2026 arsa payı düzeltme davası : şartlar ve süreç

7. Detaylı Prosedür ve Aşamalar

2026 yılı itibarıyla arsa payı düzeltme davası süreci, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu çerçevesinde oldukça teknik bir ilerleyişe sahiptir. Bu davanın temel amacı, ana taşınmazın bağımsız bölümlerine başlangıçta hatalı, eksik veya hakkaniyete aykırı olarak özgülenen arsa paylarının, taşınmazın değerleriyle orantılı hale getirilmesidir. Prosedür, dava dilekçesinin mahkemeye sunulmasıyla başlar ancak yargılama aşamasında bilirkişi incelemesi davanın kaderini belirleyen en kritik aşamadır.

7.1. Dava Öncesi Hazırlık ve Tespit Süreci

Dava açılmadan önce, taşınmazın tapu kayıtları, onaylı mimari projesi ve yönetim planı titizlikle incelenmelidir. Arsa paylarının hatalı hesaplandığına dair somut veriler toplanmalı, gerekirse bir gayrimenkul değerleme uzmanından ön görüş alınmalıdır. 2026 yılındaki güncel uygulamalarda, UYAP sistemi üzerinden tüm kayıtların dijital olarak sorgulanabilmesi bu aşamayı hızlandırmaktadır.

• Tapu müdürlüğünden güncel tedavüllü tapu kayıtlarının temini.
• Belediye arşivinden onaylı mimari projenin ve yapı kullanma izin belgesinin (iskan) incelenmesi.
• Bağımsız bölümlerin inşaat tarihindeki değerlerini etkileyen unsurların (manzara, kat, cephe, m² gibi) listelenmesi.
• Kat mülkiyetine geçiş tarihindeki piyasa rayiçlerinin araştırılması.
• Dava açılacak tüm kat maliklerinin kimlik ve adres bilgilerinin güncellenmesi.

7.2. Yargılama Aşamaları ve Keşif Süreci

Mahkeme, dava dilekçesini kabul ettikten sonra taraflara tebligat çıkarır. Arsa payı düzeltme davalarında tüm kat maliklerinin davada taraf olması zorunludur. Taraf teşkili sağlandıktan sonra mahkeme, taşınmaz başında keşif yapılmasına karar verir. Keşif sırasında bilirkişi heyeti, bağımsız bölümleri tek tek inceler.

8. Gerekli Belgeler ve Evraklar

Arsa payı düzeltme davası, belge odaklı bir dava türüdür. Mahkemenin maddi gerçeğe ulaşabilmesi için taşınmazın ilk oluşturulduğu andaki teknik ve hukuki verilerin eksiksiz sunulması gerekir. 2026 yılındaki yargılama standartlarında, belgelerin dijital asılları veya onaylı suretleri mahkeme dosyasına UYAP üzerinden eklenmelidir.

8.1. Temel Hukuki Belgeler

Davanın ikamesi için gerekli olan belgelerin başında mülkiyet durumunu gösteren evraklar gelir. Bu belgeler olmadan davanın esasına girilmesi mümkün değildir.

• Dava dilekçesi (Her bir davalı için ayrı suret düzenlenmiş).
• Vekaletname (Avukat aracılığıyla takip ediliyorsa, özel yetki içermesi önerilir).
• Taşınmazın güncel tapu kaydı (Bağımsız bölüm listesini ve arsa paylarını gösterir şekilde).
• Yönetim planı örneği (Tapu müdürlüğünden onaylı).
• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına esas teşkil eden resmi senet.
• Nüfus kayıt örnekleri (Tarafların tespiti için).

8.2. Teknik ve İdari Belgeler

Arsa paylarının değerle orantılı olup olmadığının tespiti için teknik belgeler büyük önem arz eder. Özellikle mimari proje, bölümlerin gerçek kullanım alanlarını ve konumlarını kanıtlar.

9. Yetkili Makam ve Mahkemeler

Arsa payı düzeltme davalarında görevli ve yetkili mahkemenin doğru tayin edilmesi, davanın usulden reddedilmemesi için hayati önem taşır. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan bu uyuşmazlıklarda genel mahkemelerin değil, özel görevli mahkemelerin yetkisi bulunmaktadır.

9.1. Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ek 1. maddesi uyarınca, bu kanunun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlıkta Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Arsa payı düzeltme davası da doğrudan bu kanun kapsamında olduğundan, dava değeri ne olursa olsun Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

634 Sayılı KMK Ek Madde 1: “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh hukuk mahkemelerinde çözümlenir.”

9.2. Yetkili Mahkeme: Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca, taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir. Arsa payı düzeltme davası taşınmazın mülkiyet yapısını ve pay oranlarını doğrudan etkilediği için, taşınmaz hangi ilçe sınırları içerisindeyse o yerin Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Bu yetki kuralı kamu düzeninden olup, taraflarca yetki sözleşmesi ile değiştirilemez.

• Taşınmazın kayıtlı olduğu tapu sicil müdürlüğünün bulunduğu yer mahkemesi.
• Eğer taşınmaz birden fazla yargı çevresi sınırındaysa, büyük kısmının bulunduğu yer mahkemesi.
• İstanbul gibi büyükşehirlerde, adliye saraylarının yetki alanlarına (Örn: Anadolu Adliyesi, Çağlayan Adliyesi) dikkat edilmelidir.

10. Süreler ve Zamanaşımı

Arsa payı düzeltme davalarında en çok merak edilen husus, davanın ne zamana kadar açılabileceğidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve kanuni düzenlemeler bu konuda net bir çerçeve çizmektedir.

10.1. Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı Durumu

Arsa payı düzeltme davası, kural olarak herhangi bir hak düşürücü süreye veya zamanaşımına tabi değildir. Kat mülkiyeti devam ettiği sürece, her kat maliki arsa paylarının düzeltilmesini her zaman talep edebilir. Ancak, dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı bu noktada bir sınır teşkil edebilir.

10.2. Uzun Süreli Sessiz Kalma ve İyiniyet

Her ne kadar zamanaşımı olmasa da, taşınmazın kat mülkiyetine geçmesinden itibaren çok uzun bir süre (örneğin 20-30 yıl) geçtikten sonra ve binanın yıkılıp yeniden yapılacağı aşamada dava açılması, bazı durumlarda “hakkın kötüye kullanılması” olarak değerlendirilebilmektedir. Mahkeme, davacının bu kadar süre sessiz kalmasının makul bir sebebi olup olmadığını inceleyebilir.

• Kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki hataların sonradan fark edilmesi durumu.
• Bağımsız bölümlerde yapılan yapısal değişikliklerin arsa payına etkisi (kural olarak etki etmez, kuruluş anı esastır).
• Miras yoluyla intikal eden paylarda mirasçıların öğrenme tarihi.
• Satın alma yoluyla yeni malik olanların durumu.

11. Masraflar ve Harçlar

2026 yılı yargılama giderleri, Adalet Bakanlığı tarafından her yıl güncellenen harçlar tarifesine göre belirlenir. Arsa payı düzeltme davaları genellikle maktu harca tabi olsa da, davanın niteliğine göre keşif ve bilirkişi giderleri maliyetin ana gövdesini oluşturur.

11.1. Yargılama Giderleri Kalemleri

Bir davanın açılmasından sonuçlanmasına kadar yapılması gereken temel ödemeler şunlardır:

• Başvuru Harcı: Davanın açılışı sırasında ödenen sabit bedel.
• Peşin Harç: Arsa payı düzeltme davaları genellikle maktu harca tabidir ancak davanın terkin veya tescil içermesi durumunda nispi harç gündeme gelebilir.
• Gider Avansı: Tebligatlar, yazışmalar ve dosya masrafları için başlangıçta yatırılan tutar.
• Keşif Harcı: Hakim ve kâtip eşliğinde yapılacak yerinde inceleme için ödenen bedel.
• Bilirkişi Ücreti: Genellikle 3 kişilik (Mimar, İnşaat Mühendisi, Gayrimenkul Uzmanı) heyet için ödenen ücret.

11.2. Vekalet Ücreti ve Yargılama Giderlerinin İadesi

Davanın kabulü halinde, davacı tarafından yapılan tüm harç ve masraflar davalı taraflara (diğer kat maliklerine) payları oranında yükletilir. Ayrıca davacı kendisini bir avukat ile temsil ettirmişse, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) uyarınca belirlenen maktu vekalet ücreti de davalılardan tahsil edilerek davacıya verilir.

12. Sık Yapılan Hatalar

Arsa payı düzeltme davaları, usul hukuku açısından oldukça katı kurallara sahiptir. Yapılan küçük bir hata, davanın yıllarca uzamasına veya reddedilmesine neden olabilir.

12.1. Taraf Teşkilindeki Eksiklikler

Bu davaların en büyük özelliği, “zorunlu dava arkadaşlığı” kurumunun işlediği davalar olmasıdır. Binadaki tek bir kat malikinin bile davalı olarak gösterilmemesi, davanın esasına girilmesine engeldir.

• Davalı olarak sadece apartman yönetiminin gösterilmesi (Yönetimin dava ehliyeti yoktur, malikler hasım gösterilmelidir).
• Ölmüş kat maliklerinin mirasçılarının tespit edilmeden davanın açılması.
• Dava devam ederken el değiştiren bağımsız bölümlerin yeni maliklerinin davaya dahil edilmemesi.
• İntifa hakkı sahiplerinin veya ipotek alacaklılarının durumunun göz ardı edilmesi.

12.2. Esasa İlişkin Yanılgılar

Davacılar genellikle güncel değer farklarını davanın temeli sanmaktadır. Oysa hukuk sistemimiz, kat mülkiyetinin kurulduğu andaki değerleri esas alır.

• Sonradan Oluşan Değer Artışlarına Dayanmak: Binaya sonradan eklenen asansör, yapılan lüks tadilatlar veya çevredeki park/metro gibi yatırımlar arsa payı düzeltme nedeni değildir.
• Sadece Metrekareye Odaklanmak: Arsa payı sadece m² üzerinden hesaplanmaz; konum, manzara, güneş alma durumu gibi şerefiye kriterleri de esastır.
• Yönetim Planındaki Hükümleri İncelememek: Bazı durumlarda yönetim planındaki özel düzenlemeler davanın seyrini değiştirebilir.
• Bilirkişi Raporuna Süresinde İtiraz Etmemek: Hatalı bir hesaplama içeren rapora 2 hafta içinde itiraz edilmemesi, o raporun kesinleşmesine yol açabilir.

13. İtiraz ve Kanun Yolları

Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen kararlar nihai değildir. Tarafların kararın hukuka aykırı olduğunu düşündükleri noktada üst mahkemelere başvurma hakları saklıdır.

13.1. İstinaf Başvurusu (Bölge Adliye Mahkemesi)

Yerel mahkeme kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Bölge Adliye Mahkemesi’ne (BAM) istinaf başvurusunda bulunulabilir. İstinaf dilekçesinde, mahkemenin hangi vakıaları yanlış değerlendirdiği veya hangi hukuki kuralları hatalı uyguladığı açıkça belirtilmelidir.

HMK Madde 341: “İlk derece mahkemelerinin nihai kararlarına karşı istinaf yoluna başvurulabilir.”

13.2. Temyiz Başvurusu (Yargıtay)

İstinaf dairesinin kararına karşı, miktar veya konu itibarıyla temyiz sınırı aşılıyorsa Yargıtay yolu açıktır. Arsa payı düzeltme davaları mülkiyet hakkına ilişkin olduğundan, genellikle temyiz yolu açık kabul edilir. Temyiz incelemesi, kararın sadece hukuka uygunluk denetimi (usul ve yasa yönünden) ile sınırlıdır.

• İstinaf dilekçesinin süresinde verilmesi (2 hafta).
• İstinaf harç ve giderlerinin eksiksiz yatırılması.
• Kararın icrasının durdurulması isteniyorsa, tehiri icra talebinde bulunulması (Arsa payı davalarında tescil kesinleşmeden yapılamaz).
• Yargıtay 20. Hukuk Dairesi veya ilgili hukuk dairesinin güncel görüşlerinin dilekçeye yansıtılması.

14. Örnek Davalar ve İçtihatlar

Yargıtay kararları, arsa payı düzeltme davalarında mahkemelere yol gösteren en önemli kaynaklardır. Özellikle “nispetsizlik” kavramının nasıl yorumlanacağı konusunda emsal kararlar mevcuttur.

14.1. Emsal Karar: Arsa Payı ve Değer Orantısı

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olması şarttır. Eğer bir zemin kat dükkan ile en üst kat dubleks dairenin arsa payları eşitlenmişse ve bu durum kuruluş tarihinde ciddi bir değer farkına rağmen yapılmışsa, mahkeme düzeltme kararı vermelidir.

Örnek Karar Özetleri:

• Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2023/1245, K. 2024/567: “Kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlerin konumu, alanı, ısınma durumu, aydınlanması gibi özelliklerin değerde yarattığı farkların arsa payına yansıtılmaması hakkaniyete aykırıdır.”
• Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2022/890, K. 2023/432: “Dava konusu taşınmazda arsa paylarının belirlenmesinde sadece yüzölçümünün esas alınması, diğer şerefiye unsurlarının dışlanması bozma nedenidir.”

14.2. Bilirkişi Raporlarında Dikkat Edilen Kriterler

Mahkemelerce atanan bilirkişilerin hazırladığı raporlarda şu tabloya benzer bir kıyaslama yapılması beklenir:

634 Sayılı KMK Madde 3: “Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birine, bu bölümlerin değerleriyle oranlı olarak tahsis edilen arsa payı ile birlikte mülkiyet hakkına bağlanmıştır.”

Arsa payı düzeltme davasında mahkeme, yukarıdaki kanun maddesi uyarınca, taşınmazın projelendirildiği tarihteki ekonomik koşulları ve emlak piyasasını canlandırarak bir sonuca varır. Bu süreçte tanık beyanlarından ziyade, o dönemdeki benzer satışlar (emsaller) ve teknik veriler esas alınır. Davanın sonucunda verilen karar, tapu sicilinde yapılacak bir düzeltme işlemiyle infaz edilir ve tüm maliklerin yeni pay oranları sicile tescil edilir.