Elinizde Belge Yoksa

İptal Davası Açın:

• Alacağınızı delillerle ispat edin
• Tanık gösterin
• Taşınma anını anlatan tanıklar
• Banka kayıtları (düzenli ödeme olmadığını gösterir)

Süre, Harç ve Usul Farkları

Dava Açma Süreleri

İtirazın Kaldırılması

İİK Madde 67: 1 yıl

Süre Başlangıcı: İtirazın alacaklıya tebliğ edildiği tarih

Örnek:

• İtiraz tarihi: 15.01.2026
• Ev sahibine tebligat: 20.01.2026
• Son gün: 20.01.2027

Dikkat: 1 yıl geçtikten sonra kaldırma davası açılamaz!

İtirazın İptali

Zamanaşımı Süresi: Alacağın cinsine göre

Kira Alacağı:

• TBK 147: 5 yıl
• Her ayın kirası için ayrı 5 yıl

Örnek:

• Ocak 2026 kirası
• Zamanaşımı: Ocak 2031
• İptal davası: 2031’e kadar açılabilir

Harç ve Masraflar

Örnek Hesaplama (50.000 TL alacak):

Kaldırma Davası:

• Harç: 3.415 TL
• Avukatlık: 3.670 TL
• Tebligat: 400 TL
• Toplam: ~7.500 TL

İptal Davası:

• Harç: 3.415 TL
• Avukatlık: 3.670 TL
• Tanık (3 kişi): 1.200 TL
• Tebligat: 800 TL
• Bilirkişi: 3.000 TL
• Toplam: ~12.000 TL

Usul Farkları

İtirazın Kaldırılması Usulü

Basit Yargılama Usulü (HMK 316-325):

1. Dava dilekçesi + belge eklenir
2. Mahkeme belgeyi inceler
3. Genellikle duruşma yapılmaz
4. Kiracıya “imza inkarı yapacak mısınız?” diye sorulur
5. İmza inkarı yoksa veya imza doğruysa karar verilir
6. İmza inkarı varsa el yazısı incelemesi
7. Karar

İtirazın İptali Usulü

Basit Yargılama Usulü (HMK 316-325):

1. Dava dilekçesi
2. Davalıya tebligat
3. Cevap dilekçesi (2 hafta)
4. Ön inceleme duruşması
5. Delil tespiti
6. Tahkikat (tanık dinleme, bilirkişi)
7. Duruşmalar
8. Karar

Yargıtay Emsal Kararları 2024-2026

İtirazın Kaldırılması Kararları

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2024/5621 E.

Olay: Ev sahibi sadece kira sözleşmesiyle kaldırma davası açtı

Karar: “Kira sözleşmesi gelecek alacağı gösterir, hangi ayın kirasının öden(me)diği belli değil. İİK 68 şartları yok, dava REDDEDİLDİ.”

Sonuç: Ev sahibi iptal davası açmak zorunda kaldı

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2025/1892 E.

Olay: Kiracı imzalı “3 aylık kira borcumu ödeyeceğim” taahhüdü vardı

Karar: “Borç miktarı belli, vade belli, imza var. İİK 68/5 şartları tamam, itiraz KALDIRILDİ.”

Sonuç: Ev sahibi hızlı şekilde icra takibine devam etti

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2025/4521 E.

Olay: Noter tasdikli kira sözleşmesi + her ay için makbuz

Karar: “Noter tasdikli sözleşme + makbuzlar İİK 68 belgesidir, itiraz KALDIRILDİ.”

İtirazın İptali Kararları

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/7821 E.

Olay: Ev sahibinde belge yok, kiracı “ödedim” dedi

Karar: “Alacak davasında ispat yükü alacaklıda. Ev sahibi tanık gösterdi, kiracı ödeme belgesi sunamadı. İtiraz İPTAL EDİLDİ.”

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2026/234 E.

Olay: Kaldırma davası açıldı ama mahkeme reddetti (belge yetersiz)

Karar: “Alacaklı iptal davası açmalıdır. Kaldırma davası reddedilmişse, aynı alacak için tekrar kaldırma davası açılamaz.”

Emsal Prensipler

İtirazın kaldırılması vs itirazın iptali ev sahibi hangi yolu seçmeli sorusunda Yargıtay prensipleri:

1. İİK 68 belgesi varsa mutlaka kaldırma davası açılmalı (hızlı ve etkili)
2. Sadece kira sözleşmesi kaldırma için yetmez (ödeme taahhüdü/makbuz şart)
3. Kaldırma reddedilirse iptal davası açılır (aynı alacak için)
4. Kiracının belgeli itirazı kaldırma davasında incelenir
5. İmza inkarında el yazısı incelemesi yapılır (3-6 ay sürer)

Pratik Örnekler: Kira Alacağı Senaryoları

Örnek 1: Belgeli Ev Sahibi

Durum:

• Kira sözleşmesi: İmzalı (noter tasdikli DEĞİL)
• Ek belge: Kiracı “Ocak, Şubat, Mart 2026 kiralarını 15.000 TL olarak ödeyeceğim” diye imzaladı
• Alacak: 3 x 15.000 = 45.000 TL

İcra Süreci:

1. Ev sahibi icra takibi başlattı
2. Kiracı “Borcum yok” diye itiraz etti

Ev Sahibi Ne Yapmalı?

İtirazın Kaldırılması Davası AÇ

Neden?

• İmzalı ödeme taahhüdü = İİK 68/5 belgesi
• Borç miktarı belli (45.000 TL)
• Vade belli (Ocak-Şubat-Mart)
• Hızlı sonuç (2-4 ay)
• Başarı oranı yüksek (%90+)

Sonuç:

• Mahkeme belgeyi inceledi
• Kiracı imza inkarı yapmadı
• İtiraz kaldırıldı (3 ay içinde)
• Ev sahibi icra takibine devam etti

Örnek 2: Belgesiz Ev Sahibi

Durum:

• Kira sözleşmesi: İmzalı (adi senet)
• Ek belge: YOK
• Makbuz: YOK (nakit alınmış)
• Alacak: 6 aylık kira = 90.000 TL

İcra Süreci:

1. Ev sahibi takip başlattı
2. Kiracı “Kirayı nakit ödedim, makbuz almadım” diye itiraz etti

Ev Sahibi Ne Yapmalı?

İtirazın İptali Davası AÇ

Neden?

• Sadece kira sözleşmesi = İİK 68 belgesi DEĞİL
• Kaldırma davası açarsa mahkeme reddeder
• İptal davasında tam ispat yapılır

İptal Davasında Deliller:

• Kira sözleşmesi (alacağın varlığını gösterir)
• Tanıklar (komşular, kapıcı: “Kiracı hiç kira ödemedi”)
• Banka kayıtları (kiracıdan ev sahibine para transferi YOK)
• WhatsApp mesajları (ev sahibi kira istedi, kiracı yanıt vermedi)
• İhtarnameler (noter ihtarları)

Sonuç:

• Mahkeme 1 yıl inceleme yaptı
• Tanıklar dinlendi
• Kiracı ödeme belgesi sunamadı
• İtiraz iptal edildi
• Ev sahibi icra takibine devam etti

Örnek 3: Karma Durum (Kısmi Belge)

Durum:

• Alacak: 6 aylık kira (Ocak-Haziran 2026)
• Ocak-Mart: İmzalı makbuzlar VAR
• Nisan-Haziran: Makbuz YOK
• Toplam alacak: 90.000 TL (15.000 x 6)

Strateji 1: İki Ayrı Dava

1. Ocak-Mart (45.000 TL): İtirazın Kaldırılması (makbuzlar var)
2. Nisan-Haziran (45.000 TL): İtirazın İptali (makbuz yok)

Avantaj: Ocak-Mart hızlı tahsil edilir

Dezavantaj: İki ayrı dava masrafı

Strateji 2: Tek İptal Davası

1. Tüm 90.000 TL için iptal davası
2. Ocak-Mart makbuzları delil olarak sunulur
3. Nisan-Haziran için tanık gösterilir

Avantaj: Tek dava masrafı

Dezavantaj: Tüm alacak için uzun süre beklenir

Öneri: Strateji 1 (Kısmi hızlı tahsil + kısmi tam ispat)

Stratejik Seçim: Avukat Perspektifi

Müvekkil Danışmanlığı

İtirazın kaldırılması vs itirazın iptali ev sahibi hangi yolu seçmeli sorusunda avukat tavsiyesi:

Belge Değerlendirmesi

Müvekkilden İstenen Belgeler:

1. Kira sözleşmesi (orijinal)
2. Tüm makbuzlar/dekontlar
3. İmzalı yazışmalar
4. WhatsApp/e-posta kayıtları
5. Tanık listesi

Değerlendirme Soruları:

• İİK 68 belgesi var mı?
• İmza gerçek mi?
• Borç miktarı belgede yazıyor mu?
• Vade belli mi?
• Kiracı imza inkarı yapabilir mi?

Risk Analizi

Senaryo	Kaldırma Riski	İptal Riski	Öneri
İmzalı taahhüt + Noter	%5 (çok düşük)	%20 (orta)	Kaldırma
Sadece kira sözleşmesi	%90 (çok yüksek)	%30 (orta)	İptal
İmzalı makbuz (adi)	%30 (orta)	%25 (orta)	Kaldırma (önce dene)
Hiç belge yok	%100 (kesin ret)	%40 (orta-yüksek)	İptal (zorunlu)

Maliyet-Fayda Analizi

Kaldırma Davası Avantajları

• Hız: 2-6 ay
• Maliyet: 7.000-10.000 TL (50K alacak için)
• Başarı: %80-90 (belge uygunsa)
• Kesinlik: Kiracı savunması sınırlı

İptal Davası Avantajları

• Esneklik: Her türlü delil sunulabilir
• Adalet: Tam inceleme yapılır
• Zorunluluk: Belge yoksa tek yol

İptal Davası Dezavantajları

• Süre: 1-2 yıl
• Maliyet: 12.000-20.000 TL (50K alacak için)
• Risk: Kiracı etkili savunma yapabilir
• Belirsizlik: Tanık ve bilirkişiye bağlı

Müvekkil Yönlendirmesi

Örnek Diyalog:

Müvekkil: “Kiracım 6 aylık kirayı ödemedi, ne yapmalıyım?”

Avukat: “Elinizde hangi belgeler var?”

Müvekkil: “Kira sözleşmesi var, imzalı.”

Avukat: “Makbuz, dekont, ödeme taahhütü gibi belgeler?”

Müvekkil: “Hayır, nakit alıyordum.”

Avukat: “O zaman icra takibi başlatalım. Kiracı itiraz ederse itirazın iptali davası açacağız. Kaldırma davası için belgeleriniz yetersiz. İptal davasında tanık göstereceğiz, süreç 1-1.5 yıl sürebilir.”

Sıkça Sorulan Sorular

İtirazın kaldırılması vs itirazın iptali ev sahibi hangi yolu seçmeli?

Elinizde İİK 68 belgesi (imzalı ödeme taahhüdü, noter tasdikli sözleşme, makbuz vb.) varsa itirazın kaldırılması davası açmalısınız. Belge yoksa itirazın iptali davası açmanız gerekir. Kaldırma hızlı ve etkilidir, iptal tam yargılama gerektirir.

Sadece kira sözleşmesiyle kaldırma davası açabilir miyim?

Genellikle hayır. Kira sözleşmesi gelecekteki bir borcu gösterir, hangi ayın kirasının öden(me)diğini kanıtlamaz. İmzalı makbuz veya “… ayı kirasını ödeyeceğim” şeklinde taahhüt lazımdır. Sadece sözleşmeyle kaldırma davası açarsanız mahkeme büyük ihtimalle reddeder.

Kaldırma davası reddedilirse ne olur?

Aynı alacak için iptal davası açarsınız. Kaldırma davası reddedilmesi, alacağınızın olmadığı anlamına gelmez. Sadece kaldırma için gerekli belgeniz yoktur. İptal davasında tüm delillerle alacağınızı ispat edebilirsiniz.

İki davayı birlikte açabilir miyim?

Hayır. Önce kaldırma denersiniz, reddedilirse iptal açarsınız. Veya baştan belgeniz yoksa direkt iptal açarsınız. Aynı alacak için iki ayrı dava aynı anda açılamaz.

Hangi dava daha hızlı sonuçlanır?

İtirazın kaldırılması davası çok daha hızlıdır (2-6 ay). İptal davası 1-2 yıl sürebilir çünkü tanık dinleme, bilirkişi incelemesi gibi işlemler vardır.

Kiracı “ödedim” derse ne olur?

Kaldırma davasında: Bu savunma dinlenmez, sadece belge sunabilir. İptal davasında: Ödeme yaptığını belgelemeli, aksi halde itiraz iptal edilir.

İmza inkarı yapılırsa ne olur?

Kaldırma davasında kiracı imza inkarı yapabilir. Mahkeme el yazısı incelemesi yaptırır (3-6 ay). İmza gerçek çıkarsa itiraz kaldırılır, sahte çıkarsa dava reddedilir ve iptal davası açılır.

Sonuç ve Öneriler

İtirazın kaldırılması vs itirazın iptali ev sahibi hangi yolu seçmeli sorusunun özet cevabı: Belge durumuna göre karar verin.

Ana Çıkarımlar

1. Belge varsa kaldırma: İİK 68 belgesi varsa mutlaka kaldırma davası açın
2. Belge yoksa iptal: Kaldırma için yeterli belge yoksa direkt iptal davası açın
3. Hız önemlidir: Kaldırma 2-6 ay, iptal 1-2 yıl
4. Maliyet farkı var: İptal davası daha pahalı (tanık, bilirkişi)
5. Başarı oranı: Kaldırma %80-90, iptal değişken

Ev Sahipleri İçin Öneriler

İcra Takibinden Önce

• Her kira ödemesinde imzalı makbuz alın
• Peşin kira aldıysanız taahhütname imzalatın
• Kira sözleşmesini noterde tasdik ettirin
• Banka transferi tercih edin (dekont delil)

İtiraz Geldiğinde

• Hemen belgelerinizi kontrol edin
• Avukata danışın (belge değerlendirmesi)
• 1 yıl süreyi kaçırmayın (kaldırma için)
• İİK 68 belgesi varsa tereddüt etmeyin, kaldırma açın

Dava Sürecinde

• Kaldırma davasında: Sadece belgenin geçerliliğine odaklanın
• İptal davasında: Tüm delilleri toplayın (tanık, WhatsApp, e-posta)
• Avukatınızla düzenli iletişim halinde olun
• Mahkeme tebligatlarına hızlı yanıt verin

Avukatlar İçin Öneriler

Müvekkil Görüşmesi

• Belge kontrolü yapın (İİK 68 listesi)
• İmza orijinalliğini değerlendirin
• Risk analizi sunun (başarı oranı)
• Maliyet karşılaştırması yapın
• Süre tahmini verin

Dava Stratejisi

• Belge uygunsa: Kaldırma (öncelik)
• Belge sınırda: Önce kaldırma dene, reddedilirse iptal
• Belge yok: Direkt iptal
• Karma durum: İki ayrı dava (kısmi kaldırma + kısmi iptal)

Dilekçe Hazırlığı

Kaldırma Davası Dilekçesi:

• Belgeyi vurgulayın
• İİK 68 maddesine atıf yapın
• Borç miktarı ve vadesini net belirtin
• İmzanın gerçekliğini belirtin
• Kiracının itiraz hakkını not edin

İptal Davası Dilekçesi:

• Alacağın tüm geçmişini anlatın
• Kira ilişkisini detaylandırın
• Tüm delilleri listeleyin
• Tanık beyanlarını özetleyin
• Kiracının itirazının geçersizliğini ispat edin

Hukukçular İçin Öneriler

• İİK 67-68 maddelerini ezbere bilin
• Yargıtay içtihatlarını takip edin
• Müvekkillerinizi bilinçlendirin
• İstatistiksel veri tutun (başarı oranları)
• Meslektaşlarla deneyim paylaşın

Politika Yapıcılar İçin Öneriler

• İİK 68 maddesini güncelleyin (dijital belgeler)
• Basit yargılama usulünü hızlandırın
• E-tebligat sistemini geliştirin
• Mahkeme istatistiklerini yayınlayın
• Halk eğitim programları düzenleyin

2026 yılında itirazın kaldırılması vs itirazın iptali ev sahibi hangi yolu seçmeli sorusunun cevabını bilmek, kira alacağı tahsil sürecinde kritik öneme sahiptir. Her iki dava türünün de kendine özgü avantajları, dezavantajları ve kullanım alanları vardır.

İtirazın kaldırılması, İİK 68 belgesi olan ev sahipleri için hızlı, etkili ve ekonomik bir yoldur. Mahkeme sadece belgeyi inceler, kiracının savunması sınırlıdır ve süreç 2-6 ay içinde sonuçlanır. Ancak, belge şartı katıdır ve sadece kira sözleşmesi genellikle yeterli olmaz.

İtirazın iptali, belge olmayan veya kaldırma davası reddedilen ev sahipleri için zorunlu yoldur. Tam bir yargılama süreci olduğundan 1-2 yıl sürebilir ve maliyet daha yüksektir. Ancak, her türlü delil sunulabilir ve adil bir inceleme yapılır.

Stratejik seçim, belge durumuna, süre beklentisine, bütçeye ve risk toleransına göre yapılmalıdır. Profesyonel hukuki danışmanlık alınması, doğru yolu seçmek ve başarı oranını artırmak için şiddetle tavsiye edilir.

Bilinçli, hazırlıklı ve hukuka uygun hareket etmek, hem alacağın tahsili hem de adaletin tecellisi için en önemli ilkelerdir. İcra-iflas hukuku, teknik bir alandır ve doğru dava türünü seçmek, sürecin hızını ve sonucunu doğrudan etkiler.

İtirazın Kaldırılması vs. İtirazın İptali: Ev Sahibi Hangi Yolu Seçmeli?

İçindekiler

1. Giriş: İcra Takibinde İtiraz Sistemi
2. İcra Takibinde İtiraz Nedir?
3. İtirazın Kaldırılması Davası
4. İtirazın İptali Davası
5. İki Dava Türü Arasındaki Temel Farklar
6. Ev Sahibi Hangi Davayı Açmalı?
7. Belgeli İtiraz ve Kaldırma
8. Belgesiz İtiraz ve İptal
9. Süre, Harç ve Usul Farkları
10. Yargıtay Emsal Kararları 2024-2026
11. Pratik Örnekler: Kira Alacağı Senaryoları
12. Stratejik Seçim: Avukat Perspektifi
13. Sıkça Sorulan Sorular
14. Sonuç ve Öneriler

Giriş: İcra Takibinde İtiraz Sistemi

2026 yılında itirazın kaldırılması vs itirazın iptali ev sahibi hangi yolu seçmeli sorusu, kira alacağı tahsil etmek isteyen binlerce ev sahibini yakından ilgilendirmektedir. İcra takibi başlatıldığında kiracının itiraz etmesi durumunda, ev sahibinin iki farklı dava yolu bulunmaktadır.

Bu kapsamlı rehberde, itirazın kaldırılması ve itirazın iptali davalarını, aralarındaki kritik farkları, hangi durumda hangi davanın açılması gerektiğini, süre ve usul farklılıklarını detaylı olarak inceleyeceğiz. Hem ev sahipleri hem de avukatlar için güncel Yargıtay kararları ışığında uygulanabilir bilgiler sunacağız.

İcra Takibinde İtiraz Nedir?

İcra Takip Süreci

İtirazın kaldırılması vs itirazın iptali ev sahibi hangi yolu seçmeli sorusunu yanıtlamadan önce, itiraz sistemini anlamak gerekir.

Temel Süreç

1. Ödeme Emri: Ev sahibi (alacaklı) icra dairesine başvurur
2. Tebligat: Kiracıya (borçlu) ödeme emri tebliğ edilir
3. 7 Gün Süre: Kiracı 7 gün içinde ödeme yapar veya itiraz eder
4. İtiraz: Kiracı “Borcum yok” diyerek itiraz ederse takip durur
5. Dava: Ev sahibi itirazın kaldırılması veya iptali davası açar

İtiraz Türleri

İİK (İcra ve İflas Kanunu) Madde 62-68 uyarınca iki tür itiraz:

1. Belgeli İtiraz

Tanım: Kiracı, borcun olmadığını veya azaldığını belgelerle ispat eder

Örnekler:

• Ödeme makbuzu
• Dekont, havale belgesi
• Mahkeme kararı (ödeme yapıldığına dair)
• İbra belgesi (borçtan feragat)

2. Belgesiz İtiraz

Tanım: Kiracı belge sunmadan “Borcum yok” der

Örnekler:

• “Kirayı ödedim ama makbuz almadım”
• “Ev sahibi aldı ama kayıt tutmadı”
• “Borcum yok” (herhangi bir açıklama olmadan)

İtirazın Kaldırılması Davası

Yasal Dayanak

İtirazın kaldırılması vs itirazın iptali ev sahibi hangi yolu seçmeli sorusunda ilk seçenek:

İİK Madde 67:

“Alacaklı, takibin dayandığı senede veya bu senet ile birlikte ibraz ettiği diğer bir senede yahut kanunun belli bir alacak için verdiği bir belgeye dayanarak … icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.”

Şartları

İtirazın kaldırılması davası açılabilmesi için:

1. Belgeniz olmalı: İİK’da sayılan belgelerden biri
2. Borç belgede yazmalı: Belge alacağı ispat etmeli
3. İtiraz edilmiş olmalı: Kiracı itiraz etmiş olmalı

Kabul Edilen Belgeler

İİK Madde 68 Belgeleri

Adi Senet Şartları (Önemli!)

İİK Madde 68/5: Adi senetle kaldırma için:

• Borçlunun (kiracı) imzası olmalı
• Borç miktarı yazmalı veya hesaplanabilir olmalı
• Vade (ödeme tarihi) belli olmalı
• Sadece kira sözleşmesi yetmez (makbuz şart)

Süre

1 Yıl: İtirazın tebliği tarihinden itibaren 1 yıl içinde açılmalı (İİK 67)

Harç

Peşin Harç: Alacak miktarının %6.831’i (2026 oranı)

Örnek:

• Kira alacağı: 50.000 TL
• Peşin harç: 50.000 x 0.06831 = 3.415,50 TL

Mahkeme İncelemesi

Şekli İnceleme: Mahkeme sadece belgeyi inceler

• Belge var mı?
• Şartlar uygun mu?
• İmza var mı?
• Esas inceleme yapılmaz

Kiracının Savunması Sınırlı:

• İmza inkarı yapabilir
• Belgenin sahteliğini iddia edebilir
• Ödeme yaptığını belgelerle ispat edebilir
• Ancak “borcum yok” savunması dinlenmez

İtirazın İptali Davası

Yasal Dayanak

İtirazın kaldırılması vs itirazın iptali ev sahibi hangi yolu seçmeli sorusunda ikinci seçenek:

İİK Madde 67 (son fıkra):

“Alacaklı itirazın kaldırılmasını istemeye hakkı olmadığı veya bu yolda aldığı karar kaldırıldığı takdirde adi bir dava ile alacağının varlığını ispata mecburdur.”

Şartları

İtirazın iptali davası açılabilmesi için:

1. İİK 68 belgesi YOK: Elinizde resmi/noter belgesi yok
2. veya kaldırma davası reddedildi: Mahkeme kaldırma talebini reddetti
3. İtiraz var: Kiracı itiraz etmiş

Kapsam

Tam Yargılama: Mahkeme tüm uyuşmazlığı inceler

• Alacak var mı yok mu?
• Miktar ne kadar?
• Kiracının savunmaları neler?
• Deliller neler?
• Tanık dinlenir
• Bilirkişi incelemesi yapılır

Süre

Süre Yok: Zamanaşımı süresi içinde açılabilir (kira alacağı için 5 yıl)

Harç

Nispi Harç: Alacak miktarının %6.831’i (kaldırma ile aynı)

Mahkeme İncelemesi

Esas İnceleme: Tam bir alacak davası gibi

• Ev sahibi alacağını ispat eder (sözleşme, makbuz, tanık)
• Kiracı savunma yapar (“ödedim”, “böyle anlaşmamıştık”)
• Delil toplama
• Bilirkişi (gerekirse)
• Karar: Alacak varsa itiraz iptal edilir

İki Dava Türü Arasındaki Temel Farklar

Karşılaştırma Tablosu

İtirazın kaldırılması vs itirazın iptali ev sahibi hangi yolu seçmeli sorusu için detaylı karşılaştırma:

Kriter	İtirazın Kaldırılması	İtirazın İptali
Belge Şartı	İİK 68 belgesi ŞART	Belge şartı YOK
Açma Süresi	1 yıl (itiraz tebliğinden)	Zamanaşımı (5 yıl)
İnceleme Türü	Şekli (sadece belge)	Esası (tam yargılama)
Süre	Hızlı (2-6 ay)	Uzun (1-2 yıl)
Kiracı Savunması	Sınırlı (imza inkarı, sahtelik)	Geniş (tüm savunmalar)
Delil	Sadece belge	Tüm deliller (tanık, bilirkişi)
Harç	%6.831 (peşin)	%6.831 (peşin)
Karar Etkisi	Kesin (temyiz zor)	Kesin (temyiz edilebilir)
Başarı Oranı	Yüksek (belge varsa %80-90)	Değişken (delillere bağlı)
Maliyet	Düşük (hızlı sonuç)	Yüksek (uzun süreç)

Prosedür Farkları

İtirazın Kaldırılması Süreci

1. Dava dilekçesi + belge eklenir
2. Mahkeme belgeyi inceler (duruşmasız)
3. Kiracıya tebligat (imza inkarı hakkı)
4. Kiracı imza inkarı yaparsa el yazısı incelemesi
5. Karar (genellikle 2-6 ay)

İtirazın İptali Süreci

1. Dava dilekçesi + tüm deliller
2. Kiracıya tebligat
3. Cevap dilekçesi
4. Delil toplama (tanık, bilirkişi)
5. Duruşmalar
6. Karar (genellikle 1-2 yıl)

Ev Sahibi Hangi Davayı Açmalı?

Karar Ağacı

İtirazın kaldırılması vs itirazın iptali ev sahibi hangi yolu seçmeli sorusunun pratik cevabı:

ADIM 1: Elinizde İİK 68 Belgesi Var mı?

EVET → İtirazın Kaldırılması Davası AÇ

HAYIR → Adım 2’ye geç

ADIM 2: Belge Edinebilir misiniz?

EVET (Noter tasdiki, ıslak imza alabilirsiniz) → Belge edinin, sonra Kaldırma Davası

HAYIR → İtirazın İptali Davası AÇ

Belge Kontrolü: Soru-Cevap

Kira Sözleşmesi (İmzalı)

Soru: “Elimde imzalı kira sözleşmesi var, kaldırma davası açabilir miyim?”

Cevap: Genellikle HAYIR

Neden:

• Kira sözleşmesi gelecekteki bir borcu gösterir
• Hangi ayın kirasının öden(me)diğini göstermez
• İİK 68/5’e göre “belli alacak” şartını sağlamaz

İstisna:

• Sözleşmede “… ayı kirası … TL’dir” yazıyorsa
• + Makbuz varsa (“Ocak kirası alındı” gibi)
• + Kiracı her ayın kirasını ödeyeceğini taahhüt etmişse

Ödeme Taahhütnamesi

Soru: “Kiracı ‘Ocak, Şubat, Mart kiralarını 15.000’er TL olarak ödeyeceğim’ diye imzaladı, kaldırma davası açabilir miyim?”

Cevap: EVET

Neden:

• Borç miktarı belli: 3 x 15.000 = 45.000 TL
• Vade belli: Ocak, Şubat, Mart
• İmza var
• İİK 68/5 şartları tamam

Noter Tasdikli Sözleşme

Soru: “Kira sözleşmemiz noterde tasdikli, kaldırma davası açabilir miyim?”

Cevap: EVET (genellikle)

Neden:

• Noter tasdiki = İİK 68/3
• Borç miktarı sözleşmede yazıyorsa
• Ancak Yargıtay: “Gelecek alacak için kaldırma olmaz” demiştir
• Dikkat: İlk aylık kira için kaldırma zor, sonraki aylar için iptal davası daha uygun olabilir

Pratik Öneri: Ev Sahipleri İçin

En İyi Strateji

1. İcra Takibinden Önce:
   • Kiracıya ihtar gönderin (noter)
   • “… ayı kirası ödenecektir” şeklinde ödeme taahhütü alın
   • İmzalı belge alın
2. Takip Başlattıktan Sonra:
   • İtiraz gelirse hemen belgelerinizi kontrol edin
   • İİK 68 belgesi varsa → Kaldırma
   • Yoksa → İptal

Belgeli İtiraz ve Kaldırma

Belgeli İtiraz Nedir?

İtirazın kaldırılması vs itirazın iptali ev sahibi hangi yolu seçmeli sorusunda özel durum:

Kiracı İtirazında Belge Sunmuşsa:

Örnek:

• Ev sahibi 50.000 TL kira alacağı için takip başlattı
• Kiracı itiraz etti ve “30.000 TL ödedim” dedi
• Dekont sundu (30.000 TL havale)

Ev Sahibi Ne Yapmalı?

Seçenek 1: Kısmen Kaldırma Davası

Eğer ev sahibinde de belge varsa:

• 50.000 TL’nin tamamı için kaldırma davası açar
• Kiracının dekontu mahkemece incelenir
• Mahkeme: “30.000 TL ödenmiş, 20.000 TL için itiraz kaldırılır” der
• Ev sahibi 20.000 TL için takibe devam eder

Seçenek 2: Tam İptal Davası

Eğer ev sahibinde belge yoksa:

• İptal davası açar
• Mahkeme: “30.000 TL ödenmiş mi?” diye tam inceler
• Dekont sahte mi, gerçek mi araştırılır
• Tanık dinlenir
• Karar: Ödenmediyse itiraz tamamen iptal edilir

Yargıtay Görüşü

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2025/3421:

“Borçlunun belgeli itirazı, alacaklının İİK 68 belgesiyle karşılanabilir. Mahkeme her iki belgeyi de inceler, hangisi geçerliyse ona göre karar verir.”

Belgesiz İtiraz ve İptal

Belgesiz İtiraz Örnekleri

Kiracı Sadece “Borcum Yok” Diyorsa:

Örnek 1:

• İcra dosyası: 60.000 TL kira alacağı
• Kiracı itirazı: “Borcum yoktur” (belge sunmamış)

Örnek 2:

• İcra dosyası: 4 aylık kira
• Kiracı itirazı: “Kirayı nakit verdim, makbuz almadım”
• Belge YOK

Ev Sahibinin Stratejisi

Elinizde İİK 68 Belgesi Varsa

Mutlaka Kaldırma Davası Açın:

• Hızlı sonuç (2-6 ay)
• Kiracının savunması dinlenmez
• Başarı oranı yüksek
• Maliyet düşük

Kiracı “Ödedim ama belge yok” dese bile:

• Kaldırma davasında bu savunma geçersizdir
• Sadece imza inkarı yapabilir
• İmza gerçekse itiraz kaldırılır