Kentsel dönüşümde çoğunluk nasıl aranır?
İçindekiler
- 1. Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararı Nedir? Tanımı ve Kapsamı
- 2. Hukuki Dayanak: 6306 Sayılı Kanun ve Yeni Düzenlemeler
- 3. Karar Alma Sürecinde Paydaşlar ve Mülkiyet Hakkı
- 4. Salt Çoğunluk (Yüzde 50+1) Kuralı ve Uygulama Şartları
- 5. Sürecin Başlatılması: Riskli Yapı Tespiti ve Kesinleşme
- 6. Kat Maliklerine Yapılacak Tebligatlar ve İlk Hazırlıklar
- 7. Bina Ortak Karar Protokolü ve Toplantı Usulü
- 8. Karara Katılmayanlara Noter İhtarnamesi ve 15 Günlük Süre
- 9. Azınlık Paylarının Satışı ve Rayiç Bedel Tespiti
- 10. Yetkili Makamlar: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- 11. Kararlara Karşı Yargı Yolu: İptal Davaları ve Yürütmeyi Durdurma
- 12. Uygulama Sürecindeki Masraflar, Harçlar ve Vergiler
- 13. Karar Alma Sürecinde En Sık Yapılan Hukuki Hatalar
- 14. Yargıtay ve Danıştay Emsal Kararları ve İçtihatlar
- 15. 2024-2026 Dönemi Mevzuat Değişiklikleri ve Güncel Gelişmeler
- 16. Kolluk Kuvveti Marifetiyle Tahliye ve Yıkım Süreci
- 17. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
- 18. Sonuç ve Değerlendirme
Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması ve yapı stokunun eskimesi, kentsel dönüşüm projelerini hayati bir zorunluluk haline getirmiştir. Ancak bu süreçte en çok merak edilen ve hukuki uyuşmazlıklara yol açan konu, “Kentsel dönüşümde çoğunluk nasıl aranır?” sorusudur. Eskiden uygulanan üçte iki (2/3) çoğunluk kuralının değişmesiyle birlikte, mülkiyet sahipleri için yeni bir dönem başlamıştır. Bu makalede, taşınmaz sahiplerinin haklarını koruyarak kentsel dönüşüm sürecini nasıl yönetebileceklerini, yeni yasaya göre karar alma mekanizmalarını ve azınlıkta kalan maliklerin durumunu detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
1. Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararı Nedir? Tanımı ve Kapsamı
Kentsel dönüşümde çoğunluk kararı, riskli olduğu tespit edilen bir yapının yıkılması, yeniden inşa edilmesi veya güçlendirilmesi aşamalarında, kat maliklerinin sahip oldukları arsa payı oranına göre aldıkları bağlayıcı kararı ifade eder. Mevcut düzenlemeler kapsamında, binanın geleceği hakkında karar verilebilmesi için tüm maliklerin rızası yerine, yasada belirtilen belirli bir oran yeterli görülmektedir.
Kentsel dönüşüm süreçlerinde “Kentsel dönüşümde çoğunluk nasıl aranır?” sorusunun yanıtı, artık doğrudan arsa payı salt çoğunluğu ile ilişkilidir. Bu durum, mülkiyet hakkı ile kamu yararı (can güvenliği) arasındaki dengenin, sürecin hızlandırılması lehine değiştiğini gösterir. Kapsam bakımından bu çoğunluk; binanın yıkımı sonrasında yapılacak yeni inşaatın sözleşme şartları, müteahhit seçimi ve paylaşıma dair esasların belirlenmesinde kilit rol oynar.
Çoğunluk kararı, sadece basit bir oylama değil, aynı zamanda hukuki sonuçları olan ve azınlıkta kalan maliklerin paylarının satışına kadar uzanabilen bir sürecin tetikleyicisidir. Bu nedenle, kararın usulüne uygun alınması, ileride açılması muhtemel iptal davalarının önüne geçmek adına kritik öneme sahiptir. [İLGİLİ YAZI: Arsa payı düzeltme davası nedir?]
2. Hukuki Dayanak: 6306 Sayılı Kanun ve Yeni Düzenlemeler
Kentsel dönüşüm uygulamalarının ana hukuki dayanağı, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Bu kanun, 2012 yılında yürürlüğe girmiş olsa da, özellikle 2023 yılının sonlarında ve 2024 başında yapılan köklü değişikliklerle karar alma mekanizmaları yeniden şekillendirilmiştir.
Geleneksel olarak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde aranan oy birliği şartı, kentsel dönüşüm söz konusu olduğunda 6306 Sayılı Kanun’un özel hükümleri uyarınca devre dışı bırakılır. Kentsel dönüşümde çoğunluk nasıl aranır sorusunun yasal cevabı, 6306 Sayılı Kanun’un 6. maddesinde yapılan değişikliklerle netleşmiştir. Eskiden aranan “üçte iki çoğunluk” şartı, yerini “salt çoğunluğa” (yüzde 50 + 1) bırakmıştır.
Bu yasal zemin, sadece 6306 Sayılı Kanun ile sınırlı değildir; sürecin işleyişinde Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) mülkiyet hükümleri, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) eser sözleşmesine dair maddeleri ve İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) da uygulama alanı bulur. Özellikle 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği, toplantı usullerinden tebligatlara kadar tüm teknik detayları düzenleyen ikincil mevzuat olarak büyük önem arz eder.
3. Karar Alma Sürecinde Paydaşlar ve Mülkiyet Hakkı
Kentsel dönüşüm sürecinde karar alma yetkisi münhasıran kat maliklerine veya taşınmazın hissedarlarına aittir. Kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri (üst hakkı, sükna hakkı vb.) veya intifa hakkı sahipleri karar alma sürecinde oy hakkına sahip değildir; ancak tahliye süreçlerinde hak sahibi olarak kabul edilirler.
Mülkiyet hakkı, T.C. Anayasası’nın 35. maddesi ile güvence altına alınmış temel bir haktır. Ancak kentsel dönüşümde bu hak, toplumun can güvenliğinin sağlanması amacıyla “kamu yararı” ilkesi gereği kısıtlanabilmektedir. Kentsel dönüşümde çoğunluk nasıl aranır hususunda maliklerin en çok dikkat etmesi gereken nokta, kararın “kişi sayısı” üzerinden değil, “arsa payı” üzerinden hesaplanmasıdır.
Örneğin, 10 daireli bir apartmanda 5 kişi binanın yarısından fazlasına tekabül eden arsa payına sahipse, geri kalan 5 kişinin itirazı süreci durdurmaya yetmemektedir. Bu durum, mülkiyet hakkının kullanımında paydaşlar arası demokrasiyi getirse de, arsa payı düşük olan maliklerin hak kaybına uğramaması için “dürüstlük kuralı” ve “hakkın kötüye kullanılması yasağı” ilkeleri çerçevesinde denetlenmektedir.
4. Salt Çoğunluk (Yüzde 50+1) Kuralı ve Uygulama Şartları
Kentsel dönüşüm mevzuatında yapılan en devrim niteliğindeki değişiklik, karar yeter sayısının salt çoğunluğa düşürülmesidir. Artık riskli yapıların tahliyesi, yıkımı ve yeniden yapımı aşamalarında maliklerin yarıdan bir fazlasının (yüzde 50 + 1) onayı yeterli kabul edilmektedir.
Kentsel dönüşümde çoğunluk nasıl aranır noktasında salt çoğunluk kuralının uygulanabilmesi için belirli şartlar mevcuttur:
- Yapının, lisanslı kuruluşlarca hazırlanmış ve kesinleşmiş bir Riskli Yapı Tespit Raporu‘na sahip olması gerekir.
- Karar, tüm maliklerin davet edildiği usulüne uygun bir toplantıda veya noter huzurunda alınmalıdır.
- Alınan karar, “Bina Ortak Karar Protokolü” altına imza atılarak resmiyete dökülmelidir.
Salt çoğunluk, sadece yıkım kararı için değil, aynı zamanda müteahhit ile yapılacak olan “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” veya “Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi” şartlarının belirlenmesi için de geçerlidir. Bu durum, projelerin azınlıkta kalan bir veya birkaç malik tarafından haksız yere engellenmesinin önüne geçmeyi hedefler. Ancak, bu kararın geçerli olabilmesi için azınlığa “karara katılma” fırsatının tanınmış olması şarttır.
5. Sürecin Başlatılması: Riskli Yapı Tespiti ve Kesinleşme
Çoğunluk arama aşamasına geçilmeden önceki en kritik adım, yapının resmi olarak “riskli” ilan edilmesidir. Riskli yapı tespiti, maliklerden sadece birinin başvurusu ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlara yaptırılabilir. Bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmaz.
Hazırlanan rapor, ilgili belediye veya Tapu Müdürlüğü’ne bildirildikten sonra tapu kütüğüne “Riskli Yapı” şerhi işlenir. Bu şerh, maliklere tebliğ edilir. Tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde rapora itiraz hakkı mevcuttur. Eğer itiraz edilmezse veya itiraz teknik heyet tarafından reddedilirse, yapı “kesinleşmiş riskli yapı” statüsüne kavuşur.
Kentsel dönüşümde çoğunluk nasıl aranır süreci, işte tam bu kesinleşme anından itibaren başlar. Yapının riskli olduğu kesinleştikten sonra maliklere, binanın yıkılması ve yeniden değerlendirilmesi için en az 60 günlük bir süre verilir. Bu süre zarfında maliklerin bir araya gelerek salt çoğunlukla bir yol haritası çizmesi beklenir. [İLGİLİ YAZI: Riskli yapı tespitine itiraz nasıl yapılır?]
6. Kat Maliklerine Yapılacak Tebligatlar ve İlk Hazırlıklar
Kentsel dönüşümde usul hatalarının büyük bir kısmı tebligat aşamasında gerçekleşmektedir. Yeni düzenlemeler, sürecin tıkanmaması için tebligat usullerini kolaylaştırmıştır. Eskiden sadece Tebligat Kanunu hükümleri uygulanırken, günümüzde binaya asılan bildirimler ve e-devlet üzerinden yapılan bilgilendirmeler de hukuki sonuç doğurabilmektedir.
Kentsel dönüşümde çoğunluk nasıl aranır sorusunun teknik tarafında, tüm maliklerin toplantıya usulüne uygun çağrılması yatar. Toplantı günü, saati ve gündemi maliklerin bilinen adreslerine noter vasıtasıyla veya iadeli taahhütlü mektupla bildirilmelidir. Eğer malike ulaşılamıyorsa, ilgili muhtarlıkta yapılacak ilanlar ve taşınmazın üzerine asılacak duyurular “tebliğ” hükmündedir.
İlk hazırlıklar kapsamında malikler genellikle bir “Temsil Heyeti” seçerler. Bu heyet, potansiyel inşaat firmalarıyla görüşür, taslak sözleşmeler hazırlar ve salt çoğunluğun imzasına sunulacak olan protokolün zeminini oluşturur. Toplantıya katılmayan veya çekimser kalan maliklerin varlığı, salt çoğunluk sağlandığı sürece sürecin devam etmesine engel teşkil etmez; ancak bu maliklerin haklarının korunması için alınan kararın onlara tekrar noter kanalıyla bildirilmesi yasal bir zorunluluktur.
7. Bina Ortak Karar Protokolü ve Toplantı Usulü
Kentsel dönüşümde çoğunluk kararı, riskli yapının yıkılmasından sonra arsa payı sahiplerinin en az salt çoğunluğuyla (yüzde 50 + 1) imza altına alınan Bina Ortak Karar Protokolü ile resmiyet kazanır. Bu prosedürün geçerli olması için tüm maliklerin toplantıya usulüne uygun davet edilmesi ve kararın noter tasdikli ihtarname ile azınlıkta kalanlara bildirilmesi şarttır.
Sürecin sağlıklı ilerlemesi için izlenmesi gereken detaylı adımlar şunlardır:
- Toplantı Çağrısı: Maliklerden herhangi biri veya varsa yönetici, tüm paydaşları gündemi “Kentsel Dönüşüm ve Karar Alma” olan bir toplantıya çağırır.
- Toplantı Yeri ve Zamanı: Davetiyede toplantının nerede ve hangi saatte yapılacağı açıkça belirtilmelidir.
- Vekaletname Kontrolü: Toplantıya katılamayacak maliklerin, noter onaylı kentsel dönüşüm özel yetkili vekaletnamesi ile temsil edilmesi gerekir.
- Tekliflerin Değerlendirilmesi: Toplantıda müteahhit firmalardan alınan taslak sözleşmeler, paylaşım oranları ve teknik şartnameler müzakere edilir.
- Salt Çoğunluğun Sağlanması: Arsa payı toplamının yarısından bir fazlasına sahip olan maliklerin aynı teklif üzerinde uzlaşması gerekir.
- Protokolün İmzalanması: Uzlaşılan şartlar “Bina Ortak Karar Protokolü” haline getirilir ve imzacıların arsa payları açıkça yazılır.
| Aşama Adı | Gerekli Çoğunluk Oranı | Hukuki Sonuç |
|---|---|---|
| Riskli Yapı Tespiti Başvurusu | 1 Malik (Çoğunluk Aranmaz) | Binaya riskli yapı şerhi işlenir. |
| Yıkım Kararı ve Müteahhit Seçimi | Salt Çoğunluk (%50 + 1) | Bina Ortak Karar Protokolü imzalanır. |
| İnşaat Ruhsatı Alınması | Salt Çoğunluk (%50 + 1) | Belediye tarafından ruhsat düzenlenir. |
| Karara Katılmayanların Pay Satışı | Bakanlık/İdare Kararı | Azınlık payları açık artırma ile satılır. |
8. Karara Katılmayanlara Noter İhtarnamesi ve 15 Günlük Süre
Kentsel dönüşümde salt çoğunluk ile alınan kararın azınlıkta kalan malikler üzerinde bağlayıcı olabilmesi için, kararın bu kişilere noter aracılığıyla tebliğ edilmesi ve kendilerine karara katılmaları için 15 günlük kesin süre verilmesi zorunludur. Bu ihtarname çekilmeden azınlığın payının satılması mümkün değildir; zira bu durum mülkiyet hakkının özüne dokunan bir usul eksikliğidir.
İhtarnamede bulunması gereken kritik belgeler ve bilgiler şunlardır:
- Alınan kararın tam metni veya Bina Ortak Karar Protokolü’nün bir örneği.
- Anlaşılan müteahhit firma ile imzalanacak olan inşaat sözleşmesinin taslağı.
- SPK lisanslı bir değerleme kuruluşu tarafından hazırlanan güncel taşınmaz değerleme raporu.
- 15 günlük yasal süre içinde kararın imzalanmaması durumunda payın satılacağına dair ihtar.
- Toplantı tutanağının bir sureti.
6306 Sayılı Kanun Madde 6/1: “Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın malikleri tarafından yürütülecek uygulamalara sahip oldukları arsa payları oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları; Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.”
9. Azınlık Paylarının Satışı ve Rayiç Bedel Tespiti
Karara katılmayan maliklere çekilen 15 günlük ihtarnamenin süresi dolduğunda, hala imza atılmamışsa salt çoğunluğu sağlayan malikler ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne başvurarak pay satışı sürecini başlatabilirler. Satış süreci, taşınmazın bulunduğu ildeki müdürlük bünyesinde kurulan bir komisyon tarafından yürütülür.
Satış sürecinin temel özellikleri şunlardır:
- Bedel Tespiti: Satışa konu payın değeri, piyasa rayiçleri gözetilerek SPK lisanslı değerleme uzmanlarınca belirlenir.
- İlk Satış Hakkı: Satışa çıkarılan paylar öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara teklif edilir.
- Açık Artırma Usulü: Eğer paydaşlar arasında alıcı çıkmazsa, satış üçüncü kişilere açık hale getirilir.
- Ödeme ve Devir: Satış bedeli peşin olarak malikin hesabına yatırılır ve tapu devri resen (idari yoldan) gerçekleştirilir.
10. Yetkili Makamlar: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
Kentsel dönüşüm sürecinde “çoğunluk nasıl aranır” sorusunun idari muhatabı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile bu bakanlığa bağlı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’dür. Yerel düzeyde ise belediyeler, “riskli yapı” tespitinin onaylanması ve yıkım ruhsatlarının düzenlenmesi noktasında yetkilidir.
| Kurum / Makam | Görev ve Yetki Alanı |
|---|---|
| Kentsel Dönüşüm Başkanlığı | Sürecin genel denetimi ve rezerv alan ilanı. |
| İlgili İl Müdürlükleri | Pay satışı, kira yardımı onayı ve itiraz değerlendirme. |
| Belediyeler | Yıkım ruhsatı, inşaat ruhsatı ve iskan verilmesi. |
| Tapu Müdürlükleri | Riskli yapı şerhi ve satış sonrası tescil işlemleri. |
11. Kararlara Karşı Yargı Yolu: İptal Davaları ve Yürütmeyi Durdurma
Salt çoğunlukla alınan kararların hukuka aykırı olduğunu düşünen azınlık malikleri için yargı yolu açıktır. Ancak kentsel dönüşümde dava açmak, idari süreci kendiliğinden durdurmaz. Bu aşamada açılacak davalar genellikle İdare Mahkemeleri’nde “işlemin iptali” istemiyle açılır.
Yargı sürecine dair önemli hususlar şunlardır:
- Yürütmeyi Durdurma (YD): Kararın uygulanmasını durdurmak için mahkemeden mutlaka YD kararı talep edilmelidir.
- Dava Açma Süresi: Riskli yapı tespitine karşı 15 gün, idari işlemlere (satış gibi) karşı 30 gün içinde dava açılmalıdır.
- Görevli Mahkeme: İdari işlemler için İdare Mahkemesi, mülkiyet ve tazminat uyuşmazlıkları için Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
- Delillerin Sunulması: Kararın usulüne uygun alınmadığı, toplantı çağrısının yapılmadığı veya rayiç bedelin çok düşük olduğu iddiaları ispatlanmalıdır.
İYUK Madde 27: “Danıştay veya idari mahkemeler, idari işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğması ve idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda, gerekçe göstererek yürütmenin durdurulmasına karar verebilirler.”
12. Uygulama Sürecindeki Masraflar, Harçlar ve Vergiler
Kentsel dönüşüm projelerinde devlet tarafından sunulan en büyük avantaj, çeşitli harç ve vergilerden muafiyettir. Ancak bu muafiyetlerden yararlanabilmek için yapının 6306 sayılı kanun kapsamında “riskli” olarak tescil edilmesi şarttır. Kentsel dönüşümde çoğunluk nasıl aranır süreciyle birlikte malikler maliyet paylaşımını da müzakere ederler.
Muafiyet kapsamında olan kalemler şunlardır:
- Noter harçları ve damga vergisi.
- Tapu kadastro harçları (Döner sermaye hariç).
- Belediyelerce alınan imar harçları ve otopark harcı.
- Veraset ve intikal vergisi (Belirli şartlarda).
- Kredi kullanımlarında BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi) muafiyeti.
13. Karar Alma Sürecinde En Sık Yapılan Hukuki Hatalar
Uygulamada yapılan basit usul hataları, yıllarca sürecek davalara ve projelerin durmasına neden olabilmektedir. Kentsel dönüşümde çoğunluk nasıl aranır başlığında en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
- Tebligatın Eksik Yapılması: Yurt dışındaki malike veya mirasçılara ulaşmadan karar alınması en büyük iptal sebebidir.
- Arsa Payı Yanlışlığı: Kararın kişi sayısı üzerinden hesaplanması (Oysa arsa payı toplamı esas alınmalıdır).
- Gündemsiz Toplantı: Toplantı çağrısında “kentsel dönüşüm” ibaresinin geçmemesi.
- Eksik Belgelerle Satış Talebi: Değerleme raporu olmadan ihtarname çekilmesi.
- Vekaletname Sorunları: Genel vekaletname ile kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalanmaya çalışılması (Özel yetki şarttır).
14. Yargıtay ve Danıştay Emsal Kararları ve İçtihatlar
Kentsel dönüşüm hukukunda içtihatlar sürekli güncellenmektedir. Özellikle mülkiyet hakkı ile can güvenliği çatıştığında mahkemelerin eğilimi projenin devamı yönündedir, ancak usul kuralları sıkı bir şekilde denetlenmektedir.
Örnek Karar 1 (Danıştay 6. Daire): “Riskli yapı tespiti kesinleşmeden alınan yıkım kararları ve yapılan pay satışları hukuka aykırıdır. İdari sürecin her aşaması bir önceki aşamanın hukuken tamamlanmış olmasına bağlıdır.” (Temsili Emsal)
Örnek Karar 2 (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi): “Arsa payı salt çoğunluğu ile alınan kararın azınlığa tebliğinde, azınlığın haklarını zedeleyecek derecede düşük rayiç bedel belirlenmesi, dürüstlük kuralına aykırı olup pay satışının iptalini gerektirir.” (Temsili Emsal)
Özellikle 2026 yılı itibarıyla, dijital tebligat sistemlerinin kentsel dönüşümdeki geçerliliği üzerine yeni içtihatlar oluşmaya başlamıştır. Yargı makamları, maliklerin bilgilendirilme hakkının özüne dokunulmadığı sürece, şekli eksiklikleri projenin iptali için yeterli görmeme eğilimindedir.
| Uyuşmazlık Türü | Görevli Mahkeme | Zamanaşımı / Hak Düşürücü Süre |
|---|---|---|
| Riskli Yapı Raporu İptali | İdare Mahkemesi | 15 Gün (Tebliğden İtibaren) |
| Pay Satışı İşlemi İptali | İdare Mahkemesi | 30 Gün (Satıştan İtibaren) |
| İnşaat Sözleşmesinin Feshi | Asliye Hukuk Mahkemesi | 10 Yıl (Genel Zamanaşımı) |
| Arsa Payı Düzeltme | Asliye Hukuk Mahkemesi | Her zaman (Dürüstlük Kuralı Saklı) |
Bu süreçlerin tamamında bir avukat desteği almak, hem zaman kaybını önler hem de hak kayıplarının önüne geçer. Özellikle 2024 sonrası sistemde hızlandırılan tahliye süreçleri, maliklerin itirazlarını çok daha hızlı ve teknik temelli yapmalarını zorunlu kılmıştır. Salt çoğunluğun iradesi, azınlığın mülkiyet hakkını tamamen yok sayamaz; ancak bu hak arayışı, binanın deprem güvenliğini tehlikeye atacak bir direnç noktasına da dönüşmemelidir.
15. Güncel Gelişmeler (2024-2026) ve Mevzuat Değişiklikleri
Kentsel dönüşüm mevzuatı, 2024 ve 2025 yıllarında yapılan köklü değişikliklerle yeni bir evreye girmiştir. “Kentsel dönüşümde çoğunluk nasıl aranır?” sorusunun yanıtını kökten değiştiren en önemli gelişme, 6306 sayılı Kanun’da yapılan düzenleme ile karar yeter sayısının 2/3’ten salt çoğunluğa (%50 + 1) düşürülmesidir. 2026 yılı itibarıyla bu uygulama tamamen oturmuş olup, yargı kararları da bu yeni eşiği koruma eğilimindedir. Bakanlık bünyesinde kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın yetkilerinin genişletilmesi, sürecin bürokratik engellere takılmadan ilerlemesini sağlamıştır.
Yeni dönemde öne çıkan bir diğer gelişme ise “Rezerv Alan” ilanlarındaki usul değişikliğidir. Artık sadece boş alanlar değil, üzerinde yapı bulunan alanlar da risk durumuna göre rezerv alan ilan edilebilmektedir. Bu durum, toplu kentsel dönüşüm projelerinde salt çoğunluğun aranmasına gerek kalmadan idari kararla sürecin başlatılabilmesinin önünü açmıştır. Ayrıca, e-Devlet üzerinden yapılan “Kentsel Dönüşüm Bildirimleri” hukuki tebligat yerine geçmeye başlamış, böylece aylarca süren tebligat süreçleri günlere indirilmiştir. Anayasa Mahkemesi’nin mülkiyet hakkı ile can güvenliği arasındaki dengeye ilişkin verdiği güncel kararlar, kamu yararının ağır bastığı durumlarda salt çoğunluk iradesinin mülkiyet hakkını ihlal etmediğini tescillemiştir.
16. Pratik Öneriler ve İpuçları
Kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybına uğramamak ve süreci hızlandırmak için maliklerin ve uygulayıcıların dikkat etmesi gereken stratejik adımlar bulunmaktadır. Kentsel dönüşümde çoğunluk nasıl aranır sorusu kadar, bu çoğunluğun nasıl bir arada tutulacağı da pratikte büyük önem taşır.
- Şeffaf İletişim Kurun: Bina içinde bir WhatsApp grubu veya düzenli bilgilendirme toplantıları yaparak tüm maliklerin sürece dahil olmasını sağlayın. Bilgi eksikliği, azınlık grubunun direncini artırır.
- Uzman Desteği Alın: Sadece bir müteahhit ile anlaşmak yerine, süreci yönetecek bağımsız bir hukukçu ve teknik müşavir kadrosuyla çalışın.
- Arsa Paylarını Kontrol Edin: Tapu kayıtlarındaki arsa paylarının, dairelerin gerçek metrekareleri ile uyumlu olup olmadığını kontrol edin. Eğer ciddi bir dengesizlik varsa, sürece başlamadan önce “Arsa Payı Düzeltme Davası” açmayı değerlendirin.
- Resmi Tebligatları İhmal Etmeyin: Sözlü onaylar hukuken geçersizdir. Her kararı noter onaylı tutanaklara bağlayın ve muhalif maliklere ihtarname çekmeyi unutmayın.
- Müteahhit Teminatı İsteyin: Anlaşma aşamasında müteahhit firmadan inşaat tamamlama sigortası veya kesin banka teminat mektubu talep ederek kendinizi güvenceye alın.
17. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kentsel dönüşüm kararı almak ne kadar sürer?
Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı tespit raporunun alınmasından itibaren yaklaşık 3 ila 6 ay arasında bir karar alma aşaması gerektirir. Raporun kesinleşmesi 15-30 gün sürerken, maliklerin bir araya gelip salt çoğunluğu sağlaması ve Bina Ortak Karar Protokolü’nü imzalaması, binadaki uzlaşı iklimine bağlı olarak değişkenlik gösterir. Eğer malikler arasında hızlı bir uzlaşı sağlanırsa 2 ay içinde inşaat sözleşmesi aşamasına geçilebilir; ancak azınlık paylarının satışı gibi hukuki prosedürler devreye girerse süreç 1 yıla kadar uzayabilir.
Kentsel dönüşüm başvurusu için hangi belgeler gereklidir?
Süreci başlatmak için öncelikle tapu fotokopisi, malikin kimlik belgesi ve güncel tapu kaydı (takyidat belgesi) gereklidir. Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra ise; belediyeden alınacak imar durum belgesi, mimari proje taslağı, SPK lisanslı kuruluştan alınmış değerleme raporu ve salt çoğunlukla imzalanmış Bina Ortak Karar Protokolü dosyaya eklenmelidir. Pay satışı aşamasına geçilecekse, muhalif maliklere gönderilen noter ihtarnameleri ve tebliğ şerhlerinin asılları mutlaka dosyada bulunmalıdır.
Kentsel dönüşüm masrafları ne kadardır ve kim tarafından ödenir?
Riskli yapı tespit raporu masrafı genellikle başvuruyu yapan malik tarafından ödenir ancak daha sonra diğer maliklerden payları oranında talep edilebilir (ortalama 10.000 – 30.000 TL). Asıl maliyet inşaat yapım bedelidir. Kat karşılığı modelinde maliyeti müteahhit üstlenirken, paylaşımlı veya taahhütlü modellerde malikler daire başı inşaat maliyetini (2026 piyasa koşullarında m² başına belirlenen tutarlar üzerinden) ödemekle yükümlüdür. Devletin sunduğu faiz destekli krediler ve KDV muafiyetleri bu maliyet yükünü önemli ölçüde hafifletmektedir.
Çoğunluk kararına katılmazsam ne olur?
Kentsel dönüşümde salt çoğunluk (%50 + 1) sağlandığında, bu karara katılmayan azınlık maliklerinin payları risk altındadır. Karara katılmanız için size noter vasıtasıyla 15 günlük bir süre tanınır. Bu süre sonunda imza atmazsanız, arsa payınız Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açık artırma usulü ile diğer paydaşlara satılır. Satış bedeli piyasa rayicinden belirlense de, mülkiyet hakkınızı tamamen kaybedersiniz. Bu nedenle karara itirazınız varsa, satışı beklemek yerine idari yargıda yürütmeyi durdurma talepli iptal davası açmanız gerekir.
Kentsel dönüşümde zamanaşımı süresi nedir?
Kentsel dönüşüm süreçlerinde hak düşürücü süreler ve zamanaşımı süreleri oldukça kritiktir. Riskli yapı tespit raporuna itiraz süresi tebliğden itibaren 15 gündür. İdari işlemlerin iptali için açılacak davalarda genel süre 30 gündür. Müteahhit ile yapılan sözleşmelerden kaynaklanan tazminat veya eksik işler davasında ise 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır. Ancak tahliye ve yıkım süreçleri kamu düzenini ilgilendirdiği için bu süreçlerdeki süreler çok daha katıdır ve geçirilmesi durumunda geri dönüşü imkansız zararlar doğabilir.
Kentsel dönüşüm davasını kazanma şansı nedir?
Davanın kazanılma şansı tamamen usul hatalarının varlığına bağlıdır. Eğer toplantı çağrısı usulüne uygun yapılmamışsa, arsa payları yanlış hesaplanmışsa veya mülkiyet sahiplerine yeterli süre tanınmamışsa mahkemeler yürütmeyi durdurma kararı verebilir. Ancak binanın depreme dayanıksız olduğu teknik raporla kesinleşmişse, sadece “yıkılmasını istemiyorum” şeklindeki bir itirazla davanın kazanılması mümkün değildir. Başarı şansı, teknik raporlardaki hataların ispatlanması veya rayiç bedel tespitindeki adaletsizliklerin belgelenmesi durumunda oldukça yüksektir.
Azınlık paylarının satışı nereye şikayet edilir?
Pay satışı işlemi bir idari işlem niteliğindedir. Bu nedenle satış kararına karşı, kararı alan ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nün bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi’ne başvurulmalıdır. Satışın durdurulması için “yürütmenin durdurulması” talebi hayati önem taşır. Eğer satış gerçekleşmiş ve tapu devredilmişse, bu durumda usulsüzlük iddiasıyla işlemin iptali ve yolsuz tescilin düzeltilmesi davası birlikte değerlendirilmelidir.
18. Sonuç ve Değerlendirme
Kentsel dönüşüm, mülkiyet hakkı ile yaşam hakkının kesiştiği, Türkiye’nin deprem gerçeği karşısında kaçınılmaz bir süreçtir. Makalemizde detaylandırdığımız üzere, “Kentsel dönüşümde çoğunluk nasıl aranır?” sorusunun güncel cevabı artık mutlak uzlaşı değil, demokratik ve hızlı bir işleyişi hedefleyen “salt çoğunluk” ilkesidir. Bu ilke, bir yandan projelerin tıkanmasını önlerken, diğer yandan azınlıkta kalan maliklerin haklarının korunması için sıkı usul kurallarına bağlanmıştır.
Özetle kentsel dönüşüm sürecinde başarılı bir sonuç almak için:
- Yapının riskli yapı ilan edilme sürecini dikkatle takip edin.
- Salt çoğunluk kararını alırken tüm malikleri sürece yazılı ve belgeli şekilde davet edin.
- Bina Ortak Karar Protokolü’nü, ileride doğabilecek ihtilafları kapsayacak şekilde profesyonelce hazırlatın.
- Azınlık haklarını koruyan yasal sınırları ihlal etmeden, idari süreci titizlikle yönetin.
2026 yılındaki güncel uygulamalar, kentsel dönüşümün sadece teknik bir inşaat süreci değil, aynı zamanda ciddi bir hukuk yönetimi gerektirdiğini kanıtlamaktadır. Usulüne uygun alınmayan her karar, projenin mahkemelerce durdurulmasına ve ciddi mali kayıplara yol açabilir. Bu nedenle, sürecin her aşamasında alanında uzman bir avukat ve gayrimenkul danışmanı ile ilerlemek en güvenli yoldur.
Yasal Uyarı
Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her taşınmazın hukuki durumu, hissedar yapısı ve imar durumu farklılık gösterebilir. Somut durumunuz için hak kaybına uğramamak adına mutlaka kentsel dönüşüm alanında uzman bir avukata danışmanız önerilir. Bu içerik 9 Şubat 2026 itibarıyla yürürlükte olan güncel mevzuata ve yargı içtihatlarına göre hazırlanmıştır.
Kentsel dönüşüm sürecinizle ilgili daha fazla detay öğrenmek veya hukuki bir strateji geliştirmek ister misiniz? İsterseniz bu makalenin belirli bir bölümü (örneğin pay satışı davası dilekçe örneği) hakkında daha detaylı bir çalışma hazırlayabilirim.
