kira sözleşmesinde kefalet adi müteselsil kefalet farkı

7. Detaylı Prosedür ve Aşamalar

Kira sözleşmesinde kefalet tesis edilmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) öngördüğü sıkı şekil şartlarına tabi olan ve hem kiralayan hem de kefil açısından belirli prosedürel adımların izlenmesini gerektiren hukuki bir süreçtir. Adi kefalet ile müteselsil kefalet arasındaki temel fark, alacaklının (kiraya verenin) borçluya (kiracıya) başvurmadan doğrudan kefile gidip gidemeyeceği noktasında düğümlenir. Bu prosedürlerin doğru işletilmemesi, kefalet sözleşmesinin geçersizliğine veya kefilin “tartışma def’i” (önce asıl borçluya başvurulması itirazı) ileri sürmesine neden olabilir.

Kira kontratında kefalet sürecinin geçerli bir şekilde tamamlanması için şu aşamalar takip edilmelidir:

• Kefalet Türünün Belirlenmesi: Taraflar, kefilin sorumluluğunun “adi” mi yoksa “müteselsil” mi olacağına karar vermelidir. Eğer sözleşmede “müteselsil kefil” ibaresi açıkça yer almıyorsa, kanun gereği kefalet “adi kefalet” hükmündedir.
• El Yazısı Şartının Yerine Getirilmesi: TBK Madde 583 uyarınca; kefilin sorumlu olduğu azami miktar, kefalet tarihi ve müteselsil kefalet durumunda bu ibarenin bizzat kefilin el yazısıyla yazılması zorunludur.
• Eş Rızasının Alınması: Kefil evli ise, eşinin yazılı rızasının en geç kefalet sözleşmesinin kurulması anında veya daha önce alınmış olması gerekir.
• Kira Bedelinin ve Süresinin Netleştirilmesi: Kefilin sorumluluğu, kira sözleşmesindeki asıl borçla sınırlıdır. Bu nedenle kira artış oranları ve sözleşme süresi net olmalıdır.
• İmza Süreci: Kefil, kira sözleşmesinin son sayfasını ve özellikle el yazısıyla yazdığı beyanın altını imzalamalıdır.
• Damga Vergisinin Ödenmesi: Kefalet içeren kira sözleşmeleri, kefalet türüne ve miktarına göre damga vergisine tabidir. Bu verginin ödenmesi, sözleşmenin ispat gücü ve resmi işlemlerde kullanımı için kritiktir.
• Tebligat Adreslerinin Belirlenmesi: Olası bir temerrüt durumunda kefile yapılacak bildirimler için geçerli bir tebligat adresi sözleşmeye eklenmelidir.

Müteselsil kefalette prosedür daha hızlı ilerler; zira kiracı kirayı ödemediği anda kiralayan, kiracıyı icraya vermeden veya dava etmeden doğrudan kefilden ödeme talep edebilir. Adi kefalette ise kiralayanın önce kiracıya karşı tüm hukuki yolları tüketmesi, icra takibi yapması ve kiracının aciz içinde olduğunu (rehin açığı belgesi veya aciz vesikası ile) kanıtlaması gerekir.

8. Gerekli Belgeler ve Evraklar

Kira sözleşmesinde kefaletin hukuki geçerlilik kazanması ve ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda delil teşkil etmesi için belirli belgelerin eksiksiz bir şekilde hazırlanması şarttır. Özellikle müteselsil kefalet gibi ağır yükümlülükler içeren durumlarda, belgelendirme süreci hak kayıplarını önler.

Aşağıdaki tablo, kefalet türüne göre hazırlanması gereken temel evrakları ve dikkat edilmesi gereken hususları özetlemektedir:

Bu belgelere ek olarak, kefaletin kapsamını belirlemek adına şu dökümanlar da sürece dahil edilebilir:

• Kefilin ikametgah belgesi (Yerleşim yeri belgesi).
• Kefile ait taşınmazların tapu fotokopileri (Güvenceyi artırmak amacıyla).
• Kira artış oranlarını gösteren ek protokoller (Kefilin bu artışlardan haberdar olduğunu teyit eden imzalı belgeler).
• Eş rızasının noter huzurunda alınması (İmza inkarını önlemek için en güvenli yoldur).

9. Yetkili Makam ve Mahkemeler

Kira sözleşmesinden doğan kefalet uyuşmazlıklarında yetkili ve görevli makamların belirlenmesi, davanın usulden reddedilmemesi için hayati önem taşır. Türkiye’deki yargı sisteminde kira uyuşmazlıkları özel bir ihtisas alanı olarak kabul edilir.

Kira sözleşmesindeki kefalet hükümlerine dayalı olarak açılacak davalarda görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleri‘dir. Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar (tahliye, alacak, tespit vb.), asıl borçlu kiracıya veya kefile karşı açılsa da bu mahkemede görülür.

TBK Madde 583: “Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Kefilin, sorumlu olduğu azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır.”

Yetkili mahkeme ise genel kural uyarınca davalının (kefilin veya kiracının) yerleşim yeri mahkemesidir. Ancak kira sözleşmesinde aksine bir yetki şartı bulunmadığı sürece, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili olabilir. İcra takipleri söz konusu olduğunda ise İcra Müdürlükleri yetkili makamdır. Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelleri için kefile karşı ilamsız icra takibi başlatabilir.

Yetki ve görev hususunda dikkat edilmesi gereken noktalar:

• Arabuluculuk Şartı: 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında (kefalet dahil) dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale gelmiştir.
• İcra Hukuk Mahkemeleri: İcra takibine yapılan itirazların kaldırılması veya iptali davalarında görevlidir.
• Tüketici Mahkemeleri: Eğer kiralayan ticari bir işletme ve kiracı bir tüketici ise, bazı durumlarda görev hususu tartışmalı olsa da genel eğilim Sulh Hukuk Mahkemeleri yönündedir.

10. Süreler ve Zamanaşımı

Kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu sonsuz değildir. Hem kanuni zamanaşımı süreleri hem de kefalet sözleşmesinin doğası gereği belirlenen süreler, kefilin ne kadar süreyle bağlı kalacağını tayin eder. Adi kefalet ve müteselsil kefalet ayrımı, bu sürelerin işleyişi üzerinde de etkilidir.

Kira alacaklarında genel zamanaşımı süresi 5 yıldır. Ancak kefilin sorumluluğu asıl borca bağlı olduğu için, asıl borç zamanaşımına uğradığında kefilin borcu da sona erer. Ayrıca TBK 601 uyarınca, kefaletin sona ermesine ilişkin özel hükümler mevcuttur.

Sürelerle ilgili bilinmesi gereken kritik detaylar:

• Belirsiz Süreli Sözleşmeler: Kira sözleşmesi belirsiz süreliye dönerse, kefilin sorumluluğu kural olarak uzamaz. Kefilin sorumluluğunun devam etmesi için yeni dönem için de açık rızasının (yazılı olarak) alınması gerekir.
• 10 Yıllık Hak Düşürücü Süre: Bir gerçek kişi tarafından verilmiş olan kefalet, üzerinden 10 yıl geçmekle kendiliğinden sona erer. Bu süre ancak kefilin yeniden yazılı beyanıyla uzatılabilir.
• Temerrüt İhtarı: Müteselsil kefalette kiracı temerrüde düştüğü anda kefile de ihtar çekilmesi, faiz başlangıcı açısından önemlidir.
• Dava Açma Süreleri: İtirazın iptali davası, itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır.

11. Masraflar ve Harçlar

Kira sözleşmesinde kefalet tesis edilmesi ve olası bir uyuşmazlıkta bu kefalete dayanarak hukuki işlem yapılması belirli maliyetleri beraberinde getirir. Bu masraflar, sözleşme aşamasında damga vergisi olarak, dava aşamasında ise harç ve gider avansı olarak karşımıza çıkar.

Kefaletli kira sözleşmelerinde mali yükümlülükler şunlardır:

• Damga Vergisi: Kira sözleşmesi tek başına binde 1,89 oranında damga vergisine tabi iken, kefalet hükmü içerdiğinde (adi veya müteselsil fark etmeksizin) kefalet miktarı üzerinden binde 9,48 oranında vergi doğar. Eğer sözleşmede hem kira hem kefalet varsa, yüksek olan oran uygulanır.
• Noter Onay Giderleri: Sözleşmenin noterde yapılması veya imzaların onaylatılması durumunda, kefalet limitine göre değişen noter harçları ve maktu yazı ücretleri ödenir.
• Dava Harçları: Kefile karşı açılacak alacak davasında nispi harç (dava değerinin binde 68,31’inin dörtte biri peşin) ödenir.
• İcra Giderleri: Takip talebi açılış harcı ve tebligat masrafları.
• Vekalet Ücreti: Dava kaybedilirse veya icra takibi kesinleşirse, karşı tarafın avukatına ödenmesi gereken yasal vekalet ücreti.

12. Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada, kira sözleşmelerindeki kefalet hükümlerinin birçoğu şekil şartlarına uyulmadığı için mahkemelerce geçersiz sayılmaktadır. Özellikle “adi kefalet” ile “müteselsil kefalet” arasındaki ince çizginin fark edilmemesi büyük hak kayıplarına yol açar.

En sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Miktarın El Yazısıyla Yazılmaması: Kefilin sorumlu olduğu rakamın (Örn: “50.000 TL’ye kadar kefilim”) bilgisayar çıktısı olması kefaleti geçersiz kılar. Mutlaka kefilin kendi el yazısı olmalıdır.
• “Müteselsil” İbaresinin Unutulması: Sadece “kefilim” yazılması adi kefalet sonucunu doğurur; bu da alacaklının önce kiracıya gitmesini zorunlu kılar.
• Eş Rızasının Tarihi: Eş rızasının kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte alınması, sözleşmeyi başlangıçtan itibaren geçersiz kılabilir.
• Belirsiz Kefalet Limiti: “Sözleşmeden doğan tüm borçlara kefilim” gibi ucu açık ifadeler geçersizdir. Azami miktar rakamsal olarak belirtilmelidir.
• Kira Artışlarına Onay Verilmemesi: Sözleşme yenilendiğinde kefilin imzasının tekrar alınmaması, kefilin sadece ilk yılın borçlarından sorumlu kalmasına neden olur.
• Damga Vergisinin İhmali: Verginin ödenmemesi sözleşmeyi geçersiz kılmaz ancak icra dairesinde veya mahkemede dosyanın bekletilmesine ve vergi cezalarına yol açar.
• Kefilin Adres Değişikliğini Bildirmemesi: Tebligatların eski adrese gitmesi ve takibin kesinleşmesi riski.

13. İtiraz ve Kanun Yolları

Kefil, kendisine karşı başlatılan bir icra takibine veya açılan bir davaya karşı çeşitli savunma araçlarına sahiptir. Adi kefalet ve müteselsil kefalet arasındaki fark, itirazın içeriğini de belirler.

Kefilin başvurabileceği başlıca itiraz ve kanun yolları:

• Tartışma Def’i (Beneficium Excussionis): Sadece adi kefalette geçerlidir. Kefil, “Önce asıl borçluya git, onun mallarını haczettir, borç ödenmezse bana gel” diyerek takibi durdurabilir.
• Rehnin Paraya Çevrilmesi Def’i: Eğer borç için bir taşınmaz veya taşınır rehni verilmişse, kefil önce rehnin nakde çevrilmesini isteyebilir.
• İmza İtirazı: Sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia eden kefil, 7 gün içinde icra dairesine itiraz etmelidir.
• Şekil Şartlarına Aykırılık İtirazı: El yazısı, miktar veya eş rızası eksikliği nedeniyle kefaletin geçersiz olduğunun ileri sürülmesi.
• Borcun Sona Erdiği İtirazı: Kiracının borcu ödediğine veya borcun takas edildiğine dair savunmalar.

TBK Madde 586: “Kefil, müteselsil kefil sıfatıyla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girmeyi kabul etmişse, alacaklı, borçluyu takip etmeden veya taşınmaz rehnini paraya çevirmeden kefili takip edebilir. Ancak, bunun için borçlunun, ifada gecikmesi ve ihtarın sonuçsuz kalması veya açıkça ödeme güçsüzlüğü içinde olması gerekir.”

Mahkeme kararlarına karşı İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) ve şartları oluşmuşsa Temyiz (Yargıtay) yolları açıktır. Kira uyuşmazlıklarında istinaf sınırı her yıl yeniden değerleme oranına göre değişmektedir.

14. Örnek Davalar ve İçtihatlar

Yargıtay kararları, kira sözleşmelerindeki kefalet hükümlerinin yorumlanmasında yol göstericidir. Özellikle “müteselsil” ibaresinin yokluğu ve el yazısı şartı üzerine verilmiş çok sayıda emsal karar bulunmaktadır.

Örnek Karar 1: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/4562, K. 2022/1203
“Davaya konu kira sözleşmesinde kefilin sorumlu olduğu azami miktar ve kefalet tarihi kefilin el yazısı ile yazılmamıştır. TBK 583. maddesindeki şekil şartı emredici nitelikte olup, bu şarta uyulmadan yapılan kefalet sözleşmesi geçersizdir. Bu nedenle kefil hakkında açılan davanın reddi gerekir.”

Örnek Karar 2: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/890, K. 2016/540
“Sözleşmede ‘kefil’ ibaresi yer almakla birlikte ‘müteselsil’ kaydı bulunmamaktadır. Bu durumda kefalet adi kefalet hükmündedir. Alacaklı, asıl borçlu kiracı hakkında aciz vesikası almadan veya kiracı aleyhindeki takip sonuçsuz kalmadan adi kefile karşı takip yapamaz.”

İçtihatlar ışığında dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Yargıtay, kefilin sorumluluğunun “sözleşme süresiyle sınırlı” olduğunu, aksi kararlaştırılmadıkça uzayan dönemlerden kefilin sorumlu tutulamayacağını istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır.
• Eş rızasının eksikliği durumunda, kefaletin “kesin hükümsüz” olduğu ve bu durumun hakimin resen (kendiliğinden) gözetmesi gerektiği belirtilmektedir.
• Kefilin el yazısıyla yazdığı miktarın rakamla mı yoksa yazıyla mı olması gerektiği konusunda; Yargıtay her iki durumu da (okunabilir ve net olduğu sürece) kabul etmektedir.