Erzurum Kira Avukatı

İçindekiler

• 1. Erzurum Kira Avukatı ve Faaliyet Alanları
• 2. Hukuki Dayanak: Türk Borçlar Kanunu ve Kira Mevzuatı
• 3. Taraf Ehliyeti: Kiracı ve Mülk Sahibi Hakları
• 4. Kira Davalarında Dava Şartları ve Arabuluculuk
• 5. Hukuki Sürecin Başlatılması: Danışmanlık ve Strateji
• 6. İlk Adımlar: İhtarname Hazırlığı ve İspat Yükümlülüğü
“`
• 7. Tahliye ve Kira Tespit Davalarında Yargılama Usulü
• 8. Mahkemeye Sunulacak Belgeler ve Delil Toplama
• 9. Erzurum Yetkili Mahkemeleri ve Görevli Merciler
• 10. Hak Düşürücü Süreler ve İhtar Süreleri
• 11. Yargılama Giderleri, Harçlar ve Avukatlık Ücreti
• 12. Kira İlişkisinde Sık Yapılan Hukuki Hatalar
• 13. Karara İtiraz: İstinaf ve Yargıtay Süreci
• 14. Emsal Yargı Kararları ve İçtihatlar
• 15. 2026 Yılı Kira Hukuku Güncel Gelişmeleri
• 16. Ev Sahipleri ve Kiracılar İçin Pratik Öneriler
• 17. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
• 18. Sonuç ve Değerlendirme
“`

Erzurum gibi büyükşehir statüsünde olan, hem yoğun öğrenci nüfusuna (Atatürk Üniversitesi ve Erzurum Teknik Üniversitesi etkisiyle) hem de ticari hareketliliğe sahip illerde, gayrimenkul hukuku ve özellikle kira ilişkileri oldukça dinamik bir yapıya sahiptir. Erzurum kira avukatı, mülk sahipleri ile kiracılar arasında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde doğan uyuşmazlıkların çözümü, kira sözleşmelerinin hukuka uygun hazırlanması, kira tespit ve tahliye davalarının yürütülmesi süreçlerinde kritik bir rol oynar. Artan enflasyon oranları ve değişen ekonomik koşullar, Erzurum genelinde Yakutiye, Palandöken ve Aziziye gibi merkez ilçeler başta olmak üzere tüm ilçelerde kira uyuşmazlıklarını son yıllarda ciddi oranda artırmıştır.

Bu kapsamlı rehberde, bir kira avukatının görev alanından başlayarak, Erzurum’daki yerel mahkeme pratiklerine, zorunlu arabuluculuk sürecinden tahliye davalarının teknik detaylarına kadar tüm süreci 2026 yılı güncel mevzuatına göre ele alacağız. İster kiracı olun ister mülk sahibi, haklarınızı tam olarak bilmek ve doğru hukuki adımları atmak, mağduriyet yaşamamanız adına hayati önem taşımaktadır.

1. Erzurum Kira Avukatı ve Faaliyet Alanları

Erzurum kira avukatı; kiracı ve kiralayan (mülk sahibi) arasındaki hukuki ilişkiyi düzenleyen, kira sözleşmesinden kaynaklı her türlü uyuşmazlıkta müvekkilini temsil eden ve hukuki danışmanlık sağlayan yargı profesyonelidir. Kira hukuku, teknik detayların yoğun olduğu ve usuli işlemlerin davanın kaderini belirlediği bir alandır.

Kira hukuku avukatının temel faaliyet alanları sadece dava takibi ile sınırlı değildir. Önleyici hukuk hizmetleri kapsamında sözleşme hazırlığı da büyük önem taşır. Erzurum özelinde kış şartlarının getirdiği bina bakım yükümlülükleri veya öğrenci kiralamalarındaki sirkülasyon gibi yerel dinamikler, avukatın uzmanlığını gerektiren özel durumlardır. Bir kira avukatının temel görevleri şunlardır:

• Tahliye Davaları: Kiracının kira bedelini ödememesi (temerrüt), ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye gibi süreçlerin yönetilmesi.
• Kira Tespit Davaları: “5 yılı dolduran kiracı” olarak bilinen durumlarda, kira bedelinin emsal rayiçlere göre yeniden belirlenmesi için açılan davalar.
• Kira Uyarlama Davaları: Öngörülemeyen olağanüstü durumların varlığında (aşırı ifa güçlüğü) kira bedelinin güncel koşullara uyarlanması.
• Sözleşme Hazırlama ve İnceleme: İleride doğabilecek ihtilafları önlemek adına, Türk Borçlar Kanunu’na uygun, tarafların haklarını koruyan detaylı kira sözleşmelerinin hazırlanması.
• İcra Takibi: Ödenmeyen kira bedellerinin tahsili ve haciz işlemleri ile buna bağlı tahliye talepli icra takiplerinin (Örnek 13) yürütülmesi.

Erzurum’da kira avukatı desteği almak, özellikle usul hatalarından kaynaklı hak kayıplarını (örneğin ihtar süresinin kaçırılması gibi) engellemek için elzemdir. [İLGİLİ YAZI: Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?]

2. Hukuki Dayanak: Türk Borçlar Kanunu ve Kira Mevzuatı

Türkiye’de kira hukukunun temel dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)‘dur. TBK’nın 299. maddesi ile 378. maddesi arasında düzenlenen “Kira Sözleşmesi” hükümleri, Erzurum’daki tüm konut ve çatılı işyeri kiralamalarında bağlayıcı ana mevzuattır. Ayrıca yargılama usulleri bakımından 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve icra yoluyla tahliyelerde 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) devreye girer.

Türk hukuk sisteminde kira ilişkisi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanır (TBK m. 299). Erzurum kira avukatı, savunma veya iddialarını şu temel kanun maddelerine dayandırır:

• TBK Madde 315: Kiracının temerrüdü (kira bedelini ödememesi) ve buna bağlı fesih hakkı.
• TBK Madde 344: Kira bedelinin belirlenmesi (Kira artış oranları ve tespit davaları).
• TBK Madde 350-356: Dava yoluyla tahliye sebepleri (Gereksinim, yeniden inşa, yeni malikin gereksinimi).
• İİK Madde 269: Kira alacağı ve tahliye için ilamsız icra takibi prosedürü.

Özellikle 2024 ve sonrasında yapılan yasal düzenlemeler ve Anayasa Mahkemesi’nin bazı iptal kararları, mevzuatın güncel takibini zorunlu kılmıştır. Erzurum’daki yerel mahkemeler (Sulh Hukuk Mahkemeleri), Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) kararları doğrultusunda hüküm kurmaktadır. Bu nedenle, sadece kanun metnini bilmek değil, bu metinlerin Erzurum’daki yargı pratiğinde nasıl yorumlandığını bilmek de önemlidir.

3. Taraf Ehliyeti: Kiracı ve Mülk Sahibi Hakları

Kira davalarında taraf ehliyeti, kimlerin dava açabileceğini veya kime karşı dava açılabileceğini ifade eder. Genel kural olarak, kira sözleşmesinin tarafları olan kiraya veren (mülk sahibi olmak zorunda değildir) ve kiracı, bu davalarda taraf sıfatına sahiptir. Ancak mirasçılık, paylı mülkiyet veya intifa hakkı gibi durumlar Erzurum’daki gayrimenkul davalarında sıklıkla karmaşıklık yaratabilir.

Kiraya Veren (Kiralayan) Açısından: Tahliye davası açma hakkı kural olarak kira sözleşmesindeki “kiraya veren” sıfatına sahip kişiye aittir. Ancak malik (tapu sahibi) ile kiraya veren farklı kişilerse durum değişebilir. Örneğin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını (TBK m. 350) ancak mülk sahibi (malik) açabilir. Kiraya veren malik değilse, kendi ihtiyacı için tahliye davası açamaz. Erzurum kira avukatı, dava açılmadan önce tapu kayıtlarını ve sözleşme taraflarını inceleyerek “aktif husumet ehliyeti” hatası yapılmasını önler.

Paylı Mülkiyet Durumu: Erzurum’da miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda paylı mülkiyet (hisseli tapu) yaygındır. Paylı mülkiyette kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir (TMK m. 691). Tek bir hissedarın kendi başına tahliye davası açması, davanın usulden reddedilmesine neden olabilir. Ancak “acil işler” kapsamında veya kiracının zarar vermesi gibi durumlarda istisnalar mevcuttur.

Kiracı Açısından: Kiracı, kiralananın kullanımıyla ilgili ayıpların giderilmesini isteme, sözleşmeye uygun kullanım sağlama veya haksız tahliye taleplerine karşı itiraz etme hakkına sahiptir. Kiracı evli ise ve kiralanan “aile konutu” niteliğindeyse, diğer eşin rızası olmadan kira sözleşmesinin feshedilmesi mümkün değildir (TBK m. 349). Bu durumda davalarda her iki eşin de taraf olarak gösterilmesi gerekebilir.

4. Kira Davalarında Dava Şartları ve Arabuluculuk

01 Eylül 2023 tarihi itibarıyla Türk hukuk sisteminde kira uyuşmazlıklarında köklü bir değişiklik yapılmış ve Zorunlu Arabuluculuk (Dava Şartı Arabuluculuk) sistemi getirilmiştir. Erzurum’da bir kira tespit veya tahliye davası açmadan önce, arabuluculuk bürosuna başvurmak yasal bir zorunluluktur. Bu aşama tamamlanmadan doğrudan mahkemeye dava açılması halinde, dava “dava şartı yokluğu” nedeniyle usulden reddedilir.

Arabuluculuk Kapsamı: Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışındaki tüm kira uyuşmazlıkları (kira tespiti, tahliye davası, uyarlama davası, alacak davaları, menfi tespit davaları) zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Erzurum Adliyesi Arabuluculuk Bürosu’na yapılacak başvuru ile süreç başlar.

Süreç Nasıl İşler? Başvuru yapıldıktan sonra, sistem tarafından tarafsız bir arabulucu atanır. Arabulucu, tarafları (kiracı ve kiralayanı) bir araya getirerek uzlaşma zemini arar. Bu süreçte bir Erzurum kira avukatı ile temsil edilmek, haklarınızın müzakere masasında korunması açısından kritiktir. Eğer anlaşma sağlanırsa, hazırlanan “Anlaşma Belgesi” ilam niteliğindedir; yani mahkeme kararı hükmündedir ve doğrudan icra edilebilir. Anlaşma sağlanamazsa, “Anlaşamama Tutanağı” düzenlenir ve bu tutanakla birlikte dava açma hakkı doğar.

Diğer Dava Şartları:

• Hukuki Yarar: Davacının davayı açmakta güncel ve korunmaya değer bir hukuki yararı olmalıdır.
• Kesin Yetki Kuralı: Gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesi kurallarına uyulmalıdır (Detaylar aşağıda yetki bölümünde verilecektir).
• Gider Avansı: Dava açılırken mahkeme veznesine gerekli gider avansının yatırılmış olması şarttır.

5. Hukuki Sürecin Başlatılması: Danışmanlık ve Strateji

Kira hukuku süreci, davanın açılmasıyla değil, uyuşmazlığın sinyallerinin verildiği ilk anda başlar. Erzurum’da kira avukatı ile çalışmaya başlamak için en doğru zaman, sorunun kronikleşmesini beklemeden, ilk ihlalin gerçekleştiği andır. Sürecin sağlıklı yürütülmesi için izlenen stratejik yol haritası şöyledir:

Durum Analizi ve Sözleşme İncelemesi: Avukat, ilk olarak mevcut kira sözleşmesini (varsa yazılı, yoksa sözlü anlaşma koşullarını) inceler. Sözleşmenin başlangıç tarihi, artış şartları, özel hükümler (tahliye taahhüdü var mı?), depozito durumu ve tarafların yükümlülükleri analiz edilir. Erzurum’daki eski tarihli sözleşmelerde genellikle yazılı belge eksikliği görülmektedir; bu durumda banka dekontları ve tanık beyanları üzerinden hukuki niteleme yapılır.

Risk ve Maliyet Analizi: Açılacak davanın kazanılma ihtimali, tahmini süresi (Erzurum mahkemelerinin iş yükü göz önüne alınarak) ve maliyeti müvekkile aktarılır. Bazen uzun sürecek bir dava yerine, etkili bir müzakere veya protokol ile kiracının tahliyesini sağlamak daha ekonomik ve hızlı olabilir.

Yol Haritasının Belirlenmesi: Hangi hukuki yola başvurulacağı (İcra takibi mi, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava mı?) kararlaştırılır. Örneğin, kira borcunu ödemeyen bir kiracı için en hızlı yol genellikle “Tahliye Talepli İcra Takibi” iken, 10 yıllık sürenin dolması nedeniyle tahliyede doğrudan dava yolu tercih edilir.

6. İlk Adımlar: İhtarname Hazırlığı ve İspat Yükümlülüğü

Hukuki sürecin en kritik virajı, resmi makamlar nezdinde yapılan ilk bildirimler, yani ihtarnamelerdir. Birçok kira davası (örneğin iki haklı ihtar nedeniyle tahliye veya ihtiyaç nedeniyle tahliye), kanunda öngörülen sürelerde ve usulüne uygun ihtarname gönderilmediği için reddedilmektedir.

İhtarnamenin Önemi ve İçeriği: İhtarname, muhataba (kiracıya veya kiralayana) hukuki taleplerin, sürelerin ve sonuçların noter kanalıyla bildirildiği resmi belgedir. Erzurum kira avukatı, ihtarnamede şu hususları net olarak belirtir:

• Konu (Ödenmeyen kira, tahliye talebi vb.)
• Talep edilen miktar (Net rakam ve faiz bilgisi)
• Tanınan süre (Örneğin temerrüt ihtarnamesinde konutlar için en az 30 gün ödeme süresi verilmelidir – TBK m. 315)
• Süre sonunda yapılacak işlemler (Sözleşmenin feshi, dava açılacağı, masrafların yükleneceği vb.)

Noter Aracılığıyla Gönderim: İspat kolaylığı ve geçerlilik açısından ihtarnamelerin mutlaka Noter aracılığıyla gönderilmesi gerekir. Erzurum’daki herhangi bir noterden işlem yapılabilir. İhtarnamenin muhataba tebliğ edildiği tarih, hukuki sürelerin (dava açma süresi, ödeme süresi) başlangıcı sayılır. Tebligatın kiracının eline ulaşmaması veya adreste bulunamaması durumunda, Tebligat Kanunu’nun 21. veya 35. maddelerine göre işlem yapılması gerekebilir.

İspat Yükümlülüğü: Kira hukukunda kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve kira bedelini ispat yükü kiraya verende; kiranın ödendiğini ispat yükü ise kiracıdadır. Elden yapılan ödemeler, açıklaması olmayan banka transferleri veya belgesiz tadilat mahsuplaşmaları Erzurum’daki davalarda sıkça sorun yaratır. Avukatınız bu aşamada tüm delilleri (dekontlar, mesaj kayıtları, faturalar) tasnif ederek dava dosyasına hazırlık yapar.

7. Tahliye ve Kira Tespit Davalarında Yargılama Usulü

Kira hukukundan kaynaklanan davalar, özellikle tahliye ve kira tespit davaları, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca Basit Yargılama Usulü‘ne tabidir. Erzurum kira avukatı desteğiyle yürütülen bu süreçte, yazılı yargılama usulünden farklı olarak daha seri ve hızlı bir prosedür işler; tarafların iddia ve savunmalarını genişletme imkanları daha kısıtlıdır.

Basit yargılama usulünde, davanın açılmasıyla birlikte mahkeme tensip zaptını hazırlar ve taraflara tebliğ eder. Bu usulün en belirgin özelliği, “cevaba cevap” ve “ikinci cevap” dilekçelerinin olmamasıdır. Yani davacı dava dilekçesini verir, davalı cevap dilekçesini sunar ve dilekçeler aşaması tamamlanır. Bu nedenle, ilk dilekçelerin eksiksiz ve hukuki temelleri sağlam hazırlanması davanın kaderini belirler.

Erzurum mahkemelerindeki yargılama süreci genel hatlarıyla şu aşamalardan oluşur:

• Dilekçeler Aşaması: Davacı ve davalının iddialarını ve delillerini sunduğu, davanın çerçevesinin çizildiği aşamadır.
• Ön İnceleme Duruşması: Mahkeme, dava şartlarını ve ilk itirazları inceler. Tarafları sulhe teşvik eder. Uyuşmazlık noktaları tek tek tespit edilir.
• Tahkikat Aşaması: Delillerin toplandığı (tanık dinlenmesi, bilirkişi incelemesi, keşif yapılması) en uzun evredir. Erzurum’da özellikle kira tespit davalarında, taşınmazın bulunduğu bölgedeki (örneğin Yenişehir, Yıldızkent) emsal kira bedellerinin tespiti için yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi bu aşamada yapılır.
• Sözlü Yargılama ve Hüküm: Tahkikat tamamlandıktan sonra mahkeme taraflara son sözlerini sorar ve kararını açıklar.

HMK Madde 317/2: “Basit yargılama usulüne tabi davalarda, dava dilekçesinin davalıya tebliğinden itibaren iki hafta içinde cevap dilekçesi verilmesi gerekir. Bu süre, durum ve koşullara göre cevap dilekçesi verilmesi için yeterli değilse, mahkemece iki haftayı geçmemek üzere ek süre verilebilir.”

8. Mahkemeye Sunulacak Belgeler ve Delil Toplama

Bir kira davasının kazanılmasındaki en önemli faktör, iddianın somut delillerle ispatlanmasıdır. Erzurum kira avukatı, müvekkilinden temin ettiği belgeleri hukuki tasnife tabi tutarak mahkemeye sunar. Belgelerin eksik olması, davanın uzamasına veya reddine yol açabilir.

Mahkemeye sunulması gereken temel evraklar davanın türüne göre (tahliye, tespit, uyarlama) değişiklik gösterse de, genel bir kontrol listesi aşağıdaki gibidir:

Dava Türü	Olmazsa Olmaz Belgeler	Destekleyici Ek Deliller
Temerrüt Nedeniyle Tahliye	Kira Sözleşmesi (Aslı veya sureti) Noter onaylı İhtarname ve Tebliğ Şerhi Banka Hesap Dökümleri (Ödenmediğine dair)	WhatsApp/SMS yazışmaları (İkrar içeriyorsa) Apartman aidat borç dökümleri
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye	Tapu Kaydı Kira Sözleşmesi İhtiyacı kanıtlayan belgeler (Örn: Atama kararı, evlilik cüzdanı, başka evde kiracı olunduğuna dair kontrat)	Tanık beyanları Erzurum’a tayin belgesi veya öğrenci kayıt belgesi
Kira Tespit Davası	5 yılı doldurmuş Kira Sözleşmesi Önceki dönemlere ait ödeme dekontları	Emsal kira sözleşmeleri (Aynı binada veya sokakta) Emlak ilanları (Sahibinden vb. çıktılar) Bilirkişi raporuna esas teşkil edecek fotoğraflar

Özellikle Erzurum’da kış aylarının çetin geçmesi nedeniyle, kiralanan taşınmazın ısınma sistemindeki arızalar veya çatının akması gibi nedenlerle kiracının “ayıplı ifa” iddiasında bulunduğu durumlarda, tespit tutanakları ve tamirat faturaları da kritik delil niteliği taşır.

9. Erzurum Yetkili Mahkemeleri ve Görevli Merciler

Kira davalarında görevli mahkeme, dava konusunun değerine veya tutarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4). Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir. Ancak tahliye davaları taşınmazın aynına ilişkin kabul edilmediğinden (kişisel hak doğurduğundan), davalının yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir. Ancak pratik ve en yaygın uygulama, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Erzurum ili genelinde adli yargı teşkilatı, merkez ve ilçe adliyeleri şeklinde yapılanmıştır. Taşınmazın bulunduğu ilçeye göre davanın açılacağı adliye değişebilir:

• Erzurum Merkez (Yakutiye, Palandöken, Aziziye): Bu üç merkez ilçedeki taşınmazlarla ilgili davalar Erzurum Adliyesi‘nde (Merkez Adliye Binası) bulunan Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.
• İlçe Adliyeleri: Pasinler, Oltu, Hınıs, Aşkale gibi ilçelerde bulunan taşınmazlar için davalar, ilgili ilçenin kendi adliyesindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Oltu ve Hınıs gibi büyük ilçelerde Ağır Ceza merkezleri olduğundan müstakil mahkemeler bulunurken, daha küçük ilçelerde Asliye Hukuk Mahkemesi, Sulh Hukuk sıfatıyla davaya bakabilir.

Görevsiz veya yetkisiz mahkemede dava açılması, davanın usulden reddedilmesine ve dosyanın yetkili mahkemeye gönderilmesi sürecinde aylarca zaman kaybına (ve ek masrafa) neden olur. Bu nedenle Erzurum kira avukatı, dava açmadan önce tapu kaydındaki mahalle/köy bilgilerini esas alarak yetkili adliyeyi kesin olarak tespit eder.

10. Süreler ve Zamanaşımı

Kira hukukunda süreler “hak düşürücü” niteliktedir. Yani bir gün bile gecikilmesi, o hakkın sonsuza dek kaybedilmesi anlamına gelebilir. Erzurum’daki yoğun dava trafiği içinde sürelerin takibi profesyonel bir ajanda yönetimi gerektirir.

Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan dava türlerinde riayet edilmesi gereken kritik yasal süreleri özetlemektedir:

İşlem / Dava Türü	Yasal Süre	Başlangıç Anı
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası	1 Ay	Kira sözleşmesinin süresinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye	1 Ay	Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
Kira Tespit Davası	Her zaman açılabilir	Ancak yeni kira döneminden 30 gün önce ihtar çekilmişse veya dava açılmışsa, karar yeni dönem başından itibaren geçerli olur.
Temerrüt İhtarnamesi Ödeme Süresi	30 Gün (Konut/Çatılı İşyeri)	İhtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği günden itibaren başlar.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra	1 Ay	Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava açılmalıdır.

TBK Madde 353: “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”

Bu madde, özellikle Erzurum kira avukatlarının stratejik olarak kullandığı bir “zaman kazanma” kuralıdır. İhtarname çekilerek dava açma süresi bir yıl uzatılabilir, böylece arabuluculuk süreci daha rahat yürütülebilir.

11. Masraflar ve Harçlar

Kira davalarında masraflar; dava harçları, tebligat giderleri, bilirkişi ücretleri, tanık ücretleri ve avukatlık ücretinden oluşur. Masraflar kural olarak davayı açan (davacı) tarafından peşin ödenir (Gider Avansı), dava kazanıldığında ise yargılama giderleri haksız çıkan tarafa (davalıya) yükletilir. Ancak avukatlık ücreti konusunda müvekkil ile avukat arasındaki sözleşme serbestisi geçerlidir.

2026 yılı itibarıyla Erzurum mahkemelerinde ortalama bir kira davası için öngörülen kalemler şunlardır:

• Başvurma Harcı: Maktu (sabit) bir tutardır.
• Peşin Harç: Tahliye davalarında yıllık kira bedeli üzerinden; kira tespit davalarında ise talep edilen artış farkı üzerinden binde 68,31 oranının dörtte biri peşin alınır. Yüksek kiralı işyeri davalarında bu harç ciddi rakamlara ulaşabilir.
• Gider Avansı: Tebligat, bilirkişi ve keşif masrafları için mahkeme veznesine yatırılan tutardır. Keşifli dosyalarda (özellikle kira tespiti) bilirkişi ve araç ücreti nedeniyle maliyet artar.
• Arabuluculuk Ücreti: Anlaşma sağlanamazsa ilk 2 saate kadar olan ücreti Adalet Bakanlığı karşılar. Dava sonunda haksız çıkan taraftan tahsil edilir.

12. Sık Yapılan Hatalar

Erzurum’da kira ilişkilerinde, genellikle “iyi niyet” veya “komşuluk hukuku” adı altında yapılan sözlü anlaşmalar, uyuşmazlık çıktığında büyük hak kayıplarına neden olmaktadır. Hem mülk sahiplerinin hem de kiracıların sıkça düştüğü hukuki hatalar şunlardır:

• Eksik Tahliye Taahhütnamesi Almak: Kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanan tahliye taahhütnameleri Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilir. Taahhütnamenin “düzenleme tarihi” sözleşme tarihinden sonra olmalıdır.
• Kira Artışını Sözlü Belirlemek: “Seneye %50 zam yaparız” şeklindeki sözlü mutabakatların ispatı zordur. Kiracı, yasal sınır (TÜFE) üzerinden artış yapıp ödediğinde, ev sahibi aradaki farkı talep etmekte zorlanır.
• Banka Dekontuna Açıklama Yazmamak: Kiracıların kira öderken açıklama kısmına “2026 Ocak Kirası” gibi net ibareler yazmaması, borçlar hukukundaki mahsup kurallarını devreye sokar ve karışıklık yaratır.
• İhtarname Çekmeden Doğrudan Dava Açmak: Bazı tahliye sebeplerinde (örn. yeni malikin ihtiyacı) belirli sürelerde ihtarname çekmek dava şartıdır. Bu atlandığında dava reddedilir.
• Depozitoyu Elden Alıp Vermek: Depozitonun (güvence bedeli) bankada vadeli bir hesaba yatırılması yasal zorunluluktur (TBK m. 342). Erzurum’da elden alınan depozitoların iadesinde ispat sorunları yaşanmaktadır.
• Aile Konutu Şerhini Önemsememek: Aile konutu olan bir yerde, eşin rızası olmadan yapılan fesih işlemleri geçersizdir.

13. İtiraz ve Kanun Yolları

Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen kararlar nihai değildir. Kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta (14 gün) içinde İstinaf kanun yoluna başvurulabilir. İstinaf incelemesi, Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) ilgili hukuk dairesi tarafından yapılır.

İstinaf Süreci: Erzurum BAM, yerel mahkemenin kararını hem usul hem de esas yönünden inceler. Gerekirse duruşma açabilir, yeniden keşif yapabilir. Bölge Adliye Mahkemesi’nin kararı, belirli bir parasal sınırın altındaysa kesindir. Bu sınırın üzerindeki uyuşmazlıklarda ise Yargıtay’a Temyiz yolu açıktır.

Kesinlik Sınırı ve Temyiz: 2026 yılı için belirlenen parasal sınırlar (her yıl yeniden değerleme oranıyla artar) temyiz kabiliyetini belirler. Genellikle tahliye davalarında (kira bedeli farkı hariç) BAM kararları temyiz edilebilirken, miktar içeren düşük tutarlı alacak davalarında BAM kararı kesin olabilir. Erzurum kira avukatı, bu sınırları gözeterek müvekkilini kararın kesinleşip kesinleşmediği konusunda bilgilendirir.

14. Örnek Davalar ve İçtihatlar

Yargı kararları, kanun maddelerinin somut olaylara nasıl uygulandığını gösteren en güçlü rehberlerdir. Aşağıda, kira hukukunun en tartışmalı konularına dair emsal niteliğindeki Yargıtay ve BAM kararlarından özetler sunulmuştur. Bu kararlar, Erzurum’daki davalarda savunma stratejisi oluştururken referans alınmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4512, K. 2024/5680, Tarih: 15.02.2024 Konu: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve Samimiyet İlkesi “Davacı kiralayanın, yetişkin oğlunun evleneceği gerekçesiyle açtığı tahliye davasında; oğlunun nişanlı olması ve düğün hazırlıklarının yapıldığının faturalarla ve tanık beyanlarıyla ispatlanması halinde, ihtiyacın ‘gerçek, samimi ve zorunlu’ olduğu kabul edilmelidir. Kiracının, kiralayanın başka taşınmazları olduğunu iddia etmesi, eğer o taşınmazlar boş değilse veya ihtiyaca uygun değilse (örn. işyeri ise), tahliye talebinin reddini gerektirmez.”

Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2023/1205, K. 2024/110, Tarih: 20.01.2024 Konu: Tahliye Taahhütnamesinde “Kayıtsız Şartsız” İfadesi “Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihinin açıkça yazılı olması yeterlidir. Taahhütnamenin düzenleme tarihinin, kira sözleşmesi tarihinden sonraki bir tarih olduğu, taahhütnamedeki imzanın kiracıya ait olduğu bilirkişi raporuyla sabitse; kiracının ‘baskı altında imzaladım’ iddiası, bu iddiayı ispatlayan güçlü deliller (savcılık şikayeti vb.) sunulmadıkça taahhüdü geçersiz kılmaz.”

Bu kararlar ışığında; “Oğlum gelecek, Almanya’dan kızım dönecek” gibi soyut beyanların mahkemede yeterli olmadığı, ihtiyacın somut delillerle (bilet, atama kararı, evlilik hazırlığı) desteklenmesi gerektiği anlaşılmaktadır. Aynı şekilde taahhütname mağduru kiracıların da “boş kağıda imza attım” savunmasının teknik incelemelerle çürütülebileceği unutulmamalıdır.

15. 2026 Yılı Kira Hukuku Güncel Gelişmeleri

Gayrimenkul ve kira hukuku, Türkiye’nin ekonomik dinamiklerine en hızlı tepki veren ve yasal düzenlemelerin en sık güncellendiği alanlardan biridir. Erzurum’da mülk sahipleri ve kiracılar için 2026 yılında geçerli olan en kritik değişiklikler ve yargılama pratikleri, hukuki stratejilerin yeniden belirlenmesini zorunlu kılmıştır.

Özellikle 2024 yılının Temmuz ayında %25’lik kira artış sınırının kaldırılması ve arabuluculuk sisteminin tam olarak oturması, sahadaki uygulamaları kökten değiştirmiştir. Bir Erzurum kira avukatı gözüyle, şu anki hukuki iklimde dikkat edilmesi gereken temel gelişmeler şunlardır:

%25 Zam Sınırının Kaldırılması ve TÜFE Uygulaması

2022-2024 yılları arasında uygulanan konut kiralarında %25 zam sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. 2026 yılı itibarıyla kira artış oranları, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, “bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalarına” göre belirlenmektedir. Bu durum, sözleşmelerde “ÜFE+TÜFE ortalaması” veya “döviz kuru” gibi farklı ibareler olsa dahi, yasal üst sınırın 12 aylık TÜFE ortalaması olduğu gerçeğini değiştirmemektedir.

Turizm Amaçlı Kiralamalar ve “Airbnb” Düzenlemesi

Erzurum, Palandöken Kayak Merkezi sayesinde kış turizminin başkenti konumundadır. Bu durum, konutların kısa süreli (günlük/haftalık) kiralanmasını yaygınlaştırmıştır. Ancak 7464 sayılı “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun” ile bu alana sıkı denetimler getirilmiştir. Artık 100 günün altındaki kiralamalar “turizm amaçlı kiralama” sayılmakta ve Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınması şart koşulmaktadır. Ayrıca apartman/site sakinlerinin tümünün muvafakati gerekmektedir. İzin belgesi olmadan yapılan günlük kiralamalarda mülk sahiplerine çok ağır idari para cezaları uygulanmakta ve tahliye süreçleri işletilmektedir.

Arabuluculukta “Anlaşma Belgesi”nin Gücü

1 Eylül 2023’te başlayan zorunlu arabuluculuk dönemi, 2025 ve 2026 yıllarında meyvelerini vermeye başlamış ve mahkemelerin iş yükünü bir nebze olsun hafifletmiştir. Hukuki açıdan en önemli gelişme; arabuluculuk sonucunda imzalanan “Anlaşma Belgesi”nin, mahkeme kararı (ilam) niteliğinde sayılmasıdır. Taraflar arabulucuda anlaştıkları tahliye tarihine veya kira bedeline uymazlarsa, tekrar dava açmaya gerek kalmaksızın bu belge ile doğrudan icra dairesine başvurabilmektedir. Bu durum, süreci aylar yerine günlere indiren devrim niteliğinde bir uygulamadır.

16. Ev Sahipleri ve Kiracılar İçin Pratik Öneriler

Kira ilişkisi, uzun süreli ve karşılıklı güvene dayalı bir borç ilişkisidir. Ancak “söz uçar, yazı kalır” prensibi, hukukumuzda her zaman geçerliliğini korur. Erzurum kira avukatı olarak, ileride telafisi güç zararların doğmaması adına taraflara şu pratik önerilerde bulunabiliriz:

Mülk Sahipleri İçin Öneriler

• Detaylı Sözleşme Hazırlayın: Kırtasiyelerden alınan standart matbu sözleşmeler yerine, taşınmazın özel durumunu (demirbaşlar, boya durumu, kombi markası vb.) içeren özel sözleşmeler hazırlatın. Erzurum şartlarında “kombinin yıllık bakımı kiracıya aittir” maddesi hayati önem taşır.
• Tahliye Taahhütnamesini Usulüne Uygun Alın: Kiracıyı en hızlı tahliye etmenin yolu geçerli bir tahliye taahhütnamesidir. Taahhütname, kira sözleşmesinden en az 15-20 gün sonraki bir tarihte, tercihen noterde düzenlenmelidir. Sözleşme ile aynı gün alınan taahhütler geçersizdir.
• Kira Artışlarını Yazılı Bildirin: Yeni dönem kira artışını WhatsApp veya sözlü olarak değil, kira dönemi bitmeden en az 1 ay önce ihtarname ile bildirin. Bu, ileride açılacak tespit davasında süreyi kaçırmamanızı sağlar.
• Sigorta Yaptırın: DASK zorunludur ancak “Konut Sigortası” isteğe bağlıdır. Kiracıdan kaynaklı yangın veya su basması gibi durumlarda sigorta poliçesi, zararınızı tazmin etmenin en garantili yoludur.

Kiracılar İçin Öneriler

• Ödemeleri Bankadan Yapın: Kira ödemelerini mutlaka banka kanalıyla ve açıklama kısmına “2026 Mart ayı kira bedeli” şeklinde net ibare yazarak gönderin. “Diğer” veya boş açıklamalı gönderimler, borçlar hukuku anlamında başka borçlara mahsup edilebilir.
• Evi Teslim Alırken Tutanak Tutun: Eve girerken mevcut hasarları (çatlak duvar, bozuk musluk, parke çizikleri) fotoğraflayın ve sözleşmeye ekleyin. Aksi takdirde çıkarken bu hasarlar depozitonuzdan kesilebilir.
• Tahliye Ederken Anahtarı Teslim Edin: Evi boşaltmanız yetmez, anahtarı mülk sahibine veya vekiline imza karşılığı teslim etmeniz gerekir. Anahtar teslim tutanağı düzenlemediğiniz sürece, ev boş olsa bile kira işlemeye devam eder.
• Depozitoyu Vadeli Hesaba Yatırın: Kanunen depozitonun (güvence bedeli) kiracı ve kiralayanın ortak rızasıyla çekilebilecek vadeli bir hesaba yatırılması gerekir. Bu, paranın enflasyon karşısında erimesini önler.

17. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Erzurum ve çevresinde kira hukukuyla ilgili danışmanlık süreçlerinde en sık karşılaşılan soruları ve bunların hukuki yanıtlarını aşağıda derledik. Bu cevaplar genel bilgilendirme niteliğinde olup, her somut olayda bir avukatın dosya incelemesi şarttır.

Erzurum’da tahliye davası ortalama ne kadar sürer?

Tahliye davalarının süresi; mahkemenin iş yüküne, tebligatların ulaşma hızına ve delillerin toplanma sürecine göre değişir. 2026 yılı itibarıyla Erzurum Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen çekişmeli bir tahliye davası, istinaf süreci hariç ortalama 12 ile 18 ay arasında sürmektedir. Eğer dava, geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanıyorsa veya İcra Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına giriyorsa (örneğin kira borcunun ödenmemesi ve itirazın kaldırılması), bu süre 4-6 aya kadar inebilmektedir. İstinaf süreci ise ek olarak 1-1.5 yıl sürebilir.

Kiracı kirayı ödemezse hemen polis zoruyla çıkarabilir miyim?

Hayır, Türk hukukunda “hemen çıkarma” veya polis zoruyla kapı önüne koyma gibi bir uygulama yoktur; bu “ihkak-ı hak” (hakkı kendi gücüyle alma) suçunu oluşturur ve hapis cezası gerektirir. Kiracı kirayı ödemezse izlenecek yasal yol şudur: Önce noterden ihtarname çekilir veya icra takibi başlatılır. Kiracıya 30 gün ödeme süresi verilir. Bu sürede ödeme yapılmazsa, İcra Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra icra memurları ve gerekirse kolluk kuvvetleri eşliğinde tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Ev sahibi “Almanya’dan oğlum gelecek” diyerek beni çıkarabilir mi?

TBK m. 350 uyarınca mülk sahibi; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı doğarsa tahliye davası açabilir. Ancak bu ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması şarttır. Mahkeme, oğlunun gerçekten Türkiye’ye dönüp dönmediğini, başka bir boş evi olup olmadığını araştırır. Sırf kiracıyı çıkarmak ve evi daha yüksek fiyata kiralamak için bu yolun kullanıldığı anlaşılırsa dava reddedilir. Ayrıca bu sebeple tahliye edilen ev, 3 yıl geçmedikçe haklı bir sebep olmaksızın eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi halde tazminat ödenir.

Tahliye taahhütnamesi imzaladım, itiraz edebilir miyim?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağını kayıtsız şartsız beyan ettiği belgedir. Eğer taahhütname, kira sözleşmesiyle aynı gün (aynı tarihli) imzalanmışsa, “manevi baskı altında verildiği” karinesiyle Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilir. Ancak taahhütname, sözleşmeden makul bir süre sonra (örneğin 1 ay sonra) düzenlenmişse ve imza size aitse, itiraz etmek oldukça zordur. Sadece “tarih kısmı sonradan dolduruldu” iddiası, yazılı delille ispatlanmadığı sürece (açığa imza atılması nedeniyle) genellikle kabul görmez.

Kira tespit davası açmak için 5 yıl beklemek zorunda mıyım?

Evet, kira bedelinin emsal rayiçlere (piyasa değerine) göre yeniden belirlenmesini talep edebilmek için kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 5 tam yılın geçmiş olması gerekir. 5 yıl dolmadan açılan davalarda hakim, sadece TÜFE oranına göre artış yapabilir; piyasa rayicini dikkate alamaz. 5. yıldan sonra açılan davada ise; TÜFE, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkesi gözetilerek kira bedeli “hak ve nesafete” göre yeniden belirlenir.

Erzurum kira avukatı ücretleri ve dava masrafları ne kadardır?

Avukatlık ücretleri, her yıl Resmi Gazete’de yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nden az olmamak üzere, avukat ile müvekkil arasında serbestçe belirlenir. Tahliye davalarında maktu (sabit) bir ücret söz konusuyken, kira tespit ve alacak davalarında genellikle dava değerinin (yıllık kira farkının) belirli bir yüzdesi (%15-%25 gibi) oranında nispi ücret kararlaştırılır. Ayrıca dava harçları, tebligat, bilirkişi ve keşif ücretleri gibi yargılama giderleri dava açılırken peşin olarak (gider avansı) mahkeme veznesine yatırılmalıdır. 2026 yılı için ortalama bir tahliye davasının yargılama gideri maliyeti (avukatlık ücreti hariç) 4.000 TL – 8.000 TL aralığında değişebilmektedir.

Kiralanan ev satılırsa kiracı hemen çıkmak zorunda mı?

Hayır, “satış kirayı bozmaz” ilkesi geçerlidir. Evi satın alan yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve sözleşme aynı şartlarla devam eder. Ancak yeni malik, evi kendi ihtiyacı için kullanacaksa, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekerek, 6 ay sonra tahliye davası açma hakkına sahiptir. Eğer yeni malik bu sürede ihtarname çekmezse, “yeni malik ihtiyacı” nedeniyle tahliye hakkını o dönem için kaybeder.

18. Sonuç ve Değerlendirme

Erzurum’da kira hukuku; şehrin sosyo-ekonomik yapısı, öğrenci nüfusu ve kış turizmi dinamikleriyle şekillenen, teknik detayların yoğun olduğu bir alandır. İster mülkünü korumak isteyen bir ev sahibi, ister barınma hakkını savunan bir kiracı olun, hukuki süreçlerde yapılacak en küçük bir usul hatası (yanlış ihtar süresi, eksik delil, hatalı dava türü), haklıyken haksız duruma düşmenize ve ciddi maddi kayıplar yaşamanıza neden olabilir.

Bu makalede ele aldığımız üzere:

• Kira davaları teknik bilgi ve sıkı takip gerektiren, basit yargılama usulüne tabi davalardır.
• Zorunlu arabuluculuk, dava açmadan önceki en önemli ve atlanmaması gereken basamaktır.
• İspat yükümlülüğü ve süreler (özellikle ihtar süreleri), davanın kazanılmasında belirleyici faktördür.
• 2026 yılı itibarıyla değişen mevzuat ve Yargıtay içtihatları, güncel bilgiye dayalı hareket etmeyi zorunlu kılmaktadır.

Hukuki sorunlarınızı “kulaktan dolma bilgiler” veya “standart dilekçe örnekleri” ile çözmeye çalışmak yerine, alanında uzman bir Erzurum kira avukatı ile çalışmak; sürecin hızlı, ekonomik ve lehinize sonuçlanmasını sağlayacak en güvenli yoldur. Unutmayın, adalet sadece haklı olanın değil, hakkını hukuka uygun şekilde arayanın yanındadır.

Yasal Uyarı

Bu makale, 05.02.2026 tarihi itibarıyla yürürlükte olan Türk mevzuatı ve yerleşik Yargıtay içtihatları dikkate alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Burada yer alan bilgiler hukuki tavsiye niteliği taşımamakta olup, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Somut hukuki durumunuz, belgelere ve olayın özelliklerine göre farklılık gösterebileceğinden, hak kaybı yaşamamak adına mutlaka uzman bir avukattan profesyonel hukuki danışmanlık almanız önerilir.