşmazlığın kendi içinde (taşınmazın konumu, imar durumu, taraf sayısı, üzerindeki şerhler vb.) benzersiz özellikleri bulunduğundan, hak kaybına uğramamak adına somut durumunuz için doğrudan uzman bir avukata danışmanız önemle tavsiye edilir.