Kadıköy Kira Avukatı: Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İçindekiler

• 1. Kadıköy Kira Avukatı ve Tahliye Davası: Temel Tanım
• 2. Tahliye Davalarında Hukuki Dayanak: TBK ve İcra İflas Kanunu
• 3. Kadıköy Bölgesinde Tahliye Davalarına Kimler Bakar? (Taraf Ehliyeti)
• 4. Kiracı Tahliyesi İçin Gerekli Yasal Şartlar ve Sebepler
• 5. Kadıköy’de Tahliye Süreci Nasıl Başlatılır? (İhtarname ve Arabuluculuk)
• 6. Dava Açmadan Önce Yapılması Gereken Hazırlıklar
• 7. Tahliye Davası Prosedürü ve Yargılama Aşamaları
• 8. Tahliye Davası İçin Gerekli Belgeler ve Delil Listesi
• 9. Yetkili Mahkeme: Kadıköy İçin Hangi Adliye?
• 10. Tahliye Davalarında Süreler ve Zamanaşımı Kuralları
• 11. 2026 Yılı Tahliye Davası Masrafları ve Avukatlık Ücretleri
• 12. Kiracı Tahliyesinde Sık Yapılan Hatalar ve Hak Kayıpları
• 13. Karara İtiraz, İstinaf ve Yargıtay Süreci
• 14. Emsal Tahliye Kararları ve Yargıtay İçtihatları
• 15. Kira Hukukunda Güncel Gelişmeler: %25 Sınırı Sonrası Durum
• 16. Ev Sahipleri ve Kiracılar İçin Pratik Öneriler
• 17. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
• 18. Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Kadıköy gibi İstanbul’un en yoğun ve değerli gayrimenkul bölgelerinde, kiracı ve mülk sahibi arasındaki uyuşmazlıklar her geçen gün artmaktadır. Kira sözleşmesinin feshi ve taşınmazın boşaltılması amacıyla açılan tahliye davaları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) belirtilen sıkı şekil şartlarına tabidir. Kadıköy kira avukatı desteği ile yürütülen süreçlerde, mülk sahiplerinin en çok merak ettiği konu, tahliye davasının nasıl açılacağı, zorunlu arabuluculuk sürecinin nasıl işleyeceği ve davanın ne kadar süreceğidir. Bu kapsamlı rehberde, Kadıköy bölgesindeki taşınmazlarınız için tahliye davası açarken izlemeniz gereken hukuki adımları, 2026 yılı güncel mevzuatına uygun olarak detaylandırdık. Kiracı tahliyesinde hak kaybı yaşamamak ve süreci hızlandırmak için gerekli olan tüm teorik ve pratik bilgileri aşağıda bulabilirsiniz.

1. Kadıköy Kira Avukatı ve Tahliye Davası: Temel Tanım

Tahliye davası; kiraya verenin veya kanunda belirtilen diğer hak sahiplerinin, kiracıyı taşınmazdan yasal yollarla çıkarmak amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde açtığı dava türüdür. Bir Kadıköy kira avukatı, bu süreçte müvekkilini temsil ederek, davanın yasal sebeplere dayandırılmasını, ispat yükünün yerine getirilmesini ve sürecin İstanbul Anadolu Adliyesi gibi yetkili mercilerde takip edilmesini sağlar.

Kira hukuku, sosyal devlet ilkesi gereği genellikle kiracıyı koruyan bir yapıya sahiptir. Bu nedenle, mülk sahibinin “evimden çık” demesi tek başına hukuki bir sonuç doğurmaz. Tahliye davası açılabilmesi için kanunda sınırlı sayıda sayılan (numerus clausus) sebeplerden birinin varlığı şarttır. Bu sebepler gerçekleşmeden açılan davalar, mahkemece usulden veya esastan reddedilir.

Kadıköy, Bostancı, Fenerbahçe, Suadiye ve Erenköy gibi semtlerdeki yüksek kira bedelleri ve artan gayrimenkul değerleri, buradaki tahliye davalarını daha karmaşık ve çekişmeli hale getirmektedir. Tahliye süreci sadece bir dilekçe vermekle sınırlı değildir; ihtarname çekilmesi, arabuluculuk görüşmeleri ve dava dilekçesinin hazırlanması gibi bir dizi teknik prosedürü içerir.

Tahliye Davasının Kapsamı

• Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları: Kadıköy bölgesindeki apartman daireleri, dükkanlar, ofisler ve mağazalar bu kapsamdadır.
• Ürün Kirası: Gelir getiren bir malın kiralanması durumunda farklı hükümler uygulanabilir.
• Kira Tespiti ve Uyarlama Davalarıyla İlişkisi: Tahliye davası, kira bedelinin artırılması davasından (kira tespit) farklıdır; ancak çoğu zaman bu davalar birbirini takip eden süreçler olarak karşımıza çıkar.

2. Tahliye Davalarında Hukuki Dayanak: TBK ve İcra İflas Kanunu

Tahliye davalarının birincil hukuki dayanağı, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)‘dur. Özellikle TBK’nın 350. maddesi ile 356. maddesi arasındaki hükümler, kiracının hangi durumlarda ve hangi usullerle tahliye edilebileceğini düzenler. Ayrıca kira bedelinin ödenmemesi durumunda 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri devreye girer.

Kadıköy kira avukatı olarak süreci yönetirken dayandığımız temel kanun maddeleri şunlardır:

• TBK Madde 350 (Gereksinim ve İmar): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye.
• TBK Madde 351 (Yeni Malikin Gereksinimi): Kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi veya yakınları için kullanma zorunluluğu olması durumu.
• TBK Madde 352 (Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler): Tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar, kiracının veya eşinin aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması.
• TBK Madde 315 (Temerrüt): Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi durumunda izlenecek tahliye yolu.
• TBK Madde 347 (10 Yıllık Uzama Süresi): On yıllık uzama süresi sonunda herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmenin feshedilmesi.

Bununla birlikte, usul hukuku açısından 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümleri geçerlidir. Dava dilekçesinin hazırlanması, delillerin sunulması, tanık dinletilmesi ve istinaf süreçleri HMK kurallarına göre yürütülür. Kadıköy’deki bir taşınmaz için açılacak davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi iken, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

3. Kadıköy Bölgesinde Tahliye Davalarına Kimler Bakar? (Taraf Ehliyeti)

Tahliye davası açabilme yetkisi (aktif husumet ehliyeti), kural olarak kira sözleşmesindeki “kiraya veren” sıfatına sahip kişiye aittir. Ancak bazı durumlarda malik (mülk sahibi) ile kiraya veren farklı kişiler olabilir. Bu ayrım, davanın sıhhati açısından hayati önem taşır. Kadıköy kira avukatı desteği almadan açılan davalarda en sık yapılan hata, davayı açan kişinin taraf ehliyetinin bulunmaması nedeniyle davanın reddedilmesidir.

Davacılar (Kimler Dava Açabilir?)

1. Kiraya Veren: Kira sözleşmesinde imzası bulunan ve mülkü kiralayan kişidir. Malik olması şart değildir. Sözleşmeden kaynaklanan tahliye sebeplerine (örneğin tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar) dayanarak davayı kiraya veren açmalıdır.
2. Malik (Mülk Sahibi): Eğer kira sözleşmesini yapan kişi ile tapu sahibi farklıysa, malik sadece mülkiyet hakkına dayalı sebeplere (örneğin gereksinim nedeniyle tahliye) dayanarak dava açabilir. Ancak temerrüt nedeniyle tahliyede, sözleşmenin tarafı olmadığı için ihtarname çekme ve dava açma yetkisi tartışmalıdır ve Yargıtay kararlarına göre değişkenlik gösterebilir.
3. İntifa Hakkı Sahibi: Taşınmaz üzerinde intifa hakkı bulunan kişi, malik gibi taşınmazı kullanma ve yararlanma hakkına sahip olduğundan tahliye davası açabilir.
4. Yeni Malik: Taşınmazı satın alan yeni malik, tapu devrinden sonra kanuni süreler içinde ihtarname çekerek tahliye davası açma hakkına sahiptir (TBK m. 351).
5. Paylı Mülkiyet Sahipleri: Taşınmazın birden fazla sahibi varsa (iştirak halinde veya paylı mülkiyet), tahliye davası açabilmek için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. Tek bir paydaşın kendi başına dava açması genellikle mümkün değildir.

Davalılar (Kime Karşı Dava Açılır?)

Dava, kira sözleşmesinde “kiracı” olarak görünen kişiye karşı açılır. Eğer birden fazla kiracı varsa (müteselsil sorumluluk), dava tüm kiracılara karşı birlikte yöneltilmelidir. Bu, zorunlu dava arkadaşlığı kuralının bir sonucudur.

[İLGİLİ YAZI: Kira Sözleşmesinde Taraf Değişikliği ve Sonuçları]

4. Kiracı Tahliyesi İçin Gerekli Yasal Şartlar ve Sebepler

Bir Kadıköy kira avukatı olarak müvekkillerimize ilk hatırlattığımız husus, “kiracıyı çıkarmak istiyorum” talebinin ancak kanuni bir sebebe dayanması halinde mahkemede karşılık bulacağıdır. Türk hukuk sisteminde keyfi tahliye mümkün değildir. Tahliye davasının kazanılabilmesi için aşağıdaki şartlardan en az birinin varlığı ve bu şartların usulüne uygun şekilde belgelenmesi gerekir.

Tahliye sebepleri genel olarak iki ana başlıkta toplanabilir: Kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler.

A. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

• İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin kendisinin, eşinin, alt veya üst soyunun konut ya da işyeri ihtiyacının samimi, zorunlu ve sürekli olması gerekir. Örneğin; kirada oturan bir ev sahibinin kendi evine taşınmak istemesi veya reşit olan çocuğunun ayrı eve çıkacak olması geçerli bir sebeptir. Kadıköy gibi kiraların yüksek olduğu bölgelerde, ekonomik nedenlerle “kendi evime geçmek istiyorum” talebi mahkemelerce titizlikle incelenir.
• Yeniden İnşa ve İmar: Taşınmazın esaslı bir tadilat, genişletme veya yıkılıp yeniden yapılması gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında taşınmazın kullanımı imkansızsa tahliye istenebilir.
• Yeni Malikin İhtiyacı: Evi yeni satın alan kişi, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde ihtarname çekerek, 6 ay sonra tahliye davası açabilir.

B. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

• Yazılı Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair verdiği yazılı taahhüttür. Taahhüdün geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte verilmiş olması ve bizzat kiracı (veya vekili) tarafından imzalanmış olması şarttır.
• İki Haklı İhtar: Kiracının bir kira yılı içerisinde (veya bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde bir kira dönemi içinde) kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtar gönderilmesi durumunda, kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir.
• Temerrüt (Ödememe): Kiracının kira borcunu ödememesi üzerine gönderilen 30 günlük ödeme emrine rağmen ödeme yapılmazsa, icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.
• Fuzuli İşgal ve Sözleşmeye Aykırılık: Kiracının evi başkasına devretmesi, amacı dışında kullanması veya komşulara saygı yükümlülüğünü ağır şekilde ihlal etmesi durumlarıdır.

5. Kadıköy’de Tahliye Süreci Nasıl Başlatılır? (İhtarname ve Arabuluculuk)

Tahliye süreci, dava dilekçesinin mahkemeye verilmesiyle değil, çok daha öncesinde, stratejik planlama ve ön prosedürlerin işletilmesiyle başlar. Özellikle Kadıköy ve çevresindeki yoğun dava yükü göz önüne alındığında, usuli hatalar süreci yıllarca uzatabilir. 2026 yılı itibarıyla tahliye sürecinin başlatılmasında iki kritik aşama bulunmaktadır: İhtarname ve Zorunlu Arabuluculuk.

Adım 1: Hukuki İhtarname Çekilmesi

Pek çok tahliye sebebi için (örneğin iki haklı ihtar, ihtiyaç, temerrüt) yasa koyucu, dava açmadan önce kiracıya noter kanalıyla bir ihtarname gönderilmesini şart koşmuştur. İhtarname, kiracıyı temerrüde düşürmek veya tahliye iradesini bildirmek için kullanılır.

• Süreler Çok Önemli: İhtarnamenin tebliğ tarihi, davanın açılacağı süreyi belirler. Örneğin, kira dönemi bitmeden en az 3 ay önce fesih bildiriminde bulunulması gereken durumlar vardır.
• İçerik: İhtarnamede talep edilen kira bedeli net olmalı, ödeme için verilen süre (konutlarda en az 30 gün) açıkça belirtilmelidir.

Adım 2: Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu

01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile kira uyuşmazlıklarında (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir. Kadıköy kira avukatı, dava dilekçesini mahkemeye sunmadan önce Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Bürosu’na başvurarak süreci başlatır.

• Süreç Nasıl İşler? Başvuru yapıldıktan sonra taraflar bir araya getirilir. Anlaşma sağlanırsa, hazırlanan tutanak mahkeme ilamı hükmündedir ve dava açmaya gerek kalmadan icra edilebilir.
• Anlaşamama Durumu: Taraflar anlaşamazsa, arabulucu tarafından “Anlaşamama Son Tutanağı” düzenlenir. Bu tutanak, tahliye davası dilekçesine eklenmesi zorunlu bir belgedir. Tutanak olmadan açılan davalar usulden reddedilir.

Kadıköy, İstanbul Anadolu Adliyesi yargı çevresinde olduğu için arabuluculuk görüşmeleri genellikle bu bölgedeki arabuluculuk merkezlerinde veya avukat ofislerinde gerçekleştirilir.

6. Dava Açmadan Önce Yapılması Gereken Hazırlıklar

Başarılı bir tahliye davası süreci, titiz bir hazırlık evresi gerektirir. Mahkemeye sunulacak delillerin toplanması ve hukuki stratejinin belirlenmesi, davanın kaderini belirler. Kadıköy’de bir tahliye davası açmayı planlayan mülk sahiplerinin aşağıdaki hazırlıkları eksiksiz tamamlaması önerilir.

1. Dosya Oluşturma ve Belge Toplama

Mahkeme, iddiaları ancak belgelerle ispatlandığı takdirde kabul eder. Bu nedenle şu belgeler hazır edilmelidir:

• Kira Sözleşmesi: Sözleşmenin aslı veya ıslak imzalı sureti. (Sözlü kira sözleşmesi varsa tanık ve banka dekontları ile ispat yoluna gidilir).
• Tapu Kaydı: Mülkiyet durumunu gösteren güncel tapu senedi.
• Banka Dekontları: Kira ödemelerinin yapıldığını (veya yapılmadığını) gösteren hesap hareketleri. Düzensiz ödemeler varsa bunlar işaretlenmelidir.
• İhtarnameler ve Tebliğ Şerhleri: Daha önce gönderilen noter ihtarnameleri ve bunların kiracıya ulaştığını gösteren tebliğ mazbataları.
• Tahliye Taahhütnamesi (Varsa): Tahliye taahhütnamesinin aslı mutlaka muhafaza edilmelidir. Fotokopi üzerinden yapılan itirazlar süreci uzatabilir.

2. Kiracının Durumunun Analizi

Kiracının tebligat adresi doğru mu? Kiracı gerçek kişi mi tüzel kişi mi? Kiracı evli mi? (Aile konutu şerhi varsa eşe de bildirim yapılması gerekebilir). Bu bilgilerin doğruluğu, tebligatların geri dönmemesi ve sürecin tıkanmaması için kritiktir.

3. Strateji Belirleme

Hangi tahliye sebebine dayanılacağı en önemli karardır. Örneğin, hem “kira ödenmemesi” hem de “ihtiyaç” sebebi mevcut olabilir. Hangi yolun daha hızlı (örneğin İcra Hukuk Mahkemesi süreci Sulh Hukuk’a göre daha hızlı olabilir) ve daha az maliyetli olduğu, somut olayın özelliklerine göre Kadıköy kira avukatı tarafından belirlenmelidir. Yanlış bir hukuki sebeple açılan dava, yıllarca sürüp ret kararıyla sonuçlanabilir.

7. Tahliye Davası Prosedürü ve Yargılama Aşamaları

Kadıköy ve çevresindeki kira uyuşmazlıklarında tahliye davası süreci, dava dilekçesinin yetkili mahkemeye sunulmasıyla başlayan ve hükmün kesinleşmesine kadar devam eden, sıkı şekil şartlarına tabi bir yargılama faaliyetidir. Kadıköy kira avukatı nezaretinde yürütülen bu süreçte, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) öngördüğü “yazılı yargılama usulü” (bazı hallerde basit yargılama usulü) uygulanır. Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanmış olması, 2026 yılı itibarıyla davanın esasına girilebilmesi için ön şarttır.

Tahliye davalarının yargılama aşamaları genel hatlarıyla şu şekilde ilerler:

• Dilekçeler Aşaması: Davacı tarafın dava dilekçesini sunması, davalının cevap dilekçesi vermesi, ardından cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçeleriyle iddia ve savunmaların netleştirilmesi sürecidir. Basit yargılama usulüne tabi davalarda (Sulh Hukuk Mahkemesi görev alanına giren kira davaları) genellikle sadece dava ve cevap dilekçesi sunulur, replik ve düplik aşamaları olmaz.
• Ön İnceleme Duruşması: Mahkeme, dava şartlarını ve ilk itirazları inceler. Tarafların iddia ve savunmaları arasındaki uyuşmazlık noktalarını tespit eder. Tarafları sulhe teşvik eder. Eğer arabuluculuk tutanağı dosyada yoksa dava bu aşamada usulden reddedilir.
• Tahkikat (Delillerin Toplanması): Tarafların sunduğu delillerin (tapu kayıtları, banka dekontları, ihtarname tebliğ şerhleri) toplandığı, tanıkların dinlendiği ve gerekirse bilirkişi incelemesinin yapıldığı, davanın en uzun süren aşamasıdır.
• Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Özellikle ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında veya kira tespit davalarında, taşınmazın başında keşif yapılması gerekebilir. Kadıköy’deki taşınmazlar için hakim ve bilirkişi heyeti yerinde inceleme yaparak rapor hazırlar.
• Sözlü Yargılama ve Hüküm: Tahkikatın bittiği tefhim edildikten sonra, mahkeme taraflara son sözlerini sorar ve kararını (hüküm) açıklar.

Aşağıdaki tabloda, tahliye davası türüne göre uygulanan yargılama usulleri ve tahmini süreler karşılaştırılmıştır:

Dava Türü / Sebep	Görevli Mahkeme	Yargılama Usulü	Ortalama Süre (İlk Derece)
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye	Sulh Hukuk Mahkemesi	Basit Yargılama	10 – 16 Ay
Temerrüt (İcra Yoluyla)	İcra Hukuk Mahkemesi	Basit / İvedi	4 – 8 Ay
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı	İcra Hukuk Mahkemesi*	Basit / İvedi	3 – 6 Ay
10 Yıllık Süre Sonu	Sulh Hukuk Mahkemesi	Basit Yargılama	12 – 18 Ay

*Not: Tahliye taahhütnamesinde imza inkarı varsa görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dönüşebilir ve süre uzayabilir.

8. Tahliye Davası İçin Gerekli Belgeler ve Delil Listesi

Tahliye davasının başarıyla sonuçlanabilmesi için iddiaların somut delillerle ispatlanması zorunludur. Kadıköy kira avukatı olarak hazırladığımız dava dosyalarında, hakimin inceleme sürecini hızlandırmak adına eksiksiz bir delil listesi sunmak esastır. HMK uyarınca, dava dilekçesinde belirtilmeyen delillerin sonradan sunulması (iddianın genişletilmesi yasağı) mümkün olmadığından, belge hazırlığı dava açılmadan önce tamamlanmalıdır.

Her tahliye davasında standart olarak bulunması gereken belgeler şunlardır:

• Arabuluculuk Son Tutanağı (ASIL): Dava şartı olan arabuluculuk görüşmelerinin “anlaşamama” ile sonuçlandığını gösteren, tarafların ve arabulucunun imzasını taşıyan belgenin aslı veya e-imzalı sureti.
• Kira Sözleşmesi: Taraflar arasındaki kira ilişkisini kanıtlayan, ıslak imzalı sözleşme aslı. (Sözleşme yoksa veya kayıpsa, kira ilişkisini ispatlayan banka dekontları, su/elektrik abonelik kayıtları).
• Tapu Senedi: Davacının mülkiyet hakkını gösteren güncel tapu kaydı örneği.
• İhtarnameler ve Tebliğ Mazbataları: Noter kanalıyla gönderilen fesih bildirimleri, ödeme ihtarları ve bunların kiracıya tebliğ edildiğini gösteren şerhli belgeler.
• Banka Hesap Dökümleri: Kira ödemelerinin takibi için geçmişe dönük en az 1-2 yıllık onaylı banka hesap özetleri.

Dava türüne göre eklenmesi gereken özel belgeler ise şöyledir:

İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye İçin Ek Belgeler:

• Kiraya verenin şu an oturduğu evin kira sözleşmesi (kendisinin de kiracı olduğunu ispatlamak için).
• Tahliyesi istenen taşınmaza taşınacak kişinin (altsoy, üstsoy) nüfus kayıt örneği.
• Varsa, ihtiyacı doğuran olaya ilişkin belgeler (evlilik davetiyesi, tayin belgesi, sağlık raporu vb.).

İşyeri İhtiyacı İçin Ek Belgeler:

• İşyeri açma ruhsatı başvurusu.
• Vergi levhası veya ticari faaliyet hazırlığını gösteren faturalar.
• Meslek odası kayıt belgeleri.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye İçin Ek Belgeler:

• Onaylı mimari proje veya avan proje.
• Belediyeden alınan inşaat ruhsatı veya yıkım izni.
• Binanın riskli yapı olduğuna dair rapor (Kentsel dönüşüm kapsamında ise).

9. Yetkili Makam ve Mahkemeler

Tahliye davalarında yetkili ve görevli mahkemenin doğru belirlenmesi, davanın usulden reddedilmemesi için hayati önem taşır. Kadıköy ilçesi sınırları içerisinde bulunan taşınmazlar için yargı yetkisi, İstanbul Anadolu Adliyesi’ne aittir. Kartal’da bulunan bu adliye kompleksi, Kadıköy, Üsküdar, Maltepe, Ataşehir gibi ilçelerin davalarına bakmakla görevlidir.

Görevli Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere, tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ancak, İcra ve İflas Kanunu’ndan doğan tahliye taleplerinde (örneğin kira borcunun ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra takibi sonrası açılan itirazın kaldırılması ve tahliye davası) görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesidir.

HMK Madde 4 (Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görevi): “Dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; … Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar… Sulh hukuk mahkemelerinde görülür.”

Yetkili Mahkeme (Coğrafi Yetki)

Kural olarak tahliye davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (kesin yetki kuralı değildir, ancak teamül ve HMK m.6 gereği davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri de yetkili olabilir). Kadıköy’deki bir daire için yetkili mahkeme İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir.

Semt / Mahalle	Bağlı Olduğu Adliye	Konum
Kadıköy (Merkez, Moda, Bahariye)	İstanbul Anadolu Adliyesi	Kartal, İstanbul
Bağdat Caddesi (Suadiye, Erenköy, Göztepe)	İstanbul Anadolu Adliyesi	Kartal, İstanbul
Bostancı, Kozyatağı	İstanbul Anadolu Adliyesi	Kartal, İstanbul
Fikirtepe, Acıbadem (Kadıköy tarafı)	İstanbul Anadolu Adliyesi	Kartal, İstanbul

10. Süreler ve Zamanaşımı

Kira hukukunda süreler hak düşürücü niteliktedir. Belirlenen yasal sürelerin bir gün bile kaçırılması, davanın reddine ve kiracının tahliye edilememesine yol açar. Kadıköy kira avukatı desteği, özellikle bu karmaşık sürelerin takibi noktasında kritik önem taşır. Süreler, tahliye sebebine göre değişkenlik gösterir.

İhtarname ve Dava Açma Süreleri

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyularak 1 ay içinde dava açılmalıdır.
• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. İhtarların aynı kira yılı içinde farklı aylara ait olması şarttır.
• Yeni Malikin İhtiyacı: Taşınmazı edinen kişi, edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirimden sonra 6 ay geçince dava açabilir.
• Tahliye Taahhütnamesi: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icraya başvurulmalı veya dava açılmalıdır.

TBK Madde 350 (Dava Açma Süresi): “Kiraya veren… belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Dava Süresinin Uzaması (İhtarname Etkisi): Eğer kiraya veren, dava açma süresi (1 ay) içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse (ihtarname çekmişse), dava açma süresi o kira yılı boyunca uzamış sayılır (TBK m. 353). Bu hüküm, dava açmayı kaçırma riskini azaltan önemli bir “cankurtaran” maddesidir.

11. Masraflar ve Harçlar

Tahliye davası açarken mülk sahibinin karşılaşacağı maliyetler; yargılama harçları, gider avansı, tebligat giderleri ve avukatlık ücretinden oluşur. 2026 yılı Harçlar Kanunu ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) verilerine göre bu maliyetler her yıl güncellenmektedir. Tahliye davalarında harç, yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır, bu da Kadıköy gibi yüksek kiraların olduğu bölgelerde dava açma maliyetini artırabilir.

Dava Açılış Masrafları

• Başvurma Harcı: Maktu bir tutardır, her dava için sabittir.
• Peşin Harç (Nispi): Yıllık kira bedelinin binde 68,31’inin dörtte biri (1/4) dava açarken peşin olarak ödenir. Örneğin, aylık kirası 30.000 TL olan bir yer için yıllık kira 360.000 TL’dir. Bunun üzerinden hesaplanan nispi harcın çeyreği peşin yatırılır.
• Gider Avansı: Tebligat, bilirkişi ve keşif ücretleri için mahkeme veznesine yatırılan tutardır. Kullanılmayan kısım dava sonunda iade edilir.
• Arabuluculuk Ücreti: Anlaşamama durumunda ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Anlaşma durumunda taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça eşit ödenir.

Avukatlık Ücreti

Avukatlık ücreti, Resmi Gazete’de yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nden az olmamak üzere, avukat ve müvekkil arasında serbestçe belirlenir. Tahliye davalarında genellikle:

• Konusu para ile ölçülebilen davalarda, yıllık kira bedeli üzerinden kademeli nispi oranlarda (Yüzde 16’dan başlayarak azalan oranlarda) hesaplanır.
• Ancak AAÜT gereği maktu bir alt sınır da bulunmaktadır.
• Kadıköy bölgesindeki avukatlar, iş yükü ve uzmanlık gerektiren durumlar nedeniyle genellikle tarifenin üzerinde bir ücret belirleyebilirler.

12. Sık Yapılan Hatalar ve Hak Kayıpları

Tahliye davaları, usul hukukunun en katı uygulandığı alanlardan biridir. Basit bir tarih hatası veya eksik bir imza, haklı olsanız bile davanın reddedilmesine neden olabilir. Kadıköy kira avukatı olarak incelediğimiz reddedilen dosyalarda en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Sürelerin Kaçırılması: Özellikle “1 aylık” dava açma süresinin yanlış hesaplanması veya ihtarname süresinin (30 gün yerine daha kısa süre verilmesi) ihlal edilmesi.
• Arabuluculuğa Başvurulmaması: 01.09.2023 sonrası açılan davalarda arabuluculuk şartının atlanması veya dava dilekçesine son tutanağın aslının eklenmemesi.
• Yanlış İhtarname İçeriği: İhtarnamede ödenmeyen kira aylarının ve tutarlarının net belirtilmemesi, “30 gün içinde öde” ihtarı yerine sadece “tahliye et” denilmesi (Temerrüt tahliyesi için geçersizdir).
• Eksik Taraf Teşkili: Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varken sadece birine dava açılması veya ihtar çekilmesi (Mecburi dava arkadaşlığı kuralının ihlali).
• Aile Konutu Şerhinin Gözden Kaçırılması: Tapuda aile konutu şerhi olmasa bile, kiralananın aile konutu olarak kullanıldığının bilinmesi durumunda, feshin ihbarının kiracının eşine de yapılmaması.
• Tahliye Taahhütnamesi Tarih Hatası: Taahhütnamenin düzenleme tarihinin kira sözleşmesiyle aynı tarih olması (Baskı altında imzalandığı karinesiyle geçersiz sayılır).

13. İtiraz ve Kanun Yolları

Yerel mahkemenin (Sulh Hukuk Mahkemesi) verdiği karar nihai değildir. Tarafların kararın tebliğinden itibaren yasal süre içinde üst mahkemeye başvurma hakkı vardır. İstanbul Anadolu Adliyesi’nin verdiği kararlar için istinaf incelemesi İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) tarafından yapılır.

İstinaf Süreci

• Süre: Kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinaf yoluna başvurulmalıdır.
• Etkisi: İstinafa başvurmak kural olarak tahliye kararının icrasını (evin boşaltılmasını) kendiliğinden durdurmaz.
• Tehir-i İcra (İcranın Geri Bırakılması): Kiracı, evi hemen boşaltmamak için istinaf süresince “tehir-i icra” kararı alabilir. Bunun için 3 aylık kira bedeli tutarında teminatı icra dairesine yatırması gerekir.

Temyiz (Yargıtay) Süreci

Bölge Adliye Mahkemesi’nin verdiği karara karşı, dava değeri belirli bir parasal sınırı (her yıl yeniden değerleme oranıyla artar, 2026 yılı için güncel sınır kontrol edilmelidir) aşıyorsa Yargıtay’a temyiz başvurusu yapılabilir. Temyiz süresi de kararın tebliğinden itibaren 2 haftadır.

14. Örnek Davalar ve İçtihatlar

Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, kanun maddelerinin nasıl yorumlanması gerektiği konusunda yol göstericidir. Kadıköy kira avukatı, davanızı savunurken bu emsal kararları dayanak göstererek hakimin kanaatini güçlendirir.

İhtiyaç İddiasının Samimiyeti Üzerine

Yargıtay, ihtiyaç iddiasının “gerçek, samimi ve zorunlu” olmasını arar. Sırf kiracıyı çıkarmak veya daha yüksek kiraya vermek amacıyla yapılan ihtiyaç iddiaları reddedilir.

Örnek Emsal Karar (Özet): “Davacı kızı için ihtiyaç nedeniyle tahliye istemişse de; kızının halihazırda davacıya ait başka bir boş dairede oturmadığı, o dairenin kiraya verildiği tespit edilmiştir. İhtiyacın samimi olmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmelidir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi)

Tahliye Taahhütnamesinde “Kayıtsız Şartsız” İfadesi

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için “kayıtsız şartsız” tahliye iradesini içermesi gerekir.

Örnek Emsal Karar (Özet): “Kiracı tarafından verilen taahhütnamede ‘ev bulursam çıkacağım’ şeklindeki ifade şarta bağlı olduğundan, bu belgeye dayalı olarak tahliye talep edilemez. Taahhütname geçersizdir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi)

Kadıköy’deki gayrimenkul davalarında özellikle “kentsel dönüşüm” ve “yeni malikin ihtiyacı” konularında Yargıtay kararları sıkça referans alınmaktadır. Yerel mahkemeler, Yargıtay’ın güncel görüşlerini takip ederek hüküm kurmaktadır.

15. Kira Hukukunda Güncel Gelişmeler (2026 Perspektifi)

Gayrimenkul hukuku, özellikle kira ilişkileri bağlamında, ekonomik konjonktürden en hızlı etkilenen ve mevzuatın dinamik olarak değiştiği bir alandır. 2026 yılı itibarıyla Kadıköy bölgesindeki kira uyuşmazlıklarını ve tahliye davalarını doğrudan etkileyen önemli hukuki değişiklikler ve pratik uygulamalar söz konusudur. Bir Kadıköy kira avukatı olarak, müvekkillerimize sunduğumuz stratejileri bu güncel gelişmeler ışığında şekillendiriyoruz.

%25 Kira Artış Sınırının Kalkması ve Etkileri

Bilindiği üzere, konut kiralarında uygulanan %25 artış sınırı uygulaması 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten itibaren kira artış oranları tekrar Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi uyarınca, on iki aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasına göre belirlenmeye başlanmıştır. Ancak bu durum, eski kiracılar ile mülk sahipleri arasındaki “rayiç bedel” uçurumunu kapatmaya yetmemiştir.

Kadıköy (Bağdat Caddesi, Moda, Fenerbahçe) gibi bölgelerde 5-10 yıllık eski kiracıların ödediği kira bedelleri ile güncel piyasa rayiçleri arasında 4-5 kat fark oluşmuştur. Bu ekonomik dengesizlik, 2025 ve 2026 yıllarında “Kira Tespit Davaları” ve buna bağlı olarak gelişen “Tahliye Davaları”nda patlama yaşanmasına neden olmuştur. Mülk sahipleri, düşük kalan kiralardan kurtulmak için “gereksinim” (ihtiyaç) sebebiyle tahliye yolunu daha agresif bir şekilde kullanmaya başlamıştır.

Arabuluculukta Başarı Oranları ve Süreç

01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren zorunlu arabuluculuk sistemi, 2026 yılına gelindiğinde artık oturmuş bir prosedür halini almıştır. Kadıköy bölgesindeki uyuşmazlıklarda, arabuluculuk aşamasında anlaşma oranları %50 seviyelerinde seyretmektedir. Özellikle tahliye taahhütnamesinin varlığı veya ihtiyaç sebebinin güçlü olduğu dosyalarda, kiracılar uzun sürecek bir dava ve yüksek vekalet ücreti/masraf riskine girmektense, makul bir taşınma yardımı veya süre karşılığında tahliyeyi kabul etme eğilimindedir. Bu nedenle, dava açmadan önceki bu aşama, sadece bir prosedür değil, etkili bir çözüm yolu olarak görülmelidir.

Yargıtay ve BAM Kararlarında “Samimiyet” Kriteri

İstanbul Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM), son dönem kararlarında “ihtiyaç sebebiyle tahliye” davalarında samimiyet kriterini daha sıkı incelemektedir. Mülk sahibinin aynı ilçede boş başka bir dairesinin bulunması veya tahliye davası devam ederken başka bir mülkünü kiraya vermesi gibi durumlar, “kötü niyet” göstergesi sayılarak davanın reddedilmesine neden olmaktadır. Bu nedenle, 2026 yılında açılacak davalarda ihtiyaç iddiasının tutarlı ve ispatlanabilir olması her zamankinden daha kritiktir.

16. Ev Sahipleri ve Kiracılar İçin Pratik Öneriler

Hukuki süreçler karmaşık ve maliyetli olabilir. Ancak, kira ilişkisinin başından sonuna kadar alınacak basit önlemler, ileride doğabilecek büyük hak kayıplarını ve tazminat yükümlülüklerini önleyebilir. İşte Kadıköy’de mülk sahibi veya kiracı olanlar için hayati önem taşıyan pratik ipuçları:

Mülk Sahipleri İçin Öneriler

• Anahtar Teslim Tutanağı Olmadan Teslim Almayın: Kiracı evi boşaltıp gitse bile, anahtarı size yazılı bir tutanakla teslim etmediği sürece hukuken kira ilişkisi devam eder. Kiracı, “Ben evi boşalttım ama anahtarı teslim etmedim” diyerek aylar sonra bile o mülke girme hakkına sahip olabilir veya siz o dönemlerin kirasını talep edemeyebilirsiniz. Mutlaka “Kiralanan, …. tarihinde, eksiksiz/hasarlı olarak, tüm anahtarlarıyla birlikte teslim alınmıştır” ibaresini içeren imzalı bir tutanak düzenleyin.
• Tahliye Taahhütnamesini Doğru Zamanda Alın: Kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanan tahliye taahhütnameleri geçersizdir. Taahhütnameyi sözleşmeden en az 15-30 gün sonra, tercihen noterde düzenleme şeklinde (onaylama değil) alın. Bu, imza inkarını önler ve tahliye sürecini 3-4 aya indirir.
• Banka Açıklamalarına Dikkat Edin: Kiracınız kira ödemesi yaparken açıklamaya “2026 Şubat Kirası” gibi ibareler yazmıyorsa uyarın. Eksik açıklamalar, ileride “bu borç ödemesiydi, kira değildi” gibi savunmalara yol açabilir.
• Whatsapp Yazışmaları Delildir: Kiracı ile yaptığınız sözlü görüşmeleri, Whatsapp veya e-posta üzerinden yazılı hale getirerek teyit edin. “Bugün konuştuğumuz üzere, evi 15 Haziran’da boşaltacağınızı belirttiniz…” şeklindeki mesajlar, irade beyanı olarak mahkemede yan delil niteliği taşıyabilir.

Kiracılar İçin Öneriler

• Kira Ödemelerini Asla Elden Yapmayın: Mülk sahibi ısrar etse bile, kira ödemelerini banka kanalıyla yapın. Elden ödeme yaparsanız ve makbuz almazsanız, “ödemedim” iddiasıyla karşılaştığınızda (yemin teklifi hariç) ispat şansınız yoktur. Temerrüt nedeniyle tahliye edilebilirsiniz.
• İhtarnamelere Süresinde Cevap Verin: Size gönderilen bir ihtarnameye (örneğin “evi boşalt” veya “eksik kira ödedin” konulu) sessiz kalmak, iddiaları kabul ettiğiniz anlamına gelmez ancak hukuki savunma hakkınızı zayıflatabilir. Mutlaka bir avukat aracılığıyla noterden cevabi ihtarname göndererek durumunuzu tutanak altına alın.
• Evden Çıkarken Video Çekin: Evi boşaltırken her odanın detaylı videosunu çekin ve tarih damgası olduğundan emin olun. Mülk sahibi sonradan “duvarları kırmış, parkeleri çizmiş” diyerek depozitonuzu yakmaya çalışırsa veya tazminat davası açarsa, bu görüntüler en büyük savunmanız olacaktır.
• Aile Konutu Şerhi Koydurun: Eğer evliyseniz ve oturduğunuz ev ailenizin yaşam merkeziyse, Tapu Müdürlüğü’ne giderek kira sözleşmesi üzerine “Aile Konutu Şerhi” koydurun. Bu, eşinizin rızası olmadan kira sözleşmesinin feshedilmesini veya tahliye taahhüdü verilmesini engeller.

17. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kadıköy ve çevresinde tahliye davalarıyla ilgili müvekkillerimizin en sık yönelttiği soruları ve hukuki yanıtlarını aşağıda derledik. Bu yanıtlar genel bilgilendirme niteliğinde olup, her somut olayda farklılık gösterebilir.

1. Tahliye davası ne kadar sürer?

Tahliye davalarının süresi; mahkemenin iş yüküne, tebligatların ulaşma hızına, bilirkişi incelemesine ve istinaf sürecine göre değişir. 2026 yılı itibarıyla İstanbul Anadolu Adliyesi’nde (Kadıköy bölgesine bakan mahkemeler) görülen bir tahliye davası, yerel mahkeme aşamasında ortalama 12 ile 18 ay arasında sürmektedir. Kararın istinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) incelemesi de eklenince, kesinleşme süreci toplamda 2 – 2.5 yılı bulabilmektedir. Ancak, tahliye taahhütnamesine dayalı icra hukuk mahkemesi davaları daha kısa (4-8 ay) sürebilmektedir.

2. “Oğlum gelecek” diyerek kiracıyı çıkarmak gerçekten mümkün mü?

Evet, mümkündür. TBK madde 350 uyarınca, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimi varsa tahliye davası açılabilir. Ancak bu ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması şarttır. Örneğin, oğlunuzun gerçekten evlenecek olması veya ayrı eve çıkma yaşının gelmiş olması gerekir. Hakim, ihtiyacın samimiyetini araştırır. Eğer kiracı çıkarıldıktan sonra ev başkasına kiraya verilirse, eski kiracıya 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenmesi gerekir (TBK m. 355).

3. Kiracı kirayı ödemiyor, polis zoruyla çıkarabilir miyim?

Hayır, kesinlikle çıkaramazsınız. Türk hukukunda “ihkak-ı hak” (hakkı bizzat alma) yasaktır. Kiracı kirayı ödemese dahi, mahkeme kararı veya kesinleşmiş bir icra takibi olmadan kilidi değiştirmek, eşyaları kapı önüne koymak veya elektrik/suyu kestirmek suçtur (Konut dokunulmazlığını ihlal, TCK m. 116; Hakkı olmayan yere tecavüz, TCK m. 154). Kiracıyı tahliye etmenin tek yasal yolu, icra takibi başlatmak veya tahliye davası açmaktır. Polis, sadece elinde kesinleşmiş bir tahliye ilamı olan icra memurunun talebiyle tahliye işlemine refakat eder.

4. Tahliye davası masrafları ve avukatlık ücreti ne kadardır?

Tahliye davası masrafları (harçlar, tebligat, bilirkişi vb.) yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır. Yıllık kira bedeli yüksek olan Kadıköy’deki taşınmazlar için dava açılış harçları 2026 yılı itibarıyla ortalama 10.000 TL ile 50.000 TL arasında değişebilmektedir. Avukatlık ücreti ise her yıl yayınlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nden az olmamak üzere, yıllık kira bedelinin %10’u ile %20’si arasında veya maktu bir bedel olarak avukat ile müvekkil arasında serbestçe belirlenir. Davayı kazanan taraf, yaptığı yargılama giderlerini ve resmi vekalet ücretini karşı taraftan (kiracıdan) geri alma hakkına sahip olur.

5. 10 yılı dolduran kiracı hiçbir sebep yokken çıkarılabilir mi?

Evet. TBK madde 347 uyarınca, 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracı, herhangi bir haklı sebep (ihtiyaç, ödememe vb.) gösterilmeksizin tahliye edilebilir. Buradaki 10 yıl, sözleşme süresi değil, sözleşmenin bitiminden sonraki uzama süresidir. Örneğin 1 yıllık bir sözleşme yapıldıysa, bu sözleşme 1 yılın sonunda kendiliğinden uzar. Bu uzama süresi 10 yılı doldurduğunda (toplamda 11 yıl), kiralayan, izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarname göndermek koşuluyla dava açarak tahliye isteyebilir. Bu, mülk sahipleri için en kesin tahliye yoludur.

6. Ev satılırsa kiracı hemen çıkmak zorunda mı?

Hayır, mülkiyetin el değiştirmesi kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez. Yeni malik, eski malikin yaptığı kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve sözleşme aynı şartlarla devam eder. Ancak, yeni malik evi kendi ihtiyacı için kullanacaksa, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekerek durumu bildirmeli ve 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır. Eğer yeni malik bu süreleri kaçırırsa, eski kira sözleşmesine bağlı kalarak “gereksinim” davası açmak için sözleşme süresinin sonunu beklemek zorundadır.

7. Tahliye davasında arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan mahkemeye verilen dava dilekçeleri, usulden reddedilir. Bu süreçte taraflar anlaşamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen “anlaşamama son tutanağı” ile dava açılabilir.

18. Sonuç ve Değerlendirme

Kadıköy gibi gayrimenkul değerlerinin ve kira bedellerinin yüksek olduğu metropol merkezlerinde, tahliye davaları sadece hukuki bir prosedür değil, aynı zamanda ciddi bir ekonomik varlık yönetimi sürecidir. 2026 yılı itibarıyla değişen mevzuat, artan dava yükü ve Yargıtay’ın titizleşen içtihatları, bu sürecin profesyonel bir yaklaşımla yönetilmesini zorunlu kılmaktadır.

Bu kapsamlı rehberde ele aldığımız üzere; tahliye davası açmak, basit bir dilekçe vermekten ibaret değildir. İhtarname sürelerinin hesaplanması, doğru hukuki sebebin (ihtiyaç, temerrüt, taahhütname vb.) seçilmesi, delillerin eksiksiz toplanması ve zorunlu arabuluculuk aşamasının usulüne uygun tamamlanması, davanın kaderini belirleyen unsurlardır. Yapılacak en küçük bir usul hatası (örneğin ihtar süresinin 1 gün eksik hesaplanması), davanın reddedilmesine ve mülk sahibinin en az 2-3 yıl daha mevcut kiracıyla devam etmek zorunda kalmasına neden olabilir. Bu da Kadıköy piyasasında yüz binlerce liralık maddi kayıp anlamına gelmektedir.

Özetle Başarılı Bir Tahliye Süreci İçin:

• Kira sözleşmenizi ve tahliye taahhütnamenizi mutlaka hukuki denetimden geçirin.
• Sorunlar kronikleşmeden (örneğin ilk kira aksamasında) profesyonel destek alın.
• Duygusal tepkilerle (kapıya dayanma, fatura kesme) değil, yazılı ve hukuki adımlarla (ihtarname, icra takibi) ilerleyin.
• Dava sürecinin sabır gerektirdiğini, ancak doğru stratejiyle %100’e yakın başarı şansı olduğunu unutmayın.

Kadıköy bölgesindeki kira uyuşmazlıklarınızda hak kaybı yaşamamak, süreci en hızlı ve en az maliyetle sonuçlandırmak için alanında uzman bir Kadıköy kira avukatı ile çalışmanız, mülkiyet hakkınızın korunması adına en güvenli yoldur.

Yasal Uyarı

Bu makale, 01.02.2026 tarihi itibarıyla yürürlükte olan Türk Borçlar Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve İcra İflas Kanunu hükümleri ile güncel Yargıtay içtihatları dikkate alınarak, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Burada yer alan bilgiler hukuki tavsiye niteliğinde değildir ve avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. Her somut olay kendine özgü özellikler taşıdığından, hukuki durumunuzla ilgili en doğru bilgiyi almak için belgelerinizle birlikte bir avukata danışmanız önemle tavsiye edilir. Makaledeki bilgilerin güncelliğini yitirmesi veya yanlış yorumlanmasından doğacak zararlardan yazarlar sorumlu tutulamaz.