2026 Kira Tespit Davası Harç Hesaplama Rehberi

2026 yılı, Türk Borçlar Hukuku pratiğinde, özellikle gayrimenkul piyasasındaki dalgalanmaların normalize olmaya başladığı ancak hukuki ihtilafların karmaşıklığını koruduğu bir dönem olarak öne çıkmaktadır. Kiracı ve kiralayan (ev sahibi) arasındaki ilişkilerde en sık başvurulan hukuki çarelerden biri olan kira tespit davası, tarafların ekonomik dengelerini korumayı amaçlayan hayati bir mekanizmadır. Ancak, bu davanın açılması sürecinde karşılaşılan en büyük soru işareti, dava maliyetleri ve harç hesaplamalarıdır. Harçlar Kanunu’nda yapılan yıllık yeniden değerleme oranları ve değişen yargılama giderleri, 2026 yılı için harç hesaplamalarının titizlikle yapılmasını zorunlu kılmaktadır. Bu rehberde, bir hukukçu titizliğiyle; dava şartlarından harç hesaplama formüllerine, yasal dayanaklardan Yargıtay’ın güncel içtihatlarına kadar sürecin tüm teknik detaylarını bulacaksınız.

1. Kira Tespit Davası Nedir ve Hukuki Niteliği

Kira tespit davası, konut veya çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede belirlenen kira bedelinin zaman içerisinde ekonomik koşullar, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir “tespit” değil, teknik anlamda bir “inşaî” (yenilik doğuran) dava türüdür. Bu dava, mevcut kira sözleşmesini sona erdirmez; aksine, sözleşmenin devamlılığını esas alarak, kira bedelinin günün koşullarına uyarlanmasını sağlar ve mahkeme kararı, yeni kira dönemi için bağlayıcı bir hukuki durum yaratır.

Davanın Hukuki Karakteristiği

Hukuk doktrininde sıkça tartışılan bir konu olsa da, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kira tespit davaları, sonuçları itibarıyla eda davası değil, bir hukuki durumun yeniden yapılandırılmasını sağlayan davalardır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 çerçevesinde şekillenen bu davalarda hakim, tarafların iddialarıyla sınırlı kalmaksızın, bilirkişi raporları ve hakkaniyet indirimleri (eski kiracı indirimi) uygulayarak “olması gereken” kira bedelini tayin eder.

Bu davanın temel amacı, kiralayanın mülkiyet hakkından doğan getiri beklentisi ile kiracının barınma veya ticaret yapma hakkı arasındaki “menfaat dengesini” (balance of interests) yeniden tesis etmektir. Özellikle enflasyonist ortamlarda, kira bedelinin reel değerinin erimesi durumunda bu dava, mülk sahibi için bir zorunluluk haline gelmektedir.

Kira tespit davası ile sıkça karıştırılan “Kira Uyarlama Davası” (TBK m. 138) arasındaki temel farkı anlamak kritiktir:

• Kira Tespit Davası: Genellikle 5 yılı doldurmuş sözleşmelerde, emsal rayiçlere göre bedelin güncellenmesi için açılır. Beklenmeyen bir hal şartı aranmaz.
• Kira Uyarlama Davası: Öngörülemeyen olağanüstü durumların (pandemi, savaş, doğal afet vb.) varlığı halinde, işlem temelinin çökmesi nedeniyle açılır. Süre şartı yoktur.

[İLGİLİ YAZI: Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki 7 Temel Fark]

2. 2026 Yılı Kira Tespit Davası Harç Hesaplama Yöntemi

2026 kira tespit davası harç hesaplama işlemi, talep edilen aylık kira bedeli ile ödenmekte olan mevcut aylık kira bedeli arasındaki “aylık farkın”, bir yıllık toplam tutarı üzerinden (12 ile çarpılarak) hesaplanan dava değeri esas alınarak yapılır. Bu dava, konusu para ile ölçülebilen davalar kategorisinde olduğu için “maktu harç” değil, “nispi harç” esasına tabidir ve dava açılışında bu harcın dörtte biri (1/4) peşin olarak yatırılmalıdır.

Matematiksel Hesaplama Mantığı ve Formül

Kira tespit davalarında harca esas değer (müddeabih), yıllık kira farkıdır. 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun (1) sayılı tarifesi uyarınca, nispi karar ve ilam harcı oranı uygulanır. 2026 yılı için belirlenen harç oranları ve yeniden değerleme oranları dikkate alındığında hesaplama şu adımlarla ilerler:

1. Aylık Kira Farkının Bulunması: (Talep Edilen Yeni Kira Bedeli) – (Mevcut Ödenen Kira Bedeli) = Aylık Fark
2. Yıllık Dava Değerinin Hesaplanması: Aylık Fark x 12 Ay = Yıllık Dava Değeri (Harca Esas Değer)
3. Nispi Harç Tutarının Hesaplanması: Yıllık Dava Değeri üzerinden, binde 68,31 (oran yıllara göre teyit edilmelidir, standart oran budur) hesaplanır.
4. Peşin Harcın Belirlenmesi: Toplam Nispi Harç / 4 = Dava Açılışında Yatırılacak Peşin Harç

Ek Maliyet Kalemleri

Dava açılırken sadece peşin harç değil, aşağıdaki kalemler de maliyete eklenmelidir. Bu tutarlar 2026 yılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu Gider Avansı Tarifesi’ne göre belirlenir:

• Başvurma Harcı: Maktu bir tutardır (Her yıl yeniden değerleme oranıyla artar).
• Gider Avansı: Tebligat giderleri, bilirkişi ücretleri ve keşif masrafları için mahkeme veznesine depo edilen tutardır. Kira tespit davalarında mutlaka bilirkişi incelemesi ve keşif yapıldığı için gider avansı yüksek tutulmalıdır (Ortalama 3.000 – 5.000 TL aralığında değişebilir).
• Vekalet Harcı: Avukat ile takip ediliyorsa baro pulu ve vekalet harcı.

Önemli Uyarı: Dava sonunda mahkeme, talep edilen kira bedelinin tamamını kabul etmezse (örneğin 30.000 TL istenirken 20.000 TL’ye hükmedilirse), reddedilen kısım üzerinden karşı tarafa (kiracıya) vekalet ücreti ödenmesi riski doğar. Bu nedenle dava değeri belirlenirken afaki rakamlardan kaçınılmalı, emsal rayiçlere uygun gerçekçi bir kira tespit davası değeri belirlenmelidir.

3. Yasal Dayanak: TBK ve İlgili Mevzuat Analizi

Kira tespit davalarının yasal omurgasını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) oluşturur. Özellikle TBK’nın 343, 344 ve 345. maddeleri, bu davaların ne zaman, nasıl ve hangi kriterlere göre açılacağını düzenleyen temel normlardır. Buna ek olarak, usul hukuku bakımından 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümleri uygulanır.

TBK Madde 344: Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira hukukunun en kritik maddesi olan TBK 344, kira artışlarını iki ana döneme ayırır:

1. Beş Yıldan Kısa Süreli Sözleşmeler (TÜFE Sınırı): Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulayacağı artış oranı, bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu kural, 5 yıl dolana kadar geçerlidir.
2. Beş Yıldan Uzun Süreli Sözleşmeler (Rayiç Bedel): Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda; yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından şu kriterlere göre belirlenir:
   • Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değişim oranı,
   • Kiralananın durumu,
   • Emsal kira bedelleri.

TBK 344/3 maddesi uyarınca, 5. yıldan sonra açılan kira tespit davalarında “TÜFE tavan sınırı” uygulanmaz. Hakim, hakkaniyet indirimi de yaparak piyasa koşullarına uygun bir bedel belirler. Bu, mülk sahipleri için kiranın reel değerine kavuşması adına en güçlü yasal dayanaktır.

TBK Madde 345: Dava Açma Süresi ve Etkisi

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak, mahkeme kararının hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı, davanın açılma zamanına ve ihtarnamenin tebliğ tarihine bağlıdır. Eğer dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa veya bu süre içinde kiraya verence kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir bildirim (ihtarname) yapılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu sürelerin kaçırılması durumunda, belirlenen kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Bu detay, hak kaybı yaşanmaması adına hayati önem taşır.

[İLGİLİ YAZI: Kira Tespit Davasında İhtarname Şartı ve Süre Hesaplama]

4. Türk Hukukunda Kira Tespitinin Tarihsel Gelişimi

Türk hukuk sisteminde kira ilişkilerinin düzenlenmesi, sosyal devlet ilkesi ile mülkiyet hakkı arasındaki hassas dengenin tarihsel bir yansımasıdır. 818 sayılı eski Borçlar Kanunu’ndan günümüzdeki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na geçiş süreci, kira tespit davalarının niteliğini de değiştirmiştir.

6570 Sayılı Kanun Dönemi

Eskiden yürürlükte olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, kiracıyı koruyan katı bir yapıya sahipti. Bu dönemde Yargıtay uygulamaları ile şekillenen “hak ve nesafet” kuralları, günümüzdeki TBK 344. maddenin temellerini atmıştır. Ancak o dönemde yasal düzenlemenin dağınıklığı, içtihat farklılıklarına yol açmaktaydı.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (2012 ve Sonrası)

1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK ile kira hukuku sistematik bir yapıya kavuşmuştur. Özellikle 2026 perspektifinden bakıldığında, kanunun getirdiği en önemli yenilik, “TÜFE” kriterinin netleşmesi ve 5 yıllık süre ayrımının kesin çizgilerle belirlenmesidir. Geçmişte ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) üzerinden yapılan artış hesaplamaları, 2019 yılında yapılan yasal değişiklikle yerini TÜFE’ye bırakmış, bu da kiracı lehine daha stabil bir artış oranı sağlamıştır.

2022-2024 yılları arasında uygulanan geçici “%25 artış sınırı” düzenlemesi, kira tespit davalarının sayısında patlama yaşanmasına neden olmuştur. 2026 yılı itibarıyla bu tür geçici sınırlamaların etkisinin azalması veya kalkmasıyla birlikte, TBK’nın genel hükümleri (m. 344) tekrar tam kapasiteyle uygulama alanı bulmaktadır. Bu tarihsel bağlam, mahkemelerin “emsal kira” değerlendirmelerinde neden daha titiz davrandığını açıklamaktadır; piyasa dengesi yapay müdahalelerden sonra kendi rayına oturmaya çalışmaktadır.

5. Kimler Dava Açabilir: Kapsam ve Şartlar

Kira tespit davası açma hakkı, sadece mülk sahibine (kiralayan) özgü bir hak değildir; hukuki yararı bulunmak kaydıyla kiracı da kira bedelinin düşürülmesi için bu davayı açabilir. Ancak uygulamanın %90’ından fazlasında, enflasyonist ortam nedeniyle kiralayanlar tarafından kira bedelinin artırılması talebiyle açılmaktadır. Davanın görülebilmesi için kanunun aradığı mutlak şartlar mevcuttur.

1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Varlığı

Taraflar arasında sözlü veya yazılı, geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Sözleşmenin yazılı olması ispat kolaylığı sağlasa da, sözlü kira sözleşmeleri için de kira ilişkisinin ispatlanması (örneğin banka dekontları ile) şartıyla tespit davası açılabilir.

2. Hukuki Yarar Şartı

Davayı açan tarafın, kira bedelinin tespit edilmesinde güncel ve korunmaya değer bir hukuki yararının olması gerekir. Örneğin, kira bedeli zaten emsal rayiçlere yakınsa veya sözleşme henüz 1-2 yıllık ise ve sözleşmede artış oranı belliyse, mahkeme hukuki yarar yokluğundan davanın reddine karar verebilir. Ancak 5 yılı doldurmuş sözleşmelerde, rayiç bedel tespiti istemekte hukuki yarar olduğu varsayılır.

3. Beş Yıllık Sürenin Dolması (Rayiç Bedel İçin)

Kira tespit davasının en güçlü versiyonu olan “hak ve nesafet” (emsal kira) esaslı tespit için, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yılın geçmiş olması şarttır. 5 yıldan önceki dönemler için açılacak davalarda hakim, sadece TÜFE oranına bağlı kalmak zorundadır, bu da çoğu zaman dava açmayı anlamsız kılar. Dolayısıyla “Kira Tespit Davası” denildiğinde piyasada kastedilen, genellikle 5. yıldan sonra açılan davalardır.

6. Yargılama Süreci ve Kritik Usul İşlemleri

Kira tespit davası süreci, 2023 yılında getirilen zorunlu arabuluculuk şartı ile başlamaktadır. 2026 yılında da geçerliliğini koruyan düzenlemeye göre, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması “dava şartı”dır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, “anlaşamama tutanağı” ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir.

Zorunlu Arabuluculuk Aşaması

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

• Başvuru, adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosu’na ücretsiz yapılır.
• Süreç en fazla 3 hafta sürer (zorunlu hallerde 1 hafta uzatılabilir).
• Bu aşamada taraflar anlaşırsa, hazırlanan belge “ilam niteliğinde belge” sayılır ve mahkeme kararı hükmündedir. Harç ödemekten ve uzun yargılama sürecinden kurtulmanın en etkili yolu budur.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Arabuluculukta sonuç alınamazsa, dava süreci başlar:

• Görevli Mahkeme: Kira bedelinin miktarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi VEYA davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Kira davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi “kesin yetkili” değildir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu genel yetki kuralları geçerlidir), ancak teamül gereği ve keşif kolaylığı açısından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir.

Bilirkişi İncelemesi ve Keşif

Kira tespit davalarının kalbi, bilirkişi raporudur. Mahkeme, dosyayı bir emlak uzmanı (gayrimenkul değerleme uzmanı) ve bir hukukçu veya inşaat mühendisinden oluşan bilirkişi heyetine tevdi eder. Bilirkişiler:

1. Taşınmazı yerinde görür (Keşif).
2. Taşınmazın konumu, yaşı, manzarası, ulaşım imkanları, binanın durumu gibi “şerefiye” özelliklerini not eder.
3. Bölgedeki emsal kira sözleşmelerini inceler. Hem davacının hem de davalının sunduğu emsaller ve mahkemenin resen araştırdığı emsaller karşılaştırılır.

Bilirkişi, taşınmazın “boş olarak kiraya verilmesi halinde” getirebileceği brüt kira bedelini tespit eder. Ancak mahkeme, kiracının “eski kiracı” olması sebebiyle bu bedel üzerinden %10 ile %20 arasında (Yargıtay uygulamalarına göre genellikle %10-15) bir hakkaniyet indirimi uygular.

[İLGİLİ YAZI: Kira Tespit Davalarında Bilirkişi Raporuna İtiraz Yöntemleri]

7. Adım Adım Kira Tespit Davası Süreci ve 2026 Zaman Çizelgesi

Kira tespit davası süreci, 2026 yılı itibarıyla getirilen güncel usul kuralları çerçevesinde, arabuluculuk başvurusundan kararın kesinleşmesine kadar ortalama 12 ile 18 ay arasında süren teknik bir zaman dilimini kapsar. Süreç, davanın açıldığı adliyenin iş yoğunluğuna ve bilirkişi incelemelerinin hızına göre değişkenlik gösterse de, usuli işlemlerin sıralaması Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca sabittir. Davacı tarafın zaman kaybı yaşamaması için tebligat aşamaları ve duruşma aralıklarını sıkı takip etmesi elzemdir.

Aşağıdaki tablo, tipik bir kira tespit davasının 2026 yılı standartlarındaki işleyiş takvimini ve kritik dönemeçleri göstermektedir:

Bu süreçte en kritik aşama, bilirkişi raporunun tebliğinden sonra taraflara tanınan 2 haftalık itiraz süresidir. Bu süre içinde rapora teknik ve hukuki itirazlar yapılmazsa, rapor kesinleşmiş sayılabilir ve hakim bu rapor doğrultusunda karar verir.

8. Dava İçin Gerekli Belgeler ve Delil Sunumu

Kira tespit davasında ispat yükü, kira bedelinin emsallerin altında kaldığını iddia eden davacıya (genellikle kiralayan) aittir. Mahkemenin sağlıklı bir “hak ve nesafet” değerlendirmesi yapabilmesi için dosyanın delil açısından zengin olması gerekir. Eksik belge ile açılan davalar, bilirkişinin hatalı değerlendirme yapmasına veya sürecin uzamasına neden olabilir.

2026 yargı pratiğinde, UYAP sistemi üzerinden sunulacak belgelerin eksiksiz olması şarttır. İşte bir kira tespit davası dosyasında mutlaka bulunması gereken belgeler:

• Kira Sözleşmesi Aslı veya Sureti: Davanın temel dayanağıdır. Islak imzalı nüsha veya noter onaylı suret tercih edilir.
• Tapu Kaydı: Davacının mülkiyet hakkını ispatlar (UYAP üzerinden celp edilebilir ancak sunulması süreci hızlandırır).
• Arabuluculuk Anlaşamama Tutanağı: Dava şartıdır. Aslı veya e-imzalı sureti dava dilekçesine eklenmelidir.
• İhtarname ve Tebliğ Şerhi: Özellikle davanın açılma süresi ve yeni kira döneminde geçerli olması talebi açısından hayati önem taşır.
• Banka Dekontları: Kiracının ödediği son kira bedelini ve geçmiş ödeme alışkanlıklarını gösterir.
• Emsal Kira Sözleşmeleri: Bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini gösteren sözleşmeler (Kendi mülkünüzden veya komşulardan temin edilebilir).
• İnternet İlanları: Sahibinden veya emlak sitelerinden alınan güncel kiralık ilan çıktıları (Tek başına delil olmasa da fikir verir).
• Yönetim Planı ve Aidat Bilgileri: Taşınmazın lüks sınıfına girip girmediğinin tespitinde yardımcı delildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Yerleşik İçtihadı: “Kira tespit davalarında bilirkişi tarafından belirlenen emsal kira bedelleri, somut verilerle desteklenmelidir. Yalnızca internet ilanları üzerinden yapılan tespitler, gerçek kira rayicini yansıtmayabilir. Bu nedenle tarafların sunduğu emsal kira sözleşmeleri ve yakın tarihli kesinleşmiş mahkeme kararları öncelikli olarak dikkate alınmalıdır.”

9. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Nereye Başvurulmalı?

Hukuk tekniği açısından davanın “görevli” mahkemede ve “yetkili” yerde açılması, usul ekonomisi ve davanın reddedilmemesi için ilk şarttır. 2026 yılında da kira hukukuna ilişkin davalarda görevli mahkeme kuralı değişmemiştir.

Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

Kira bedelinin miktarı ne olursa olsun (ister 5.000 TL, ister 500.000 TL), kira tespit davalarına bakmakla görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılan davalar, görevsizlik nedeniyle usulden reddedilir.

Yetkili Mahkeme Kuralları

Yetki, davanın hangi coğrafi bölgedeki adliyede görüleceğini belirler. HMK’nın genel yetki kuralları ve özel yetki kuralları burada devreye girer:

• Genel Yetki: Davalının (kiracının) dava açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi.
• Özel Yetki: Sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi (Kira bedeli götürülecek borçlardan olduğu için kiralayanın ikametgahı da yetkili olabilir, ancak bu tartışmalı bir konudur).
• Taşınmazın Bulunduğu Yer: Gayrimenkulün aynına ilişkin bir dava olmadığından kesin yetki kuralı yoktur; ancak keşif kolaylığı nedeniyle genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması tercih edilir ve itiraz edilmezse yetkili hale gelir.

HMK Madde 6: “Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.”

[İLGİLİ YAZI: Kira Davalarında Yetki İtirazı Nasıl Yapılır?]

10. Sık Yapılan Hatalar ve Kaçınma Yolları

Kira tespit davalarında yapılan usul hataları, davanın reddedilmesine veya tespit edilen kira bedelinin bir sonraki yıl uygulanmasına neden olarak ciddi maddi kayıplar doğurabilir. 2026 yargılamalarında en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

1. İhtarname Süresinin Kaçırılması: Yeni kira dönemine 30 gün kala ihtarname tebliğ edilmezse, mahkeme kararı o dönemi değil, bir sonraki kira dönemini kapsar. Bu, ev sahibi için 1 yıl boyunca düşük kira almaya devam etmek demektir.
2. Arabuluculuk Aşamasının Atlanması: Dava şartı olan arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açmak, davanın usulden reddedilmesine sebebiyet verir.
3. Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılması: Kira tespit davaları, hukuki niteliği gereği “belirsiz alacak davası” olarak açılamaz. Dava dilekçesinde net bir rakam talep edilmelidir. Islah yoluyla rakam artırılabilir ancak başlangıçta “fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak” sembolik bir rakamla dava açılması risklidir.
4. Yanlış Davalı Gösterilmesi: Kiracının birden fazla kişi olduğu (örneğin karı-koca veya ortaklar) durumlarda, davanın tüm kiracılara karşı “zorunlu dava arkadaşlığı” kapsamında birlikte yöneltilmesi gerekir.
5. Harç Tamamlama Süresine Uyulmaması: Bilirkişi raporu sonrası ıslah edilen değere göre çıkan bakiye harcın (tamamlama harcı) mahkemece verilen kesin sürede yatırılmaması, davanın açılmamış sayılmasına yol açabilir.

11. Örnek Senaryolar: Konut ve İşyeri Karşılaştırması

Kira tespit davaları, kiralananın niteliğine göre farklı dinamikler içerir. Konut kiralarında sosyal koruma amacı daha baskınken, işyeri kiralarında ticari basiret ön plandadır. İşte 2026 piyasa koşullarına göre iki farklı senaryo:

Senaryo A: 7 Yıllık Konut Kiracısı

Durum: İstanbul Kadıköy’de 7 yıldır oturan kiracı, 15.000 TL kira ödemektedir. Bölgedeki emsaller 45.000 TL civarındadır. Süreç: 5 yılı doldurduğu için “Hak ve Nesafet” indirimi uygulanacaktır. Bilirkişi emsal değeri 40.000 TL olarak belirler. Mahkeme, kiracının eski kiracı olması sebebiyle %15 hakkaniyet indirimi yapar. Sonuç: 40.000 TL – %15 (6.000 TL) = 34.000 TL olarak yeni kira bedeli tespit edilir.

Senaryo B: 3 Yıllık İşyeri Kiracısı

Durum: Ankara Kızılay’da 3 yıldır faal olan bir kafe işletmesi. Sözleşmede artış oranı TÜFE olarak belirlenmiş. Hukuki Engel: 5 yıl dolmadığı için TBK 344/3 uyarınca emsal kira tespiti istenemez. Ev sahibi dava açsa bile, hakim sadece TÜFE oranında artışa hükmedebilir. Bu durumda dava açmak, yargılama giderleri düşünüldüğünde ekonomik yarar sağlamayacaktır.

12. Mali Yükümlülükler: Harç, Gider Avansı ve Vekalet Ücretleri

Giriş bölümünde temel formülüne değindiğimiz harç hesaplaması, davanın ilerleyen safhalarında “Tamamlama Harcı” ve “Karar Harcı” olarak karşımıza çıkar. 2026 yılı tarifelerine göre maliyet kalemlerini detaylandırmak, davayı açmadan önce bütçe planlaması yapmak adına önemlidir.

Tamamlama Harcı Nedir?

Dava açarken talep ettiğiniz kira bedeli ile bilirkişinin belirlediği bedel arasında fark olması muhtemeldir. Davacı, bilirkişi raporundan sonra davasını “Islah” ederek talebini yükseltebilir. Bu durumda, artırılan kısım için (Yıllık Fark x Binde 68,31 / 4) formülüyle hesaplanan ek harcın 1 hafta içinde yatırılması zorunludur. Aksi takdirde ıslah yapılmamış sayılır.

13. Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Kira tespit davası, çekişmeli bir yargı sürecidir ve her iki tarafa da belirli sorumluluklar yükler. Adil bir yargılama için tarafların bu hakları bilmesi gerekir.

Davacı (Kiralayan) Hakları

• Mülkünün getirisinin piyasa koşullarına uyarlanmasını talep etme.
• Emsal teşkil edecek diğer dairelerin görülmesini talep etme.
• Bilirkişi raporuna itiraz ederek ek rapor veya yeni heyet isteme.

Davalı (Kiracı) Hakları

• Eski Kiracı İndirimi Talep Etme: Uzun süreli kiracılığın getirdiği yıpranma payı ve güven ilişkisi nedeniyle %10-20 arası indirim isteme hakkı.
• Masraflara İtiraz: Fahiş bilirkişi ücretlerine veya gereksiz yapılan masraflara itiraz etme.
• Kira Ödemeye Devam Etme: Dava sürerken eski kira bedelini ödemeye devam eder (Ancak karar kesinleşince aradaki farkı faiziyle ödemek zorundadır).

14. Karara İtiraz: İstinaf ve Temyiz Süreci

Sulh Hukuk Mahkemesi’nin verdiği karar nihai değildir. Taraflar, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Bölge Adliye Mahkemesi’ne (İstinaf) başvurabilirler.

Burada dikkat edilmesi gereken husus İstinaf Kesinlik Sınırıdır. 2026 yılı için HMK uyarınca belirlenen parasal sınırın altında kalan kararlar için istinaf yolu kapalıdır. Aynı şekilde, İstinaf mahkemesinin kararına karşı Yargıtay’a (Temyiz) başvurabilmek için de dava konusunun belirli bir parasal değerin üzerinde olması gerekir.

Dava değeri “Yıllık Kira Farkı” üzerinden hesaplandığı için, kira tespit davalarının büyük çoğunluğu İstinaf sınırını aşmakta ve üst mahkeme denetimine tabi olmaktadır. Ancak Temyiz sınırı daha yüksek olduğundan, birçok dosya İstinaf aşamasında kesinleşmektedir.

Örnek Yargıtay Kararı (Temsili): “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/11245, K. 2026/3421, Tarih: 12.02.2026 – Kira tespit davalarında hüküm altına alınan yıllık kira farkı tutarı, temyiz sınırının altında kaldığından, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kesin olduğuna ve temyiz dilekçesinin reddine karar verilmiştir.”

15. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Kira tespit davası açmak için kanunda öngörülmüş bir “zamanaşımı” süresi yoktur; kira ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Ancak yukarıda da değinildiği üzere, ihtarname ve davanın açılma zamanı, kararın hangi dönemi kapsayacağını belirleyen hak düşürücü nitelikte sürelerdir.

Dikkat edilmesi gereken bir diğer süre ise davanın açılma anındaki 5 yıllık süredir. Sözleşme tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan açılan davalarda mahkeme, davayı usulden reddetmez ancak “tespit” kriterlerini TBK 344/2 (TÜFE sınırı) maddesine göre yapar. Bu da davacının beklediği sonucu (piyasa rayici) almasını engeller.

16. Uzmanından Pratik İpuçları

Yılların getirdiği hukuki tecrübe ışığında, 2026 yılında kira tespit davası açacaklara veya davalı konumunda olanlara şu stratejik tavsiyeleri sunabiliriz:

• Emsalleri Kendiniz Bulun: Bilirkişinin bulacağı emsallere güvenmek yerine, dava dilekçesi ekinde güçlü, noter onaylı veya banka dekontlu emsal kira sözleşmeleri sunun. İlan sitelerindeki ekran görüntüleri zayıf delildir.
• Uzlaşmayı Zorlayın: Dava masrafları, avukatlık ücretleri ve sürecin stresi düşünüldüğünde, arabuluculuk aşamasında makul bir oranda anlaşmak her iki taraf için de (özellikle 1 yıllık kira farkı kadar masraf çıkacağı düşünüldüğünde) daha kârlı olabilir.
• Faiz Hesabını Unutmayın: Davacıysanız, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi talep etmeyi unutmayın. Karar kesinleştiğinde, birikmiş kira farklarını faiziyle tahsil edebilirsiniz.
• Fotoğraflama Yapın: Keşif gününden önce evin içini ve binanın genel durumunu gösteren fotoğrafları dosyaya sunun. Evin bakımlı olması kira değerini artırır, bakımsız olması düşürür.

17. 2026 Yargı Reformları ve Kira Hukukuna Etkileri

Kira tespit davaları, Türk hukuk sisteminin en dinamik alanlarından birini oluşturmaktadır. 2022-2024 yılları arasında yaşanan konut krizi ve ardından gelen yasal düzenlemeler, yargı sisteminde kalıcı izler bırakmıştır. 2026 yılına gelindiğinde, Adalet Bakanlığı’nın “Yargıda Hedef Süre” uygulamaları ve dijitalleşme hamleleri, bu davaların seyrini doğrudan etkilemektedir. Özellikle harç hesaplamaları ve dava süreleri konusunda, geçmiş yıllara nazaran daha sistematik bir yapı oturmaya başlamıştır.

2026 yılı projeksiyonunda, kira hukukunu etkileyen en önemli gelişme, Yapay Zeka Destekli Yargı Sistemlerinin (UYAP entegrasyonlu) karar destek mekanizması olarak kullanılmaya başlanmasıdır. Henüz hakim yerine karar vermese de, emsal kira bedellerinin tespiti aşamasında bölgesel veri havuzlarının oluşturulması gündemdedir. Bu durum, davaların en çok vakit alan “emsal araştırma” safhasını hızlandırma potansiyeline sahiptir. Ancak şu an için halen klasik bilirkişi incelemesi ve keşif usulü geçerliliğini korumaktadır.

Ayrıca, 2026 yılında enflasyon muhasebesi ve yeniden değerleme oranlarının yüksek seyretmesi, dava harçlarını ciddi oranda artırmıştır. Bu durum, “keyfi dava açma” alışkanlığını törpülemekte, vatandaşları ve hukukçuları dava açmadan önce çok daha detaylı bir maliyet-fayda analizi yapmaya itmektedir. Artık sadece “kiram artsın” düşüncesiyle değil, “yapacağım masrafı ne kadar sürede amorti ederim?” matematiksel yaklaşımıyla hareket edilmektedir.

18. Dava Öncesi Stratejik Kontrol Listesi

Kira tespit davası açmadan veya size karşı açılan bir davaya cevap vermeden önce, aşağıdaki stratejik adımların tamamlandığından emin olmanız, sürecin sağlığı açısından kritiktir. Bu liste, 2026 yılı mevzuatı ve içtihatları ışığında hazırlanmış bir yol haritasıdır:

• Süre Kontrolü: Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren tam 5 yılın dolup dolmadığını gün/ay/yıl olarak hesapladınız mı? (5 yıl dolmadıysa dava “kira uyarlama” davası olmalıdır, tespit değil.)
• İhtarname Zamanlaması: Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce, noter kanalıyla ihtarname gönderdiniz mi? (Bu, kararın geçerlilik tarihini 1 yıl öne çeker.)
• Emsal Araştırması: Sadece internet ilanlarına güvenmek yerine, apartmanda veya sitede yakın zamanda yapılmış gerçek kira sözleşmelerine ulaştınız mı?
• Arabuluculuk Tutanağı: Dava şartı olan arabuluculuk görüşmesi yapıldı ve “anlaşamama” tutanağı usulüne uygun düzenlendi mi?
• Harç Bütçesi: Çıkacak muhtemel harç (peşin + tamamlama) ve bilirkişi masrafları için kenara nakit bütçe ayırdınız mı?
• Avukatlık Sözleşmesi: Süreci profesyonel bir kira hukuku avukatı ile yürütmek için anlaşma sağladınız mı? (Hukuki teknik hataların geri dönüşü yoktur.)

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kira tespit davaları hakkında internette en çok aranan, vatandaşların zihnini en çok kurcalayan soruları, 2026 yılı güncel uygulamaları çerçevesinde derledik. Bu cevaplar, karmaşık hukuk dilinden arındırılmış, doğrudan sonuca yönelik bilgiler içermektedir.

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Kira tespit davası, 2026 yılı itibarıyla yerel mahkeme aşamasında ortalama 12 ile 18 ay arasında sürmektedir. Ancak bu süre, davanın görüldüğü adliyenin (İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde daha uzun olabilir) iş yüküne, bilirkişi raporlarının dönüş hızına ve tarafların itiraz süreçlerine göre 2 yıla kadar uzayabilmektedir. Yerel mahkeme kararı verildikten sonra, dosyanın İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) ve Temyiz (Yargıtay) aşamalarına gitmesi durumunda, kararın kesinleşmesi toplamda 3-4 yılı bulabilmektedir. Bu nedenle süreç, “kısa vadeli nakit akışı” beklentisiyle değil, “uzun vadeli yatırımın korunması” vizyonuyla yönetilmelidir.

2026 kira tespit davası masrafları ne kadardır?

2026 yılı harç ve masraf tarifelerine göre, ortalama bir kira tespit davasının başlangıç maliyeti 8.000 TL ile 15.000 TL arasında değişmektedir. Bu rakam; başvurma harcı, peşin harç, gider avansı, tebligat giderleri ve bilirkişi ücretlerini kapsar. Ancak bu sadece başlangıçtır. Dava değeri (yıllık kira farkı) arttıkça yatırılması gereken “nispi harç” miktarı da artacaktır. Örneğin, aylık 20.000 TL kira artışı talep edilen bir dosyada, dava sonunda çıkacak toplam harç ve masraf (avukatlık ücreti hariç) 25.000 TL seviyelerini bulabilir. Davayı kaybeden taraf, ayrıca karşı tarafın vekalet ücretini de ödemekle yükümlüdür.

Kira tespit davası için hangi belgeler gereklidir?

Kira tespit davası açarken sunulması zorunlu olan ve süreci hızlandıran temel belgeler şunlardır:

• Islak imzalı kira sözleşmesi aslı veya noter onaylı sureti.
• Dava şartı arabuluculuk son tutanağı (Aslı veya e-imzalı hali).
• Tapu kayıt örneği (Davacının mülk sahibi olduğunu gösterir).
• Kira bedelinin ödendiğine dair banka dekontları (Son 1 yıllık).
• Varsa, yeni dönem öncesi çekilen ihtarname ve tebliğ şerhi.
• Emsal kira sözleşmeleri (Delil listesinde sunulur).
• Taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraflar (Bilirkişi incelemesi öncesi fikir vermesi açısından).

5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Evet, açılabilir; ancak hukuki yarar ve elde edilecek sonuç açısından genellikle tavsiye edilmez. Türk Borçlar Kanunu Madde 344/2 uyarınca, 5 yıldan kısa süreli kira ilişkilerinde hakim, kira artış oranını belirlerken sadece TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) değişim oranını esas alır. “Emsal kira bedelleri” ve “hakkaniyet” kriterleri, ancak 5 yıl dolduktan sonra (6. yıl için) devreye girer. Dolayısıyla, 3. yıldaki bir kiracı için dava açsanız bile, mahkeme piyasa rayicini değil, yasal TÜFE sınırını uygulayacaktır. Bu da zaten sözleşmede genellikle var olan bir hüküm olduğu için, dava açmak gereksiz masraf anlamına gelir.

Kira tespit davası devam ederken kiracı hangi bedeli öder?

Dava kesinleşinceye kadar kiracı, mevcut (eski) kira bedeli üzerinden veya kendi belirlediği artış oranıyla ödeme yapmaya devam eder. Kira tespit davalarında verilen hükümler “inşai” nitelikte olduğundan, karar kesinleşmeden icraya konulamaz. Ancak, dava sonunda mahkeme geriye dönük olarak kiranın arttırılmasına hükmederse; dava tarihinden itibaren oluşan “kira farkları”, yasal faiziyle birlikte kiracıdan toplu olarak tahsil edilir. Bu sebeple kiracıların, dava sürecinde olası bir artışa hazırlıklı olarak fark bedellerini bir kenarda biriktirmeleri finansal sağlıkları açısından önemlidir.

Geriye dönük kira farkı talep edilebilir mi?

Kira tespit davalarında, davanın açıldığı tarihten önceki dönemler için geriye dönük kira farkı talep edilemez. Tespit kararı, davanın açıldığı kira dönemi ve sonrası için hüküm ifade eder. Örneğin, 01.01.2026 tarihinde başlayan kira dönemi için süresinde dava açtıysanız, mahkeme bu tarihten itibaren geçerli olacak kirayı belirler. Ancak “geçmiş 5 yıl boyunca kiram düşük kaldı, aradaki farkı istiyorum” şeklinde bir talep, Türk hukukunda mümkün değildir. Bu nedenle, süresi gelir gelmez dava açmak veya ihtarname çekmek, hak kaybını önlemek adına hayati önem taşır.

Kira tespit davasını kaybedersem ne olur?

Kira tespit davasını “kaybetmek”, genellikle talep edilen rakamın altında bir bedele hükmedilmesi anlamına gelir. Mahkeme davanızı tamamen reddetmez (hukuki yarar yokluğu gibi usulü bir hata yoksa), ancak istediğiniz 40.000 TL yerine 25.000 TL kira tespit edebilir. Bu durumda:

• Reddedilen kısım (40.000 – 25.000 = 15.000 TL fark) üzerinden, karşı tarafın avukatına “red vekalet ücreti” ödemek zorunda kalırsınız.
• Yaptığınız yargılama giderlerinin bir kısmı üzerinizde kalır.

Tamamen reddedilme durumu ise genellikle 5 yıllık sürenin dolmaması veya arabuluculuk şartının yerine getirilmemesi gibi usul hatalarında gerçekleşir; bu durumda tüm masraflar davacıya yüklenir.

Ev sahibi kira tespit davası açtıktan sonra beni evden çıkarabilir mi?

Hayır, kira tespit davası bir “tahliye” davası değildir. Ev sahibinin kira bedelinin artırılması için dava açmış olması, kiracıyı evden çıkarma hakkı vermez. Tahliye sebepleri (gereksinim, tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar vb.) tamamen farklı hukuki prosedürlere tabidir. Hatta Yargıtay’ın bazı kararlarında, ev sahibinin kira tespit davası açmış olması, kiracıyla sözleşmeyi sürdürme iradesinin bir göstergesi olarak yorumlanmış ve tahliye talepleriyle çelişkili bulunmuştur. Dolayısıyla bu dava sadece “ödenen paranın miktarı” ile ilgilidir, “evde oturma hakkı” ile değil.

19. Sonuç ve Öneriler

2026 yılı “Kira Tespit Davası Harç Hesaplama Rehberi” boyunca incelediğimiz üzere, kira bedelinin tespiti süreci, basit bir matematiksel işlemden öte, teknik hukuk bilgisi ve stratejik planlama gerektiren kapsamlı bir yargı yoludur. Mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasındaki hassas dengede, her iki tarafın da haklarını bilmesi, gereksiz mağduriyetlerin ve yüksek yargılama giderlerinin önüne geçecektir.

Özetle, bu süreçten başarıyla çıkmak için şu temel prensipleri benimsemeniz önerilir:

• Zamanlamayı Yönetin: 5 yıllık süre dolmadan 1 ay önce harekete geçin. İhtarname, bu davanın “sigortasıdır”.
• Gerçekçi Olun: Dava açarken “uçuk” rakamlar talep etmek, dava sonunda size yüksek vekalet ücreti ve harç borcu olarak geri dönebilir. Bölge rayicini objektif değerlendirin.
• Uzlaşmayı Deneyin: Arabuluculuk sürecini bir formalite olarak değil, bir fırsat olarak görün. En kötü anlaşma bile, 3 yıl sürecek bir davadan daha ekonomik olabilir.
• Profesyonel Destek Alın: Harç hesaplamasından emsal delillerin toplanmasına kadar süreç, hata kabul etmez. Bir uzman desteği, sizi ileride doğacak çok daha büyük masraflardan korur.

Kira hukuku, yaşayan ve sürekli gelişen bir organizmadır. 2026 yılı dinamiklerinde hak kaybına uğramamak için mevzuatı yakından takip etmeli ve adımlarınızı sağlam hukuki zeminlere basarak atmalısınız.