Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süreci ve Mahkeme Kararları

Türkiye’de kentsel dönüşüm süreçleri, özellikle deprem gerçeği ile yüzleşen şehirlerimizde hayati bir öneme sahiptir. Mülkiyet hakkı ile can güvenliği arasındaki hassas dengeyi kuran en temel mekanizma ise yapıların risk durumunun doğru tespit edilmesidir. Riskli yapı tespitine itiraz süreci, vatandaşların Anayasa ile güvence altına alınmış mülkiyet haklarını korumaları, hatalı veya eksik teknik değerlendirmelere karşı hukuki yollara başvurmaları için tasarlanmış kritik bir idari ve yasal prosedürdür. Hatalı bir tespit, telafisi imkansız zararlara, haksız tahliyelere ve mülk kayıplarına yol açabileceğinden, bu sürecin titizlikle yürütülmesi gerekmektedir.

Bu kapsamlı rehberde, gayrimenkul hukuku ve idare hukuku prensipleri çerçevesinde, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında hazırlanan riskli yapı raporlarına nasıl itiraz edileceğini, idari başvuru yollarını ve iptal davası süreçlerini adım adım inceleyeceğiz. İster mülk sahibi, ister ayni hak sahibi olun, bu yazı idari makamlar ve mahkemeler nezdindeki haklarınızı güvence altına almanız için ihtiyacınız olan tüm güncel ve teknik bilgileri sunacaktır.

İçindekiler

• 1. Riskli Yapı Tespiti Nedir ve İtiraz Süreci Nasıl İşler?
• 2. Riskli Yapı Tespitine İtirazın Hukuki Dayanağı ve 6306 Sayılı Kanun
• 3. Riskli Yapı Kararına İtiraz Hakkı Kimlere Aittir? (Taraf Ehliyeti)
• 4. Riskli Yapı Raporuna İtirazın Şartları ve Temel Koşullar
• 5. İtiraz Sürecinin Başlatılması: İdari Başvuru Yolları
• 6. İtiraz Öncesi İlk Adımlar, Teknik Raporlar ve Hazırlık Aşaması
• 7. Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davası Prosedürü
• 8. İtiraz ve Dava Sürecinde Gerekli Belgeler
• 9. Riskli Yapı İptal Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
• 10. İtiraz ve Dava Açma Süreleri (Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler)
• 11. Dava Masrafları, Harçlar ve Avukatlık Ücretleri
• 12. Riskli Yapı İtirazlarında En Sık Yapılan Hukuki Hatalar
• 13. Yürütmeyi Durdurma Kararı ve Kanun Yolları (İstinaf/Temyiz)
• 14. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Sürecine Yönelik Emsal Mahkeme Kararları
• 15. Kentsel Dönüşüm Mevzuatında Güncel Gelişmeler (2025-2026)
• 16. Malikler ve Kiracılar İçin Pratik Hukuki Öneriler
• 17. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
• 18. Sonuç ve Değerlendirme

1. Riskli Yapı Tespiti Nedir ve İtiraz Süreci Nasıl İşler?

Doğrudan Cevap: Riskli yapı tespiti, ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan binaların teknik incelemelerle (karot alımı, donatı tespiti vb.) resmi olarak belgelenmesidir. İtiraz süreci ise, bu rapora karşı tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne itiraz dilekçesi verilmesi ve reddi halinde idare mahkemesinde iptal davası açılması şeklinde işler.

Riskli yapı kavramı, kentsel dönüşüm uygulamalarının ana odak noktasını oluşturur. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılan teknik incelemeler sonucunda, yapının mevcut deprem yönetmeliklerine ve güvenlik standartlarına uymadığı, taşıyıcı sisteminin zafiyet gösterdiği bilimsel verilerle ortaya konulur. Bu tespit işlemi, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden idari bir işlemin ilk adımıdır. Zira yapı riskli bulunduğunda, yasal süreler içinde tahliyesi ve yıkımı zorunlu hale gelir.

Ancak, lisanslı firmalar tarafından hazırlanan her rapor kesin ve hatasız kabul edilemez. Laboratuvar sonuçlarındaki hatalar, karot numunelerinin yanlış yerlerden alınması, binanın rölövesinin eksik çıkarılması veya zemin etüt değerlerinin yanlış girilmesi gibi teknik hatalar sıklıkla karşılaşılan durumlardır. İşte riskli yapı tespitine itiraz hakkı, bu teknik ve idari hataların düzeltilmesi, hukuka aykırı bir yıkımın engellenmesi için öngörülmüştür. İtiraz mekanizması iki aşamalıdır: İlk olarak idari makamlara (İl Müdürlükleri nezdindeki Teknik Heyetlere) itiraz edilir. Eğer teknik heyet itirazı reddederse, uyuşmazlık yargıya taşınır ve idare mahkemelerinde işlemin iptali talep edilir. [İLGİLİ YAZI: Lisanslı Riskli Yapı Tespit Kuruluşları Nasıl Denetlenir?]

2. Riskli Yapı Tespitine İtirazın Hukuki Dayanağı ve 6306 Sayılı Kanun

Doğrudan Cevap: Riskli yapı tespitine itiraz süreçlerinin temel hukuki dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu kanunun Uygulama Yönetmeliği’dir. Yargısal süreçler ise 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) hükümlerine tabi olarak yürütülür ve Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı temelinde şekillenir.

Türk hukuk sisteminde kentsel dönüşüm mevzuatı, özellikle 1999 Marmara Depremi sonrası şekillenmeye başlamış, ancak gerçek anlamda kurumsal çerçevesine 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanun ile kavuşmuştur. 2023 yılında yaşanan Kahramanmaraş merkezli yıkıcı depremlerin ardından ise yasa koyucu, mevzuatta çeşitli güncellemeler yaparak dönüşüm süreçlerini hızlandırmayı amaçlamıştır. Bu durum, mülk sahiplerinin itiraz sürelerinin daralmasına ve idari süreçlerin hızlanmasına neden olmuş, dolayısıyla 2026 yılı itibarıyla hukuki destek almanın önemini daha da artırmıştır.

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi, riskli yapıların tespitini, itiraz süreçlerini ve yıkım kararlarını düzenler. Yasaya göre riskli yapı tespiti, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlara yaptırılır. Tespit işlemi sonucunda hazırlanan rapor, Tapu Müdürlüğü’ne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine “Riskli Yapıdır” şerhi işlenir.

Hukuki süreçte devreye giren bir diğer temel kanun 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’dur (İYUK). İdari itirazın reddedilmesi üzerine açılacak iptal davası, İYUK’un genel ve özel usullerine tabidir. Ayrıca, riskli yapı iddiaları sebebiyle komşuluk hukuku veya kat mülkiyeti kanunundan doğan uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri de somut olayın niteliğine göre uygulama alanı bulmaktadır.

Anayasal bağlamda ise, yapının yıkılması doğrudan Mülkiyet Hakkı (Anayasa Madde 35) ile ilgilidir. Anayasa Mahkemesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) içtihatlarına göre, mülkiyet hakkına yapılacak kamu müdahalelerinin kanuni, meşru bir amaca yönelik ve ölçülü olması gerekir. Riskli yapı tespitinin hatalı olması durumunda, yıkım kararı ölçülülük ilkesine aykırı düşecek ve mülkiyet hakkının ağır bir ihlali anlamına gelecektir.

3. Riskli Yapı Kararına İtiraz Hakkı Kimlere Aittir? (Taraf Ehliyeti)

Doğrudan Cevap: Riskli yapı tespit raporuna karşı idari itiraz ve dava açma hakkı temel olarak tapuda kayıtlı yapı maliklerine (kat malikleri) ve onların kanuni temsilcilerine aittir. Ayrıca yapıda ayni hak sahibi olanlar (örneğin intifa hakkı sahipleri) da itiraz edebilirken, kural olarak kiracıların ve sınırlı şahsi hak sahiplerinin doğrudan riskli yapı raporuna itiraz etme ehliyeti (taraf sıfatı) bulunmamaktadır.

İdare hukukunda bir iptal davası açabilmek veya idari başvuru yapabilmek için “menfaat ihlali” koşulunun gerçekleşmesi gerekir. Riskli yapı tespiti idari işlemine karşı menfaati doğrudan ihlal edilen kişiler öncelikle yapının gerçek sahipleridir. 6306 sayılı yasa ve yönetmelikler kapsamında taraf ehliyeti bulunanları şu şekilde detaylandırabiliriz:

• Yapı Malikleri (Kat Malikleri): Tapu sicilinde söz konusu gayrimenkulün sahibi olarak görünen kişilerdir. Çok hisseli tapularda (paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti) hissedarlardan herhangi biri, diğerlerinin onayına ihtiyaç duymaksızın kendi başına itiraz hakkını kullanabilir ve dava açabilir.
• Kanuni Temsilciler: Veli, vasi veya malik tarafından özel olarak yetkilendirilmiş, kentsel dönüşüm ve riskli yapı itirazlarına ilişkin açık yetki içeren vekaletnameye sahip avukatlar.
• Ayni Hak Sahipleri: Üst hakkı veya intifa (kullanım) hakkı gibi tapu siciline tescil edilmiş ayni hakka sahip olan kişiler de yapının yıkılmasından doğrudan etkilenecekleri için itiraz ehliyetine sahiptir.
• Mirasçılar: Malik vefat etmişse, veraset ilamı ile mirasçı olduklarını ispat eden kişiler hukuki süreci başlatabilirler.

Kiracıların Durumu: Kentsel dönüşüm uygulamalarında en çok tartışılan konulardan biri kiracıların durumudur. Yerleşik Danıştay içtihatlarına ve 6306 sayılı kanun uygulamalarına göre, kiracıların mülkiyet bağı bulunmadığından salt riskli yapı tespitinin (teknik raporun) iptali için dava açma ehliyetleri yoktur. Kiracıların menfaati, yapının ayakta kalmasında değil, sözleşmenin devamındadır. Ancak kiracılar, kendilerine yöneltilen “tahliye işlemlerine” karşı veya tahliye süresinin hukuka aykırı olması durumunda tahliye emrinin iptali için dava açma hakkına sahiptirler. [İLGİLİ YAZI: Riskli Yapılarda Kiracı Tahliyesi ve Hakları]

4. Riskli Yapı Raporuna İtirazın Şartları ve Temel Koşullar

Doğrudan Cevap: İtirazın geçerli olabilmesi için üç temel şart aranır: İtirazın kanuni süresi olan tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde yapılması, yetkili idari makama (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) yazılı dilekçe ile sunulması ve itirazın mülk sahibi veya yasal temsilcisi (ehliyetli kişi) tarafından gerçekleştirilmiş olmasıdır.

Hukuki süreçlerin başarıya ulaşması, şekil ve usul şartlarına harfiyen uyulmasına bağlıdır. Riskli yapı tespitine itiraz sürecinde bir tek usuli hata, ne kadar haklı olursanız olun sürecin reddine (usulden ret) neden olabilir. Temel koşullar şunlardır:

1. Süre Koşulu (15 Günlük Hak Düşürücü Süre): En kritik şart süredir. Tapu müdürlüğü tarafından gayrimenkulün riskli yapı olduğuna dair bildirim yazısının (tebligat) malike tebliğ edilmesinden itibaren tam 15 gün içinde itiraz edilmelidir. Bu süre hak düşürücü süredir; 16. gün yapılan idari itiraz kesinlikle reddedilir ve bina yıkım sürecine girer. Sürenin hesaplanmasında tebliğ edilen gün sayılmaz, ertesi gün işlemeye başlar.
2. Usul ve Şekil Koşulu: İtiraz, mutlaka yazılı bir dilekçe ile yapılmalıdır. Sözlü beyanların hukuki geçerliliği yoktur. Dilekçede itiraz gerekçeleri (örneğin; “karot numunelerinin yetersizliği”, “zemin sınıfının yanlış hesaplanması”, “binanın güçlendirme ile kurtarılabilecek olması” gibi teknik hususlar) açıkça belirtilmeli ve tapu fotokopisi, kimlik fotokopisi gibi zorunlu ekler dilekçeye eklenmelidir.
3. Yetki Koşulu: İtiraz mercii, yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü‘dür (Bazı büyükşehirlerde yetki devri yapılmışsa ilgili Belediyenin Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri). Yanlış kuruma yapılan itirazlar zaman kaybına ve hak düşürücü sürenin kaçırılmasına neden olabilir.
4. Somut Gerekçe Koşulu: Her ne kadar vatandaşlar “binam sağlam” şeklinde soyut beyanlarla itiraz etseler de, itirazın teknik heyet tarafından dikkate alınması için üniversitelerden veya bağımsız uzmanlardan alınmış bir ön inceleme raporu veya teknik verilerin dilekçeye eklenmesi itirazın kabul şansını büyük ölçüde artırır.

5. İtiraz Sürecinin Başlatılması: İdari Başvuru Yolları

Doğrudan Cevap: Süreç, yapı malikine yapılan resmi tebligat ile başlar. Malik, 15 gün içinde itiraz dilekçesini ve eklerini hazırlayarak doğrudan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü evrak kayıt servisine teslim eder. Dilekçenin kuruma kayda girmesiyle birlikte idari itiraz mekanizması resmen başlamış ve yıkım süreci geçici olarak durdurulmuş olur.

Riskli yapı süreci genellikle kat maliklerinden birinin lisanslı bir kuruluşa başvurmasıyla tetiklenir. Diğer maliklerin bu aşamada incelemeyi engelleme hakkı yasal olarak kısıtlıdır. İnceleme bittikten ve rapor onaylandıktan sonra asıl resmi süreç tebligatla başlar.

İdari başvurunun adımları şu şekildedir:

• Tebligatın Alınması: Tapu Müdürlüğü, riskli yapı şerhini işledikten sonra tüm maliklere resmi tebligat gönderir. Eğer adreste bulunamazsanız MERNİS adresinize veya muhtarlığa yapılan tebligatlar da geçerli sayılır (Tebligat Kanunu madde 21). Bu nedenle e-Devlet üzerinden tapu ve tebligat sorgulamalarının düzenli yapılması 2026 yılı itibarıyla büyük önem taşımaktadır.
• Dilekçenin Hazırlanması: İtiraz dilekçesi, hukuki ve teknik argümanları içermelidir. Standart, matbu bir dilekçe yerine binanın spesifik durumunu anlatan özelleştirilmiş bir dilekçe yazılmalıdır. Gayrimenkul avukatları bu aşamada devreye girerek dilekçenin “iptal davasına hazırlık” niteliğinde olmasını sağlarlar.
• Teknik İnceleme Heyeti Süreci: İtiraz dilekçesi kuruma sunulduktan sonra, Bakanlık bünyesinde oluşturulan ve genellikle üniversitelerin mühendislik fakültelerinden akademisyenlerin de yer aldığı Teknik Heyet (İtiraz Değerlendirme Komisyonu) dosyayı inceler. Komisyon, lisanslı kuruluşun hazırladığı riskli yapı tespit raporunun, kanun ve yönetmelikte belirtilen formüllere, deprem yönetmeliğine ve teknik standartlara uygun hazırlanıp hazırlanmadığını denetler.
• Kararın Bildirilmesi: Teknik Heyet yaptığı masa başı incelemesi (nadiren yerinde inceleme) sonucunda itirazı haklı bulursa, riskli yapı kararı iptal edilir ve tapudaki şerh terkin edilir (silinir). İtiraz haksız bulunursa ve reddedilirse, bu karar malike yeniden tebliğ edilir. İşte idari sürecin tükendiği ve yargısal sürecin (iptal davası) fitilinin ateşlendiği an bu ikinci tebligat anıdır.

6. İtiraz Öncesi İlk Adımlar, Teknik Raporlar ve Hazırlık Aşaması

Doğrudan Cevap: İtiraz sürecine hazırlık aşamasında malikler vakit kaybetmeden uzman bir idare hukuku avukatına danışmalı, dosyanın bir örneğini (riskli yapı tespit raporunu) ilgili kurumdan temin etmeli ve inşaat mühendislerinden oluşan bağımsız bir ekipten “karşı tespit raporu” (özel teknik mütalaa) alarak savunmalarını bilimsel verilere dayandırmalıdır.

İdari makamlara veya mahkemelere yapılacak başvuruların başarıya ulaşması, dosyanın ne kadar güçlü hazırlandığına bağlıdır. Hukuk sistemimizde “iddia eden iddiasını ispatla mükelleftir” kuralı geçerlidir. İdare, hazırlattığı raporla binanın riskli olduğunu iddia etmiş ve belgelendirmiştir. Maliklerin de idarenin bu belgesini çürütmesi gerekmektedir.

Riskli yapı tespitine itiraz sürecinde ilk atılması gereken stratejik adımlar şunlardır:

A. Raporun Temin Edilmesi: İlk iş, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden veya raporu düzenleyen lisanlı kuruluştan “Riskli Yapı Tespit Raporu”nun tam ve eksiksiz bir kopyasının alınmasıdır. Bu rapor genellikle sayfalarca süren hesaplamalar, rölöve çizimleri ve zemin etüt verileri içerir.

B. Bağımsız Teknik İnceleme (Özel Mütalaa): Alınan bu rapor, bağımsız bir inşaat mühendisi veya bir üniversitenin ilgili departmanı tarafından incelenmelidir. Riskli yapı itirazlarında en çok başarı sağlanan hususlar şunlardır:

• Karot Numunelerinin Yetersizliği: Yönetmelikte belirtilen asgari sayıda karot alınıp alınmadığı kontrol edilir.
• Donatı Tespiti Hataları: Pas payı sıyırmalarının ve röntgen çekimlerinin doğru kolon ve perdelerden yapılıp yapılmadığı incelenir.
• Zemin Sınıflandırması: Zemin etüdünün güncel değerleri yansıtıp yansıtmadığı, yanlış ivme katsayılarının kullanılıp kullanılmadığı kontrol edilir.
• Bina Geometrisi Hataları: Rapordaki modelleme ile binanın gerçek ölçülerinin uyuşmaması (eksik kat girilmesi, kolon ebatlarının yanlış ölçülmesi vb.).

C. Delil Tespiti Yaptırılması (Sulh Hukuk Mahkemesi): Gerekirse, binanın mevcut durumunu yasal olarak kayıt altına almak için Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla “delil tespiti” davası açılabilir. Mahkemece atanan bilirkişi heyeti, yapı yerinde inceleme yaparak mevcut durumu kayıt altına alır. Bu tespit, ileride açılacak idari iptal davasında en güçlü kanıtlardan birini oluşturacaktır.

D. Yürütmeyi Durdurma Talebine Hazırlık: İdari itirazın reddedilmesi durumunda açılacak iptal davasında en acil ihtiyaç, yıkım işlemlerini durduracak olan “Yürütmenin Durdurulması” (YD) kararıdır. YD kararı alabilmek için İYUK madde 27 uyarınca “açıkça hukuka aykırılık” ve “telafisi güç veya imkansız zarar” şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekir. Binanın yıkılması telafisi imkansız bir zarar olduğundan, ilk şart sabittir. Ancak “açıkça hukuka aykırılık” şartını sağlamak için yukarıda bahsedilen özel teknik mütalaaların mahkemeye sunulması elzemdir. [İLGİLİ YAZI: İdari Yargıda Yürütmeyi Durdurma Şartları]